深圳再发文控房价：商务公寓中枪 大幅波动已被扼杀

吴家明

昨日，深圳市规划国土委网站发布消息，确认了近日网传的一份深圳市规划国土委关于印发《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》的通知。根据深圳市政府办公厅2016年10月4日转发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办[2016]28号）第五条“关于加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理”的有关规定，市规划国土委于近期拟定并实施《操作细则》，在众多业内人士看来，该文件击中了此前楼市调控中始终定义模糊的真空地带。

商务公寓也“中枪”

据悉，《操作细则》的要点包括建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度，各管理局申请预售之前为项目给出指导价格；首次申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价，如果周边无同类在售项目参考的，可参照周边二手房价格；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格；预售受理时间由委员按照前期已报预售计划做全市统一调配，做好预售项目高低搭配；市价格管理部门不再办理项目上调备案价格的变更手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期大幅下调；对于已批预售转现售的，套房备案价格仍按预售申报价格确认，备案价格对外公示；对未办理预售直接办理现售的项目，如没办理现售价格指导手续的项目不能网签；指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，明确合同价格和不动产登记价格不包含精装修成本等。

回顾这种类似的“限价”，在2011年到2012年这段时间的深圳楼市也曾经出现，当时深圳的房价是有往下调整的动作，许多新盘在当时开盘的时候就是以限价之名行降价之实。

对于此次出台的操作细则，由于商品住房和商务公寓现售价格仍按预售申报价格确认，这对于一些希望通过“捂盘”将预售盘转为现售盘的楼盘，则堵死了出口。此外，曾经游离于“限价令”之外的商务公寓、现售房、精装房这次一一“中枪”。 受政策影响小，不限购不限贷的商务公寓一度成为了调控新政后深圳市场推售的主角。深圳中原研究中心预计，2017年商务公寓市场供应量受多方面的原因预计将达到顶峰，全市将约有63个潜在供应公寓项目，无论是供应体量或是项目个数将创历史高度，市场竞争将非常激烈。或许正是由于商务公寓数量井喷，对这个市场加强价格监管已刻不容缓。由于调控政策效应，新盘预售许可证的审批更加严格，多个已开营销中心或样板房的项目推迟入市脚步。有罗湖区一商务公寓新项目的负责人告诉记者，此前在申请预售时就遇到了困难。

房价大幅波动已被扼杀

对于此次出台的《操作细则》，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为对预售及现售项目的销售价格进行监管，有利于保持房价的平稳发展，防止大起大落。在住宅项目限购之后，商务公寓作为替代产品瞬间火热，本次将商务公寓也纳入到监管范围之内，同样是为了防止其价格随意变动而引发市场的不平衡。何倩茹认为，2017年深圳楼市调控像这样的堵漏洞、小调整依然偶有发生，2017年房价的大幅波动已被扼杀，维持对房价基本持平的看法，而且高低价格楼盘搭配入市，可以防止一手房价格的结构性波动，错误引导市场舆论。

也有市场人士认为，正是因为“价”稳，早期高价拿地的项目“利润”空间也被锁住。只要开发商能解决融资和资金流的问题，“日子”还是可以的。压力比较大的则是2015至2016年的“地王”项目。

从去年3月开始，一连串调控组合拳接连打出，一路狂飙的深圳楼市开始有所“降温”，多方的数据和分析显示，深圳楼市供需各方已经进入深度观望阶段。根据深圳市规划国土委公布的数据，去年10月到12月深圳新房均价依次为每平方米55611元、54986元、54946元，在调控政策影响下，深圳房价在去年第四季度得到了抑制和理性回归。国家统计局发布的2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，4个一线城市中去年12月份新房环比价格下跌幅度最大的是深圳，下跌0.4个百分点，而深圳也是连续3个月房价出现下跌。