内地租金收益难看涨 恒隆加码物业销售和改造

每经实习记者 马玮炜

“内地商业环境依然比较困难，能够取得一些些业绩增长已经属于不错的了。”日前在恒隆地产2016年业绩会上，恒隆集团董事长陈启宗对媒体如是坦言。

而在这背后，恒隆地产披露的业绩显示，公司2016年营业收入同比增长46%至130.59亿港元，营业溢利89.19亿港元，同比涨幅36%。

在全年物业租金收入中，内地物业租金收入为34.16亿元，占比接近52%，但由于人民币贬值，换算成港元后则下跌5%，另香港物业租金收入按港元计值增长5%。

“整体表现增长较微”是外界对恒隆2016年业绩的评述，但2017年包括恒隆在内的房企都将面临更为紧张的资金端和供求端环境，而日前内地市场千亿房企已扩增至12家，地产规模百亿的恒隆略显弱势。如何实现更好的财务周转及规模扩张，或许会是恒隆和更多港资房企不得不慎重思考的一个问题。

租金收入增长甚微 恒隆加码销售型物业

在恒隆地产2016年的财报中，营收和利润均颇为亮眼，但《每日经济新闻》注意到，“受惠于2016年售出较多住宅单位，物业销售收入跃升345%至港元53.22亿元”。香港的住宅楼盘对恒隆全年业绩贡献率大增，相比之下，以往的“强项”租金收入，在2016年走势持平（为77.37亿港元），则略显式微。

具体分析恒隆2016年全年物业租金收入可见，香港物业租金收入按港元计值增长5%。其内地物业租金收入为人民币34.16亿元，占比已接近52%，录得1%左右的增长，由于人民币贬值，换算成港元后则下跌5%。

而目前恒隆地产在内地已开业的八家商场中，成熟项目如上海徐汇区的港汇恒隆因租金调升，租金收入温和增长1%至9.74亿元。但也有上海静安区的恒隆广场由于关闭地库进行资产优化工程，在2016年租金收益减少5%至人民币6.78亿元。沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场则在零售市道不景气的情况下受到较大冲击，两座购物商场的总租金收入较去年减少18%。

面对这样的局面，从恒隆业绩会上的表述中，《每日经济新闻》注意到，改造翻新商场、优化租户、物业改造被视为扭转现状的重要手段。据了解，去年7月沈阳项目即获批进行甲级办公楼顶层19个楼层改建成酒店的计划。

虽然即使是上海恒隆广场这样的成熟项目也因优化工程影响了租金收益，不过在陈启宗看来，当上海恒隆广场优化工程步入尾声，2017年表现会更好。而恒隆看中的是提升物业的回报率获取长期租金收益。

值得一提的是，由于2016年香港浪澄湾、蓝塘道等住宅楼盘贡献增长，在内地市场，恒隆或加码可销售物业的比重。

会上陈启宗就透露，“恒隆已经有一些土地在做（销售物业）发展了，这些土地全部跟商场挂钩，都是在商场或者是写字楼的旁边，也就是说这些都是豪宅，比较高档的。”

据记者了解，恒隆位于武汉、沈阳、昆明的项目均已涉及销售型物业，据透露，多个项目的公寓货值达百亿。

“由于恒隆一直走高端百货路线，而近两年的国内消费转型升级，让老百姓更看重性价比，休闲型消费居多，这是导致恒隆变得冷清，而奥特莱斯这样的商场却大热。”优淘城总裁薛建雄告诉《每日经济新闻》。

面对内地高端零售业的困境，对原有物业进行“贴地气”地改造，以及加码能产生高周转的销售型物业，恒隆地产的运作方式已经发生明显改变。

房企千亿时代 港资房企式微？

实际上，需要改变的或许不止恒隆。

本世纪初，大举进军内地市场的港资房企，在多个城市打造了一个又一个地标项目，在口碑、产品、利润、运作模式等方面收获了数年的掌声。但克而瑞数据显示，截止目前，内地市场千亿房企已扩增至12家，老牌港资房企却在规模、经营增长等多方面略显弱势。

新世界百货的最新一期财报数据显示，2016年公司的收益为36.6亿港元，相较于2015年的40.3亿港元下降了3.7亿港元，租金收入也几乎持平为6.395亿港元。而汤臣、华人置业、和记黄埔等港资房企近年则有大量的抛售动作。

“近年来内地房企发展扩张迅猛，凭借高周转模式、融资之变、政策利好，以及对市场的熟悉，迅速攻城略池。相对而言，港资房企对内地政策的把握和变化的敏捷度，相对没有内地大型房企好。因而在度过黄金十年后，在白银时代显得有点慢。”有业内人士向《每日经济新闻》直言。

不过在其看来，因为港资房企投资渠道更广，运作方式以及对存量资产的打造手段成熟，它们可以更关注其他行业的投资渠道和机会，换仓套现或者如恒隆一般分散物业投资类型都不失为好选择。