房企抢占万亿资产证券化市场 压力倒逼走"标杆路线"

每经记者 王婷婷

据国家统计局数据显示，截止9月末，全国商业营业用房和办公楼待售面积达18803万平方米。存量高企对于商业市场而言是巨大压力，但放在资本市场的视角下，这也是不能忽视的发展空间。

在11月8日由成都市楼宇经济促进会、第一太平戴维斯主办的"成都楼宇讲坛-商业地产资产证券化分享会"上，第一太平戴维斯提供的数据就显示，仅今年上半年，全国发行的资产证券化产品达2892亿，市场存量8785亿。

这一数值已接近中央结算公司《2015年资产证券化发展报告》中公布的2015年全年水平（逾9000亿），报告预测，2016年市场规模将达万亿。

而在其中，房地产已成为发行规模最大的资产类型。中信证券数据就透露，2016年以来我国发行的3117亿元专项计划中，房地产类证券化项目已发行702.7亿元，占比22.54%。

可见，目前我国资产证券化规模与商业存量成正比且处于同一量级，盘活全国商业地产存量，可激发的资产价值或在万亿级。在上述会议中，资产证券化评估、券商、评级、审计、法律等多领域的专业人士也均对这一趋势表示认同。

但在国内商业地产的压力下，一些城市发展商业地产资产证券化，或需先走出几条"标杆路线"。

房企争相释放表内存量

据第一太平戴维斯统计，截至目前全国已备案房地产融资类ABS约22个，实际融资人覆盖碧桂园、新城控股、云南城投、金科股份、华发集团、中南建设、世茂建设等多家房地产企业。

房企如此积极参与资产证券化，在中国诚信证券评估有限公司结构融资部总经理邓大为看来，政策因素之外，资产证券化能够实现报表调整，并有助于企业提升评级、转变商业模式、扩宽多元化融资渠道，为产业链伙伴提供支持。

站在投资者角度，第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理(大中华区)陈超国也指出，在国内强资金流动的环境下，通过资产证券化分割，更多机构投资者和普通投资人能分享优良运营物业的获利空间。

值得一提的是，在上述ABS中，8单为类REITs和CMBS（商业物业抵押支持证券）产品，以物业费、运营收益权和购房尾款作为基础资产的产品比例则为5:7:2。准REITs产品热度最高。

“以REITs为代表的商业地产资产证券化是行业的一大趋势。”中信证券股份有限公司总监俞强直言，虽然目前国内尚没有标准REITs产品，但印度已经开放了，商业体量巨大的中国也一定将在未来不久开放REITs，税务等问题也是可以克服的，不能因噎废食。

陈超国也指出，大业主可以通过将非控制性的股权以REITs形式卖出，不增债、不损伤物业控制权得到一大笔钱，市场好的时候还可以收回信托资金，增加对物业收益的分享，可谓进可攻退可守，很受市场欢迎。

呼吁成都带头走"标杆路线"

但中国商业地产进行资产证券化也有一些问题亟待解决。除了商业地产结构性问题之外，金杜律师事务所合伙人胡喆、毕马威华振会计师事务所合伙人吴钟鸣及成都合伙人唐伟认为，商业地产资产证券化过程中，税收和法律层面也需要相关部门的理解和协作。

不过，存在困难并不代表市场无法分享这一波资产证券化带来的利好。

以成都为例，第一太平戴维斯估值及专业顾问服务高级董事兼华南和华西区主管黄国钧直言，成都商业地产虽然面临结构性的问题，过去5年写字楼租金基本持平，在理论上是可以接受的，成都能够通过推出一两个标杆项目起到示范作用，也可以给市场打气。

长江证券房地产金融部童话认为，成都核心地段的优质写字楼，入住率和租金水平都不错，例如成都财富又一城的出租率能长期保持在90%以上。

"通过与政府合作开展独特业务、打造极致服务等方式，物业依然能得到高租金高出租率。做好了资产自然能吸引好的资产证券化项目。"

在上述多位业内人士看来，打造一些标杆项目创造典型案例、提振信心，是一条成都商业地产资产证券化发展的可行方式。

专家也建议，由于资产证券化等国家推动的金融创新业务专业性强，涉及税收、资产转让、大宗产权交易等多个环节，建议政府相关部门可以研究适时推出相关行政审批、监管专项业务或绿色通道，真正促进房企释放表内存量，引导市场整体健康发展的重要环节。

分享会中，成都市商务委副主任尹建则明确表示，市委市政府高度重视经济证券化工作，市商务委以促进楼宇经济为抓手，积极推动商业地产资产证券化工作，引导城市商业地产运行走向运营为主、持续发展的良性轨道，实现成都"地产+商业"向"商业地产"实质性的跨越。