估值差异从43%骤缩为0.58% 中珠医疗交易标的评估报告为啥这么改

每经记者 金喆 摄影报道 每经编辑 宋思艰

时隔不足10天，中珠医疗（600568，SH）就对即将转手的标的资产发布了新的评估报告。

3月14日，《每日经济新闻》记者就中珠医疗拟转让深圳市广晟置业有限公司（以下简称深圳广晟）资产进行了报道，当时，对于标的资产，收益法评估值为6.49亿元，成本法评估值为4.52亿元。但是中珠医疗选择以成本法的估值来出售资产。

3月21日晚间，中珠医疗发布更正说明公告称，因中介机构在进行测算时未包含土地账面取得成本及前期开发投入费用，经重新测算后，收益法评估结果从原来的6.49亿元调整为4.55亿元，成本法的评估结果未变。这样一来，收益法与成本法评估差值从原来的43%骤降为0.58%。

3月15日和21日，记者分别前往深圳、珠海就股权转让事宜采访中珠医疗，工作人员表示以公告为准。3月22日，记者再次就公告内容致电中珠医疗，董秘办工作人员表示，中介机构已经对评估报告做出更正说明，以公告内容为准。对于广晟置业的进展，其表示该项目尚未正式开工，转让后也不清楚项目的具体用途。

首次资产评估偏差43.58%

中珠医疗的更正公告源于本月中旬的一则股权转让。3月14日，中珠医疗公告称，经公司第八届董事会第十八次会议审议通过，中珠医疗以3.17亿元人民币将控股子公司深圳广晟70%股权全部转让给珠海中珠隆盛园林景观工程有限公司（以下简称中珠隆盛）。

根据中京民信（北京）资产评估有限公司（以下简称中京民信）当时出具的资产评估报告，截至2016年12月31日，深圳广晟净资产账面价值为-2830.68万元。2013年～2016年，深圳广晟营业收入均为0元，历年亏损依次为334.93万元、2.78万元、8.96万元和9.94万元。

记者注意到，尽管深圳广晟尚无营业收入，但在深圳龙岗区拥有面积为26733.26平方米的一类工业用地。根据深圳广晟的规划，房地产项目计划完工时间为2018年6月。中京民信对深圳广晟分别采用了收益法和成本法（资产基础法）两种方式对深圳广晟进行评估。

收益法是从未来收益角度出发，以被评估企业现实资产未来可以产生的收益折现，并考虑风险性决策的期望值后作为被评估企业股权的评估价值；成本法（资产基础法）则是从现时成本角度出发，将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值作为评估价值。

报告显示，深圳广晟股东全部权益价值采用收益法和成本法（资产基础法）的评估结果分别为6.49亿元和4.52亿元，差异为1.97亿元，差异率达43.58%。

中京民信当时在评估报告中指出，资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估目的下股东全部权益价值。

深圳广晟有一地块已开工

2016年8月，珠海中珠集团在公众号上发表了一篇中珠时代大厦项目开工的文章。其中提到，中珠时代大厦位于深圳市龙岗区龙东社区，地处八仙岭脚下，紧邻深汕路，地理位置优越。项目总占地26733.26平方米，总建面146059平方米。

评估报告显示，深圳广晟的主要资产包括货币现金、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产和固定资产，其中存货为深圳广晟置业位于深圳市龙岗区龙岗街道的一宗正在开发的房地产开发项目（中珠时代广场）的使用土地，截至评估基准日，该宗地已开工建设，现处于打基础地基阶段。

2017年3月15日，《每日经济新闻》记者前往深圳中珠时代大厦项目所在地一探究竟。中珠时代大厦项目距离深圳地铁三号线终点站双龙站约2公里，记者在现场看到，工地中间已挖出一个大坑，两台挖土机正在作业，另外三台停放在一旁，当时项目现场的工人并不多。工地围墙上的施工信息显示，工程名称为“中珠时代大厦土石方及基坑支护”；建设单位为深圳广晟；施工单位为国基建设集团有限公司（以下简称国基建设）。旁边的施工总平面图已被严重刮花，只能依稀看到计划建7栋楼，其中4栋作商业、2栋作厂房、1栋作宿舍。

工地负责人莫先生表示，目前项目还在开方挖土的阶段，进展缓慢，且由于地质情况复杂，开方基坑完工时间无法预测。记者进一步询问施工面积等情况，但他表示国基建设只和深圳广晟谈到了基坑项目，完成后就会把项目交回给深圳广晟，对于后续的建设他并不了解。

随后记者致电深圳广晟项目负责人，对方以不在现场、不清楚情况为由挂断电话。对于项目开发情况和建设规划，前述中珠医疗董秘办人士称，不清楚以上情况。

调整后估值差异骤降为0.58%

然而，促使中珠医疗发布深圳广晟项目资产评估报告更正说明公告的，正是这块相关方面称“不清楚开发用途”的中珠时代大厦。公告称，中京民信在进行测算时，因截至评估基准日，企业的房地产项目开发尚处于前期阶段，未对外销售，在实际预测销售收入时测算为整个房地产开发项目未来年度的销售收入，合计不含税售价21.47亿元；测算销售成本时仅考虑了未来年度尚需投入的后续开发成本，合计不含税金额6.9亿元，未包含土地账面取得成本及前期开发投入费用等合计2.00亿元。

经重新测算，收益法评估结果为4.55亿元，成本法（资产基础法）评估结果仍为4.52亿元。至此，两种方法的评估结果差异为260.78万元，差异率骤降为0.58%。

中珠医疗在公告中表示，此次修订不影响股权定价和转让事宜。对此，第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿表示，通常而言，按收益法评估需计算所有销售成本，如果漏算，是较大的失误。

值得一提的是，中珠医疗与标的接手方中珠隆盛是兄弟公司。资料显示，中珠隆盛成立于2010年8月，注册资本200万元，截至2016年12月31日净资产账面价值为199.13万元，2016年度营收和净利润分别为0元。一家注册资本仅200万但营收为零的公司，如何为这宗高达3.17亿元金额的交易买单？

3月21日，记者根据中珠隆盛的注册地址试图进行实地采访。但当记者来到中珠大厦6楼时发现，该楼层仅有中珠医疗一家公司，前台工作人员也表示该楼层没有602室的说法。随后，记者从物业管理公司1楼至17楼的门牌上也未找到中珠隆盛的名字，多次拨打工商资料的公开电话也无人接听。

中珠集团品牌部工作人员对记者表示，中珠医疗将把房地产业务逐渐剥离给集团，集团也了解中珠医疗拟将房地产业务转让给中珠隆盛的信息，但不便透露细节，具体情况需采访中珠医疗。中珠医疗相关人士称，以公告为准。

（实习生刘仕聪对本文亦有贡献）