一个传奇创业者自白：从12岁记账员到纽约地产大亨

弗朗西斯·格林伯格从不害怕工作的艰辛。他12岁就在纽约为父亲的出版公司Sanford J.Greenburger Associates做一些记账的工作。十几岁的时候，怀揣创业梦想的他从高中退学，毅然投身房地产行业。他白手起家，靠着收购破败房产再翻修卖出，赚了数百万美元，挺过一连串人生悲剧，终成人生赢家。今年格林伯格已经67岁了，他名下的房地产开发投资公司的估值已达40亿美元，2016年的营收也达到3.36亿美元。他管理的出版公司也照样生意红火，并签下了丹·布朗等不少畅销作家。下面我们就来看看格林伯格的故事：

当我很小的时候，我经常到父亲的办公室去玩，当时他开了一家出版代理公司，公司只有两名员工，主要为一些作家和国际出版商提供代理服务。我12岁那年，父亲为了给我找些事做，便让我在他的公司做一些记账之类的工作，我干得相当不错，父亲便希望我将来能继承他的这家小公司。

我家并没有多少钱。每周我能拿到五分钱的零花钱，只够买一瓶可乐。我发现有钱真好，于是我开始通过送报纸、铲雪赚些零花钱，也渐渐习惯了工作。

14岁的时候，我开始作为德国图书俱乐部贝塔斯曼（Bertelsmann）的代理商，收购美国图书在德国发行。当时我父亲正在代理另一家德国出版机构，为了避免业务上的冲突，他跟贝塔斯曼说，我可以帮助他们。（但他并没吐露我当年才14岁。）当时我的外表看起来已经18岁了，别人也觉得我比实际年龄更成熟些。我在当时以50美分的价格收购精装的硬壳图书——当时人们已经开始买简装的纸质封面图书了，硬壳图书基本上没有销路——然后我再把它们以1.25美元卖给德国人。14岁的时候，我一年已经能赚6万美元左右了。

后来我租了一间办公室专门搞图书业务，由于空出来不少空间，我就把一半的空间转租了出去，光是当二房东收来的租金，就够支付整间办公室的租金了。由此我对房地产业产生了一种直觉，于是我从我父亲那里借了大约5000美元，创办了Time Equities公司。我对做生意非常投入，16岁时干脆从高中退学了。我在夜校完成了高中的学业，后来又进入了柏鲁克学院学习。

我父亲有个朋友在一家房地产公司工作，当时他们有几座办公楼租不出去。我没钱把这些楼买下来，于是我跟他们签订了一份租约，象征性地交了1美元的租金，然后我负责将这些楼盘租出去，收来的每一笔租金都要和他们分账。

我父亲在1970年去世了。后来我决心集中精力进军房地产业，毕竟卖书只能赚几万块，而卖房能赚几百万。我还在这家出版代理公司继续当经理，不过我也把一些客户介绍到了其他代理商那里。

我开始以极低的价格购买一些年久失修的房子，资金主要来自愿意跟我一起投资的亲友。后来我又申请到了银行贷款。整个70年代，我大概买下了20栋公寓，把它们修缮后，以更高的租金租了出去。

当时对我来说最大的挑战就是钱，因为我没有钱。1975年的时候，纽约的SoHo区里到处都是仓库，而艺术家们已经开始搬进来了，我知道变革马上就要发生了。当时一家房产公司有两栋房子要出手，我向律师提出要用75，000美元把它们买下来。当时我也不知道怎么才能拿出这笔钱。我让律师给我拉来了2万美元的二次按揭贷款，又让另一位银行家给我贷了55，000美元。我就这样“空手套白狼”地买下了两栋房子。今天这两栋房子依然在我手里，但是它们已经升值到了7500万美元。

70年代中期，格林伯格在他父亲的出版代理公司里工作。

我生活得非常简朴。1975年我26岁，当时我和女友居住在一间没有窗子的阁楼里。夜里我起床上厕所的时候，总是有老鼠在我身边跑来跑去。有天晚上我醒来时，发现我的肩膀上爬着一只老鼠。于是第二天我们就搬到我拥有的一套公寓房里去了。

70年代末，我开始进军合作销售模式，它的赚钱速度是私人投资销售的三四倍。接下来的7年里，我们通过这种模式帮别人卖掉了纽约的100多栋楼（大约10，000多间公寓）。

不久之后，我在市场就有了腾挪的空间了。我发现，我拥有的所有地产都在纽约市内，于是我开始在其他人忽略的或是没有注意到前景的市场上寻找机会。1985年前后，美国修改了房地产纳税法，“黑色星期一”出现了。一夜之间，我们陷入了巨大的衰退，崩溃似乎已经难以避免。

那对我们来说是个异常艰难的时刻。我们欠了一大笔贷款没法偿还，因为我们的买主也拿不到按揭贷款。随着房地产价格的迅速下跌，我欠的债比我手上这些房子的价值还多。我们只好卖掉一些楼盘偿还贷款，最终我们还是挺过来了。

1990年，我的长子亚历山大在一场意外中死去了。整整一年，我终日以泪洗面。当时我有两个选择：一是立即随他而去，二是继续活着，因为我知道，终有一天我会和他再次团聚。我选择了后者。

苦难给予了你对其他人的遭遇感同身受的能力。我的次子摩根从3岁起就患有精神疾病。2012年，他因为从一名出租车司机那里偷了20美元而被逮捕了。当他被讯问时，我才开始知道精神病患者在司法体系中会遭遇到什么。把他们送进监狱并不能解决问题，于是我创立了“格林伯格社会与刑事司法中心”，在该领域做一些倡议工作。

目前，乐观是我的工作动力之一。情况并不像市场显示的那样糟糕。在1990年东西德统一后，柏林弥漫着一种压抑的气氛，房地产价格也一路走低，于是我们在那里出手购买了一些地产。如今柏林已经是全欧洲最受青睐的房地产市场之一。现在我们正在荷兰吃进很多地产。

我完全没有预见到2008年的金融危机。当时我感到十分恐惧，但我的工作就是要竭尽所能做到最好。我们做出了一些牺牲，采取了降薪等策略以避免裁员。

每个成功的商人都应该参与慈善活动。成功果实最好的用处之一就是回馈社会。我父亲以前总是为钱操心。我想，如果他知道了我日后的成就，他一定会感到十分震惊和骄傲。

以下是来自Time Equities公司CEO弗朗西斯·格林伯格的建议：

练习独立思考

全世界有很多人都觉得纽约是一个投资圣地，它确实是。但如果投资的代价太高，你就要重新考虑了。目前，我不认为在纽约进行投资性购房的优缺点是等价的。

去找能掌控问题的人

如果你付不起租金，你可能会想向家人借，或是向银行申请贷款。但真正能掌控问题的人是房东。所以在房租到期前，你可以去和房东谈谈，寻找一个解决方案。

每天要早起，做事要有条理

我每天早上四点钟就起床了，收发电子邮件或打电话，一直到早上9点，这个时候一般就要开会了。我是一个非常有条理的人，我有两名行政助理和一位办公室主任，他们也为我提供了非常好的支持。我还有一个虚拟办公室，并且保持着严格的工作纪律，这样即便是我在出差时，我也能随时掌握公司的最新动态。