北京“9·30”后首批限房价地块开拍 现场居然未决出归属

每经记者 王杰

虽然调控政策叠加，但北京土地市场热度不减。虽然是“限房价、竞地价”出让，但房企依然视其为香饽饽。

据现场媒体报道，海淀永丰18号地块共吸引了万科、绿地、招商、保利、京投、石榴集团等16家房企参与。最终历时38轮，远洋报价50亿触顶土地合理价格上限，接着23号保利报出40%的居住商品住房自持比例，达到土地预设自持比例上限。

未能当场决出归属

最后竞拍的结果是，18号地在达到总价50亿元之后，进入竞自持环节，而由于绿地、万科、龙湖首开联合体、保利四家均投报自持100%，因此该宗地块未能当场决出归属，进入高标准住宅方案投报环节。

为防“地王”产生，当日土拍的地块设定了细则：当开发商的报价达到合理土地上限价格，则不再接受更高报价，政府则宣布直接进入下一个竞拍环节——住宅部分建面的自持比例。自持住宅商品房面积的起拍面积是住宅用地总建面的2%，开发商的竞拍阶梯必须是住宅总建面1%的整数倍，价高者得。但是一旦有两个以上的竞拍者都愿意100%自持。竞拍又将继续进入下一个环节，即商办自持竞拍环节。

值得关注的是，若地上建筑面积≥10万平方米的商品房，需住宅产业化率≥60%；若地上面积≤10万平方米且地上建筑面积≥5万平方米，需住宅产业化率≥40%。另外，企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

海淀永丰产业基地19号地块为二类居住用地及零售商业用地，地块土地面积8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米。该地块竞买保证金为13.2亿元，起始价为44亿元，竞价阶梯为2000万元。

参与该地块竞拍的房企有碧桂园、绿地、石榴、保利、京投、远洋等11家。

因19号地块规划商业用地，在商品住房自持竞拍环节，有两家及以上竞拍者愿意100%自持时，竞拍将进入下一个环节——商办自持竞拍。若在商办自持竞拍环节同样出现两家及以上竞拍者愿意100%自持时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

在各房企的逐鹿中，19号地块在达到总价59亿元之后，进入竞自持环节，最终住宅与商业全部自持，绿地、首开、保利、万科住总联合体进入后续投报环节。

开发企业盈利模式将生变？

亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，虽然有收紧调控以及各种附加条件制约，但是在宅地供应极度稀缺背景之下，各大房企对于土地的热情依旧。预计明天的两宗地块结局也相差无两，全部自持的结局使得“限房价”名存实亡，这也预示着开发企业盈利模式将发生转变。

中原地产首席分析师张大伟表示，从北京土地出让前多次设置规范看，北京为了避免出现地王的确做了各种准备。限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积。可以说已经全方位围追堵截地王出现，调控力度前所未有。

“从最后结果看，合计两宗地30万平米中的29万平米将全面成为持有物业，按照平均一套60平米计算，可以提供4800套出租房。（因为地块可售只有千人配套商业及车库，企业必然会尽量增加套数，增加配套面积）接近5000套租赁房源可以缓解租赁市场价格，但减少了销售房源供应。”张大伟说。

张大伟认为，开发商依然非理性抢地，出现了全面持有的现象，地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致，但开发商抢地的激情也到了极致。从北京限房价地块依然非常多企业意愿强烈看，一线城市土地资源依然成为企业的首选。

对于上述土拍状况，一位开发商人士直言“看不透”。

上述开发商人士表示，如果上述地块被万科住总联合体所拿，万科敢于挑战市场，可以做长租公寓。而绿地、首开、保利这类央企、国企，抢限价地也是履行社会责任。如果民企操作，可以一次性出售多年，做成长租公寓。“其实企业也可能等待政策的窗口期，或者哪天不用自持了。”