深圳发布限价细则严控房价 商务公寓纳入价格监管

每经记者 黄博文 每经编辑 隋丕宁

在“促进房地产市场平稳运行”的基调下，深圳再次收紧始于2016年10月份的调控措施，并将商务公寓纳入价格监管范畴。

1月19日，网传多时的房价管理细则被深圳官方证实。深圳市规划和国土资源委员会官方微信发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》（以下简称《细则》）的通知，对深圳开发商所有关于价格（预售及备案）、开盘的问题进行了一系列的限制，其中涵盖商务公寓的价格管理。

《细则》正式公布的日期选择在官方对楼市定调之后。1月17日召开的广东省住房城乡建设工作会议透露，继续做好房地产市场稳定和去库存工作，深化住房制度改革。广州、深圳这两个热点城市，必须严格执行现有限购、限贷政策，增加商品住房土地供应，整顿市场秩序，确保商品住房价格稳定。

前有监管定调，后有执行细则跟进，深圳房价进入“全面管控”状态。

“2017年上半年不可能活跃”

上述《细则》中明确将对预售价格进行管理，对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。

按照细则规定，申请预售项目属首次申请预售的，申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格；申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。

同时完善预售价格备案和备案变更制度。《细则》规定市价格主管部门不再办理商品住房和商务公寓项目上调备案价格的变更手续，各管理局不再办理相应上调价格系统数据修改的有关手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期内大幅度下调，防止房价大起大落。

有开发商营销人士向《每日经济新闻》记者表示，此举相当于确定了一个原则，就是备案价格确定后，只能降价出售不能涨价。同时为了避免房价波动过大，降幅也不能太大。对于大型楼盘，前期开发的楼盘销售后，后面在同一地块上开发的项目不能随着市场行情上涨，捂盘惜售以后会减少，因为捂盘也不能赚钱，反倒是增加运营成本。这对于购房者是一个利好。此外，该《细则》对现售房源价格管理作出规定，商品住房和商务公寓，现售价格“仍按预售申报价格确认”。这对于一些希望通过“捂盘”，将预售盘转为现售盘，来曲线规避“限涨令”的楼盘，则堵死了出口。同时精装房也被纳入价格管理体系，堪称事无巨细。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《细则》评价为“罕见”的行动，此举投射出深圳楼市调控的艰巨性，监管层力保楼市平稳运行的决心可见一斑，“这个筹码加上去，深圳楼市处于严控局面，2017年上半年不可能活跃。”

商务公寓销售将受影响

在深圳的调控中，不限购的商务公寓迎来爆发式增长。据深圳中原统计，2016年全市商务公寓的供应量稳步上升，全年共计36个项目获得预售，新增供应增加28.3%至110.97万平方米，创历史高位。此外，2016年深圳商务公寓成交8750套，成交面积61.5万平方米，同比减少19%；而均价5.27万元/平方米，同比增长则为10.9%，同样创下历史新高。

统计数据显示，2016年12月上海商办类产品（以类住宅为主）均价3.17万元/平方米，较年初涨幅达44%；深圳公寓均价则为5.27万元/平方米，同比增长则为10.9%，接近一手住宅水平（5.3万元/平方米）。

由于商住房价格存在差异，商业项目改造为类住宅被质疑有规避调控的嫌疑。

记者从运营长租公寓项目的人士处获悉一份由宝安区对厂房改公寓等违法行为分类处置的文件，包括叫停已建成的厂房改公寓、酒店，以及查封、恢复投入使用或完工的部分。不过上述文件并没有得到官方证实。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿发布的报告显示，目前深圳新型产业用地（M0）受开发商追捧，这种“工改工”项目除了70%研发用房，开发商可获准建设30%配套设施（含公寓）。

据第一太平戴维斯预测，未来5年工改工项目供应面积为571万平方米，其中20%为配套公寓，折合约115万平方米。考虑到目前深圳政府对新兴产业的扶持，开发商激烈争夺工改工项目的情况或仍将持续。

目前包括万科、金地、星河、深业、远洋等开发商均涉足公寓市场。

在新的价格监管下，必然会对深圳商务公寓项目销售产生影响。对于开发商而言，如何适应新形势调整营销策略，是目前面临的一大挑战。

深圳中原研究中心王飞认为，《细则》的出台表明政府不希望有类似转现售或者商务公寓的资金出口推涨房价，全面管制，防范漏洞。这样的政策将对2017年房价起到稳定预期的作用，保证房价维持平稳或小幅向下调整的趋势。

根据国家统计局发布的2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据，12月70大中城市房价继续呈现降温态势，仅重庆、三亚两个城市房价环比涨幅超过1%，一线城市中唯广州房价上涨，其余3个城市价格环比持平。