买卖二手房 这三大交易陷阱不得不防

每经实习记者 马玮炜

每经编辑 隋丕宁

早前，住建部、国家发改委等7部委联合发布房产中介新规，在信息发布、费用收取、安全交易、中介机构及从业人员管理等多个方面做了详细规定，房产中介服务有望变得更为规范。

但是，在这个竞争激烈、利润可观的行业却始终会传来一些不和谐的插曲。问题是，买卖双方在交易过程中，有哪些陷阱可以提前预防？《每日经济新闻》记者从资金监管、违约金赔付方式及哪些房不能买等三个方面，教你如何避开交易陷阱。

房价涨得太快，卖方要求违约

近日，来自安徽的张先生向《每日经济新闻》记者爆料称，其在二手房买卖过程中，卖方违约后，遭遇中介扣压20万元买房定金，并且多次协商投诉无果。

据张先生回忆，2016年8月，其与妻子二人看中了位于上海松江区的一套二手房，并通过在松江区的某中介直营门店于同日签订了居间协议及买卖协议。

由于所售房屋存在个人抵押状况，所以张先生所交付的20万元定金，由该中介门店保管以实行资金监管。三方协议规定，待卖方出示并交付房产证给中介方时，20万元将交给卖方作为房屋定金。

然而，计划不及变化，由于房价过快上涨，在合同期内，卖方提出不愿履行买卖合同，要求违约。

张先生随即咨询律师，得到的答复是，虽然房屋并未网签，但是因为有居间协议和正式买卖合同，所以可以进行强制履约，但前提是要全款付房款，需要贷款买房的张先生只好同意解约。

然而问题也随即产生，违约赔付方（即卖方）认为中介并未完整履行整个买卖合约，遂只愿意赔付部分佣金费用，在金额上与中介产生分歧。

买卖双方有没有自行解约权利？

经过协商，买卖双方不久之后便自行签订了解约协议，协议中申明：卖方自愿赔付买方23万元，并通知中介方归还之前托管的20万元定金，以及由卖方来承担居间协议中所产生的佣金费用。

张先生告诉记者，卖方赔付的23万元包含了协议中所规定的违约费用以及期间房价上涨对其造成的损失费用补偿，已经于解约当日到账。

而由中介所保管的20万元却至今还未归还，记者随即联系了处理该项买卖的上述中介公司业务员小高。小高表示，由于该笔款项名义上属于卖方，所以未经过卖方同意，无法私自归还买方。

记者又联系到卖方徐先生，却得到了否定答案，徐先生表示，已经委托过中介将该笔费用归还，与此同时买方也出示了卖方委托中介还款的书面协议。

当记者再次向中介确认该事宜时，中介方表示，由于买卖双方解除协议跳过了他们，从而不认为其具备法律效益。

但是，记者在律师那里却得到了不同答案，律师表示买卖双方有自行解约的权利，而期间产生的中介费用则可以和中介另算，中介方并没有克扣这笔款项的权利。

时至今日，三方还未就解决纠纷一事达成一致，而买家张先生也在准备材料打算采用司法手段来追回这20万元定金。

买卖二手房 还有哪些雷区陷阱？

有关中介和买卖双方的各种纠纷早已屡见报端，对于此次纠纷，一位资深的中介从业人员告诉记者，由于是抵押房（非正常银行贷款抵押，下同）买卖，所以就更多了一步资金监管的流程而为日后的纠纷埋下了隐患。

一位链家门店的业务员向记者表示，在链家，诸如此类有个人抵押的房屋一般要撤销个人抵押之后才可进行买卖，并且资金监管也并非是中介方来保管资金，而是通过银行，中行、工行等都有相应服务。

根据买家张先生向记者交代，这套总作价为411万元的房子，双方协定分三期结清房价款，其中第一笔140万元（包括定金20万元）的款项便是用来在过户前偿还贷款抵押，之后分别还有一笔120万元的二期房款以及最后向银行贷款的143万元三期房款及8万元尾款。

由于房屋存在个人抵押，所以在签订定金协议时，三方达成协议，20万元定金由中介公司保管，直至卖方将房产证提供于中介保管。

值得注意的是，经记者咨询律师得知，即使是在签订居间协议后，在法律上，中介方也并没有资格强制收取保管房产证的权利，一切都要以买卖双方自愿为原则，而这一点，往往被大多数卖方和购房者忽略，成为众多纠纷的源头。

此次纠纷因为正逢上海房价的“井喷期”，张先生要求对于房价上涨所造成的损失予以赔偿也得到了满足，这一点也并不为多数消费者所知。

记者查询公开资料发现，2005年上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条规定：违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，其中房屋涨跌损失的确定可通过协商及评估等多种方式确定。

一位从事中介行业多年的工作人员向记者透露，在二手房买卖中，有许多合同上的细微处理，包括违约金赔付方式等，签订之时都一定要商议清楚才能防止后患，因为中介拟定的协议倾向中介也是必然。

另外，产权不清晰、非正常抵押的房产往往风险不可控，并不建议购买。