最严调控下的北京楼市：二手房市场“冰冻”

3月17日，北京市出台包括上调二套房首付比例、认房不认贷、缩短贷款年限等在内的一系列调控政策，其力度堪称“史上最严”。政策出台之后的短短4天里，市场也发生了明显变化。

21世纪经济报道多方调研发现，此前十分火爆的二手房市场，如今正处于政策出台后的“冰冻期”，供应量、带看量、成交量都大幅缩水，但业主报价并未明显下调。

新房市场的购买力同样受到影响，但由于总体供应不足，目前尚未表现出成交量的变化。主要的变化体现在成交结构上，在调控政策出台之后的3天内，商住房屋的成交比重由此前的56%上升到71%。这其中虽有供应层面的原因，但也反映出商住项目愈加受到青睐的势头。

分析人士指出，即使没有本轮调控，今年北京楼市成交量也会出现自发的下调。调控政策则会加剧调整的幅度，未来的成交量将会明显下滑，价格也有下调的可能。

二手房报价未见下降

“政策出台后这几天，我们店里没有一单成交的，来看房子的客户也少了很多。”链家地产定福庄西街门店经纪人王先生向21世纪经济报道表示，上周末出台调控政策后，该区域的新增房源量和看房者数量都明显下降，店里可谓门可罗雀。

作为对比，他表示，从春节后到新政前的这段时间，该门店的业务极其繁忙，经纪人经常加班，附近很多小区的成交价格都创下了“历史新高”。

按该人士的说法，该区域的房源以“老公房”为主，户型小，价格相对不高，业主多为首次置业者。政策出台后，由于二套房最低首付比例增至6成，这部分业主的换房需求被抑制，相应地，该区域的房源供应量也出现下降。

在需求方面，购房者在观望，尤其盼望二手房价格出现松动，因此也暂缓了看房和入市的步伐。

北京二手房市场的供需高峰期通常集中在周末。根据链家网的数据，新政出台后的3月18日（周六），链家地产的新增房源为1558套，比此前的一个周六（3月11日）的1882套下滑了17.2%。当日的新增客源和带看量分别为9028个和37339次，比3月11日分别下滑了28.4%和33.6%。3月19日，上述数据又进一步出现下滑。

到新政后的第一个工作日（3月20日），链家网当日录得新增房源1200套，新增客源3991个，带看量6699次，比调控前最后一个工作日（3月16日）分别下降23.0%、55.1%和67.1%。

从这组数据不难看出，相比供应，需求方面的下滑尤其明显。

链家研究院院长杨现领认为，北京二手房市场的换房客户占半数以上。对于这部分客户而言，政策导致首付比例明显增加。这一方面带来在途交易无法按合同执行，需要增加首付支出；另一方面，首付预算的增加可能带来客户购买力的相对下降。

但就目前来看，价格方面尚未出现松动。上述链家地产业务员表示，新政后的几天里，并未发现业主下调报价，但上调价格的情况已经停止。我爱我家刘家窑门店的一位业务员同样证实了这一情况。

有业内人士指出，由于此次调控力度较大，且此前二手房市场表现过于活跃。因此政策出台后，二手房交易的供需双方迅速出现观望情绪，导致交易骤停，价格亦被“冷冻”。预计经过1-2个月的消化期，市场会逐渐恢复至一个新的量价平衡。

杨现领表示，参考过去的经验和上海、深圳的经验，预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少，价格涨幅出现收窄乃至回落。

商住项目仍然“日光”

与二手市场相比，新房市场的变化并不明显。这是因为，新政前北京的新房供应已处于低位，成交量也相对不高。

但新政的潜在影响已经出现。通州区某住宅项目销售人员向21世纪经济报道表示，新政出台后，项目对客户进行重新梳理，发现在小户型的销售中，按照60%的二套房首付比例，客户的首付款要比新政前增加50万左右；在大户型房源的销售中，按照80%的首付比例，客户的首付款将增加100万。

同时，若将贷款期限从30年缩短至25年，客户的月供也将增加2000至4000元不等。

按照这一测算，部分客户的支付能力将受到明显影响。另有一部分换房需求的客户，因二手房市场交易受阻，而只能暂缓购买新房的步伐。

亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道表示，新政出台后，新房住宅市场的客户受到影响，以往项目“不愁卖”的情况可能被改变，因此或将加快这类项目的供应节奏。

相比之下，这部分购房者可能进入新房市场的另一个领域——商住市场。

在新政出台的次日（3月18日），位于大兴区义和庄的一个项目开盘，推出的300套房源中，商住部分全部售罄，成为新政后的首个“日光盘”。

该项目为商业立项，但以住宅的形式进行销售，也即通常说的“商住房”。与纯住宅项目不同，此轮调控新政中的首付比例上调、认房认贷等政策，均未涉及商住项目。

“没有利空，便是利好。”郭毅说，由于商住项目的首付比例仍是50%，在当前的政策下有极大的优势，预计部分购房需求将转移到商住市场。

由于在多次调控中“完美躲过”，商住项目一直颇受北京市场的欢迎，其成交量也在去年超过纯住宅项目。根据亚豪机构的数据，2016年北京成交商住项目67708套，占新房成交的比重为58.7%。今年调控前（1月1日至3月17日），北京商住项目成交7169套，占比56.0%。

在新政出台后的三天里（3月18日、19日、20日），北京商住项目成交651套，占新房成交的比重增至71%。

这一比例的提升，虽有商住项目集中放量的原因，但不难看出商住项目在新政后的受欢迎程度。郭毅认为，由于纯住宅项目供应量不大，且有高端化、远郊化的趋势，预计短时间内，商住项目的成交比重可能继续扩大。