招商蛇口引领央企改革旗帜 上市一周年整合成果显著

2015年12月30日，招商蛇口工业区吸收合并招商地产重组上市，从招商地产到招商蛇口，从000024到001979，作为国内首例上市公司A+B股同时转A股的案例，招商蛇口实现了招商局城市综合开发运营板块和前海蛇口自贸区资产的整体上市，创下了中国资本市场的多项新纪录，也成为央企改革的典型样本。

经过一年的整合运行，2016年的招商蛇口在企业管理，品牌重塑以及业务经营等方面均成绩凸出。重组上市后的招商蛇口工作重心由单一的地产业务，升级到园区、社区与邮轮三大业务协同发展，以“产、网、融、城一体化”为抓手推动城市升级，并以成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商为其战略定位，逐步去地产化。

“前港-中区-后城”的发展模式更加清晰

重组上市后招商蛇口作为城市转型升级的开拓者和实践者，将通过对“前港－中区－后城”的发展模式的总结、落地及升级，来实现园区、社区和邮轮三个业务板块之间的协同互动，以“产、网、融、城”一体化作为有效路径，推动城市的“智慧生长”，营造生态化、国际化、现代化的城市氛围，不断滋养城市的永续成长及转型升级。

前港是指新建港口或升级已有港口，“港”不仅是水港，还可以是空港、陆港，是个交通枢纽的概念。比如说，深圳太子湾邮轮母港。2016年，招商蛇口依托蛇口太子湾邮轮母港能够停靠22万吨级世界最大邮轮的优势，与“邮轮之王”美国嘉年华集团、云顶香港有限公司、意大利银海邮轮公司等进行战略性合作，在国家旅游局授牌的蛇口9.4平方公里的邮轮旅游发展试验区开展邮轮产业相关的业务，通过产融结合，围绕船、港、城、商、旅联动发展，创新发展邮轮产业。再如深圳大空港，该项目选址深圳市宝安区大空港范围内，属于未来深圳新核心发展区域及珠江三角洲中心地带，紧邻深圳国际机场。项目建成后将超过德国汉诺威国际会展中心，成为全球最大的会展中心，以及珠三角经济的新引擎。这都将城市升级转型的重要出发点。

中区，是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的产业园区，如临港工业区、出口加工区、保税港区等等，是连接“前港”和“后城”的纽带和主要载体。“区”是这一模式的核心。其重点的业务是园区开发和运营，本质是一种产业地产，也是昔日蛇口工业区的主营业务。以蛇口网谷为代表的产业园区，实现了片区创新驱动要素引入和集聚，成为国务院首批“双创”示范基地，发展方式完成由资源粗放型向质量效率型转变。

“后城”则指支持服务港口及产业园区的配套居住和商业。招商蛇口认为，一个适合居住的社区，绿色低碳的环境是必备的基础，互联网技术的引入则更能够提升社区综合服务能力。招商会、到家汇等线上线下智慧服务平台，将形成更加完善的社区生活服务体系，满足城市生活的多元需求。

招商蛇口总经理许永军此前表示：“前港、中区、后城“这一模式也实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，其内涵是产业的流动和升级，从而把城市盘活。未来招商蛇口发展最理想的状态是园区、社区和邮轮三大板块均衡发展，但需要一定时间。根据公司三到五年的规划，将把社区收入从85%左右降低到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30%-40%，邮轮产业将以轻资产战略介入，收入也将持续增长。

探索“小政府+大企业”的政企合作模式

招商蛇口在重组上市的一年中一直在积极在加快国企的深化改革，在与深圳前海管理局组建合资公司推动的战略合作、与北京市通州区政府共同开发台湖镇项目、与华侨城联合体310亿夺标深圳大空港等重要项目上大胆探索央企与地方政府合作。在弱化政府管理，强化市场运作和企业主导的思路下，招商蛇口尝试搭建“小政府+大企业”的运营管理机制，形成“1+1>2”的良性互动发展格局，在全国率先走出一条管理运营的新路。从前海土地整备的情况，招商蛇口在央企与地方政府合作模式的探索方面，也开创了土地整备方式和PPP2.0的新模式的一个先河。新模式的探索是实现政企合作，加强企业化管理，市场化运作的新模式的重要举措，具有良好的借鉴意义。

上市一周年 重大项目推进效果显著

今年以来招商蛇口重大项目进展捷报频传，前海土地整备获突破；新品牌主张“城市生长的力量”发布；签订北京台湖镇框架协议；联合华侨城拿下深圳新会展中心项目； 1-11月累计实现签约销售面积418.67万平方米；厦门“海上世界”&国际邮轮码头开港；太子湾邮轮母港开港首航。这一系列的举动，可以看出招商蛇口这一年在园区、社区和邮轮三大板块均发展良好，也预示着招商蛇口全面向“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”迈进。

加速园区板块建设升级

招商蛇口已有30多年蛇口工业区的开发与运营经验，并在努力将蛇口模式对外复制，目前在国内多个城市开展10个主题特色产业园区的开发和运营。2016年，招商蛇口成立了产业新城及园区发展公司，专注产业聚集能力以及园区招商运营能力的打造与提升。随着一系列项目的落地，未来，园区板块将实现跨越式发展。

