刚推15宗地收金117亿 福州加码楼市调控要求备案价格零增长

每经实习记者 黄博文

在结束年内最大规模的土地集中出让后，福州着手进行第三轮楼市调控。

11月21日，福州市政府办公厅下发《福州市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称通知），通知要求二套房公积金贷款首付提高到50%，在限价措施方面，将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10%以内调整为“零增长”。

厦航地产营销总监吴崴对《每日经济新闻》记者表示，此番政策在于打压土拍对后市的预期，彰显政府对调控不放松的决心，对于备案价格的零增长，看似严厉，其实开发商仍有规避手段。

要求备案价格零增长

11月21日，福州市国土资源局公开出让城区15宗地块，当中有9宗地带有住宅性质，总出让起始价为80.25亿元，土拍住宅地块总面积高达437亩，为福州土拍历史上少有。最终9宗住宅用地全部完成出让，金辉、万科、中海等均有斩获，9宗地最终收金117.12亿元。

本次土拍是在严格限制条件下进行的，比如土地拍卖采用限地价、竞无偿提供住宅建筑面积方式，同时监管部门要求开发商缴纳竞买保证金时，提交承诺函和资信证明，保证金不得通过银行贷款、股东借款、转贷、募集、发行债券、信托计划、资产管理计划方式筹集。

即使如此，出让的9宗商住地块中有8宗达到了最高限价，遭遇“熔断”，转入竞配建面积。其中2016-15地块一开始竞拍，金辉地产将价格拉升至30亿元，一口气达到最高限价。

大规模土拍结束之后，政府调控随即到来。11月21日，福州市政府办公厅下发调控通知，限贷措施方面，进一步提高购房门槛，将二套房公积金贷款首付比例由30%提高到50%；在限价措施方面，将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10%以内调整为“零增长”。

通知还重申严格审查房地产开发企业资金来源，全面实行房地产开发企业“拿地”资金来源审查制度，跟踪企业资金流向，严禁企业利用银行贷款、股东借款、转贷、募集资金、发行债券等方式筹集资金用于支付土地出让价款。

此外，通知还对新一轮楼市巡查整顿工作做出部署，对发现的顶风涨价、违规销售、捂盘惜售、虚假宣传等问题，马上查处、顶格处罚、立即曝光。

此次政策对备案价格的管理显得颇为凌厉，要求“新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须‘零增长’，不得高于上一批次的备案价格”。

厦航地产营销总监对记者表示，这次的价格管控是严格的，但开发商仍然有规避手段，比如首次备案价格申报高一些，或者分期开发拿不同的预售证，但无疑开发商花费的时间精力要更大了。

福州的三轮调控

在此轮调控周期内，福州已经是第三次加码调控措施了。

9月29日，《福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》发布，将房地产开发商竞买土地保证金由现行的20%提高到30%；对居民购买二套及以上住房申请商业性个人住房贷款或公积金贷款的，适时调整商业性个人住房贷款和公积金贷款的首付比例及使用政策。

10月6日晚，福州正式推出限购政策，对三类居民家庭，暂停向其销售福州市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

今次又发布了包括备案价格管制、楼市整顿在内的收紧政策，新政威力层层加码。记者梳理发现，福州已经通过出台鼓励商业去库存、限定价格、重启限购、公积金以及土地出让等措施来调控楼市。

国家统计局公布的10月70个大中城市新建住宅价格指数显示，福州10月份楼价同比上涨28.8%，环比上涨2.6%，环比涨幅有所收窄，但涨幅居于全国前列。

由福州大学房地产研究中心统计的《2016年10月福房指数评析》最近公布，其中，由于福州市区受“限购”政策影响成交量为14.17万平方米，环比跌幅达到60.67%，而不限购的闽侯市区成交量较上个月大涨155.7%，达到19.97万平方米。

另外，2016年10月福州及闽侯商品住宅均价为16628元/平方米，跌幅为6.61%，调控的效果开始显现。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，福州的楼市泡沫并不严重，屡次加码新政在于打压市场预期，彰显调控的决心，未来应该从市场角度着手加大土地供给，让楼市回归常态化。