河南去库存放大招：年内出台“农民安家贷”实施细则

◎每经记者 王杰

在去年底召开的中央经济工作会议上，房地产去库存成为2016年五大主要任务之一。

10月26日，河南省政府办公厅正式出台《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案(2016~ 2018年)》(以下简称《方案》)。

上述《方案》提出，到2018年年底，省辖市市区商品住房库存去化周期降到12个月以下，三分之二的县级城市商品住房库存去化周期降到18个月以下。

河南房地产业内人士张红超向《每日经济新闻》记者分析称，去库存要区别来看，不同城市、不同产品差别大。比如郑州市，短期内商品住宅去库存就是个伪命题，应该要补库存，但是郑州的商业地产库存量大、消化不良，要努力去库存。

鼓励农民进城购房

《方案》明确提出，要进一步打通商品住房与保障房通道，多渠道满足公共租赁住房需求，大力推进棚户区改造货币化安置工作。2017~2018年各省辖市、县(市)棚户区改造货币化安置率不得低于50%。库存量大、去化周期长的省辖市、县(市)推进棚户区改造要以货币化安置方式为主。库存去化周期18~ 30个月的省辖市、县(市)货币化安置比例不得低于80%，库存去化周期30个月以上的省辖市、县(市)要全部实行货币化安置。鼓励2016年棚户区改造项目由实物安置向货币化安置转变。

在扩大住房消费方面，《方案》采取鼓励农民进城购房、扩大商品住房需求、发挥住房公积金作用等三种途径去库存。《方案》明确，商品住房库存去化周期超过12个月的省辖市、县(市)，要结合本地实际出台农民进城购房补贴政策，鼓励建立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资便利和支持。2016年年底前各地要出台“农民安家贷”配套实施细则,进一步发挥其对住房消费的支持作用。

下一步，河南省还将研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工、个体工商户、灵活就业人员等纳入住房公积金受益范围，并将缴存住房公积金列入劳动合同约定事项。

早在2015年11月，河南省政府出台《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，从降低购房成本、实施财政补贴、改善金融服务、发挥住房公积金作用等9个方面，鼓励农民进城买房。

随后，河南洛阳、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市为鼓励农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。据了解，河南省只有郑州一个二线城市，其余都是三、四线城市。

业内建议因城施策

以河南省唯一二线城市郑州为例，据不完全统计，9月6日之前郑州已在今年拍出过九宗高价地块，恒大、万科、雅居乐、荣盛、碧桂园等地产商均刷新过郑州土地的单价纪录。

在国家统计局发布8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据中，郑州环比价格涨幅5.6%，居全国第一。

9月份，郑州开始了新一轮房地产调控，以抑制“地王”为主的“郑九条”出台。增加供地的政策随后跟进：今年年底前主城区将集中供应6000亩商品住宅用地，通过合理把握土地供应结构和布局，加快土地供应节奏，有效改善房地产供需关系。

十一期间，郑州市决定重启市区住房限购政策。在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180平方米以下的住房：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。

张红超表示，郑州以外的城市，应该说大多面临去库存压力，不管是商品住宅，还是商业地产。总的来看，去库存要因城施策，区别对待，该补库存的，加快有效土地供应，缓解库存不足压力；库存量大的城市，要压减土地供应，采取综合措施，比如降低税费、发放购房补贴、降低落户门槛等措施鼓励大家买房。目前看，城市吸引力差别实际上在加大，政府想达到的有针对性的去库存，能达到满意的效果难度不小。总之，全省去库存尚未完成，仍需努力。

郑州市场虽好，但一地难求。在去库存政策利好下，房企是否该加码三、四线城市？

房地产评论人王毅敏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，政策会对房企拿地产生一定的影响，但不是决定性的。开发企业还是会根据自身战略选择城市进驻。