 前海土地推进速度加快。6月18日招商局集团与前海管理局签署框架协议，双方拟共同出资组建合资公司推进前海2.9平方公里的土地整备和开发建设，推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新。9月13日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司与深圳市前海投资开发控股有限公司共同投资设立合资前海蛇口，注册资本10亿元，其中招商前海实业与前海投资控股分别认缴出资5亿元，双方各占50%股权。9月21日，招商局集团与前海管理局举行了合资公司——深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司成立暨揭牌。目前，前海蛇口制定了智慧城市五年规划，以企业为主导，进行智慧城市的建设，打造智慧园区，前海的长期发展有望得到提升。

招商蛇口携手华侨城成功中标深圳国际会展中心项目。8月29日，深圳市土地房产交易中心举行签约仪式，招商蛇口及华侨城股份组成的联合体以310亿总价获取深圳国际会展中心（一期）配套商业用地的土地使用权和国际会展中心（一期）的建设运营权。该项目选址深圳市宝安区大空港范围内，属于未来深圳新核心发展区域及珠江三角洲中心地带，紧邻深圳国际机场。项目建成后将超过德国汉诺威国际会展中心，成为全球最大的会展中心，以及珠三角经济的新引擎。

与北京通州签订台湖镇项目协议。今年8月招商蛇口与北京市通州区人民政府为了推动北京城市副中心建设，签署了《关于共同建设台湖镇项目的合作框架协议》。合作协议是为了落实一带一路、京津冀协同发展、新型城镇化等国家战略，促进城市及产业转型升级发展。招商蛇口将与北京通州政府共同对通州区台湖镇进行整体规划开发建设，将台湖镇打造成国家级新型城镇化试点区域。这将会是招商蛇口与地方政府合作探索新的企业化管理、市场化运作模式的又一新实践。

招商蛇口首批双创示范基地，名列其中。国务院办公厅今年5月印发了《关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见》，在首批28个双创示范基地中，招商局集团作为7个企业示范基地名列其中。集团将以蛇口网谷为基础，精心构建中央企业创新创业示范基地，扶持、引导、推动央企及各类中小企业的创新创业。招商蛇口工业区控股股份公司旗下的蛇口网谷就是招商局的“双创”样板。

招商蛇口迈向千亿邮轮产业

招商蛇口以及母公司招商局在发展邮轮产业方面有着得天独厚的优势，首先是港口布局合理，目前已初步形成了由北至南覆盖东部海岸线的邮轮港口网络，为开展邮轮运营提供了绝佳条件和经验；其次是产业基础扎实，包括不限于邮轮码头建设、客运设施配套、事务与物资供应、船舶维修、信息系统组建、邮轮游客保险、船务机务、港口服务、邮轮建造、融资等。

招商蛇口目前已经在深圳、香港、上海、天津、厦门、三亚、大连、广州、海口等城市进行邮轮码头布局，这也将是招商蛇口掘金千亿邮轮产业的优势。

厦门复制“海上世界”邮轮母港由此进入2.0时代。9月8日，招商蛇口与厦门港务控股集团联合开发的厦门海上世界&国际邮轮码头开工。项目总投资预计达160亿，包括母港建设运营、邮轮服务等，将打造中国及全球领先的高端邮轮产业生态圈。厦门邮轮母港由此进入2.0时代，而招商蛇口的海上世界品牌也由此走出深圳，成为公司业务转型的重要一站。

太子湾邮轮母港载誉起航，开启深圳邮轮时代。11月12日，由深圳市政府、招商局集团联合主办的内地与港澳邮轮旅游合作发展大会暨太子湾邮轮母港开港仪式在深圳蛇口邮轮中心举行。太子湾邮轮母港的正式开运，标志着作为我国四大邮轮旅游发展实验区之一的深圳正式跨入邮轮经济时代。据悉，招商蛇口的邮轮板块将以邮轮母港为核心，发展邮轮口岸免税、配套商业地产开发、码头物业运营、岛际旅游资源开发等配套业务，全产业链介入邮轮产业，通过“船、港、城、游、购、娱”，合力打造，联动发展，高起点探索全新、高综合回报率、一体化的商业模式。

“城市生长的力量”引领未来城市全新思考。7月15日，招商蛇口发布了全新的品牌体系——“城市生长的力量”向34座城市发声，推动城市的生长与国家改革升级的力量。招商蛇口在新品牌主张的影响之下，未来以深圳布局蛇口、前海、罗湖、东部战略为深圳的城市更新发展蓝本，将多元化生态发展模式复制到西南区域、珠三角、长三角、渤海湾、厦门湾等中国发展前沿的34座城市。更将走出国门，助力更多的城市“生长”。

招商蛇口业绩高增，持续成长。截至2016年11月，招商蛇口实现签约销售面积66.18万平方米；签约销售金额100.11 亿元。2016 年 1-11 月，招商蛇口累计实现签约销售面积 418.67 万平方米；签约销售金额 656.72 亿元，已顺利完成650 亿元的销售目标。而从招商蛇口发布的3季报来看，公司前三季度实现利润56.1亿元，已实现其86亿元利润承诺的65%。此外，招商蛇口3季度末的预收账款达619亿元，根据房地产企业的特性看来，今明两年的利润锁定性均较好。

从招商蛇口这一年的经营成果来看，可以说取得了良好的开端。公司曾公开表示，力争通过3-5年的努力，培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业，也彰显公司作为央企整体上市后做大做强的战略决心。招商蛇口的未来，值得让人期待。