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    产业地产遇新课题 亿达中国率先破局

    每日经济新闻 2016-08-18 20:52

    8月18日,亿达中国发布半年报显示,2016年上半年,亿达集团合约销售额为38.5亿元,营业收入为28.3亿元,较去年同期增长2.9%,其中租金收入增长11.7%至1.89亿元,商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。

    每经编辑 邱德坤    

    每经实习记者 邱德坤

    随着国内整体经济增速放缓,众多专注于园区开发运营的企业,面临着增长与转型的双重课题,而亿达中国(03639,HK)在今年的半年报业绩上,却给出了一个破局的解决方案。

    8月18日,亿达中国发布半年报显示,2016年上半年,亿达集团合约销售额为38.5亿元,营业收入为28.3亿元,较去年同期增长2.9%,其中租金收入增长11.7%至1.89亿元,商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。

    据了解,园区开发运营有着重资产属性,要求企业有大量的资本投入和沉淀,高负债率和资金链紧张的问题不可避免,亿达中国此次发布的半年报业绩,对国内各园区地产开发运营企业而言,意味着什么呢?

    经济观察研究院院长新望认为,“园区开发运营企业在体验经济时代,不同于此前的重资产时代,产业地产要更加关注人的感受,无论是依托互联网+实现智能化运营,为园区企业延伸上下游产业链,还是成为企业的战略合伙人,都是地产商身份向服务商身份过渡的必然过程”。

    双重课题的挑战

    近年来,产业园区在全国各地展开布局,各类产业园和高新开发区不断涌现。据前瞻产业研究院的报告,截至2015年7月底,我国国家级高新技术开发区共有129个,较2014年增加14个。

    此前,受益于京津冀一体化的华夏幸福(600340,SH),以及将中关村打造为中国最著名软件园的北科建等企业,在业绩不断增长的同时,也一直为业内看好。

    然而,这些专注于产业园区开发运营的企业,都有着无法避免的问题在于,在业绩增长的同时,企业为了保证园区在长期规划上的稳定与连贯,会采取物业定制和长期租赁的运营方式,但这也导致企业的资金回流缓慢,出现大量资本投入和沉淀,导致企业负债率过高的局面。

    为了破局,大量园区开发运营企业纷纷尝试转型,比较典型的是以输出品牌提供运营服务的方式来拓展园区市场。

    公开资料显示,自1998年开发运营大连软件园开始,亿达中国已在全国先后运营了上海亿达北虹桥创业城、杭州北部软件园、苏州高新软件园、昆山花桥财智科技园、深圳海科兴战略新兴产业园、天津滨海服务外包产业园、武汉光谷软件园、重庆两江健康科技新城等数十个商务园区。

    轻重资产并举

    随着产业园区在国内不断兴起,各大专注于园区开发运营的企业,除了比拼自身的重资产实力,市场也要求企业注重在轻资产拓展上的举措。

    据了解,轻重资产并举,是将业务拆分为两个单元,重资产的开发单元和轻资产的运营管理输出单元。其中,轻资产合作模式包括业务咨询、产业招商、委托运营管理等。

    光谷联合(00798,HK)披露的招股书指出,中国市场化产业园的准入壁垒甚高,开发商除了必须具备较强的硬件实力,还需要有深厚的行业经验,透彻了解政府的产业发展政策以及相关产业的客户需求。

    亿达中国CFO马兰认为,“在异地业务拓展上,亿达中国旗下的武汉软件新城是其在重资产拓展上的第一步,不仅看中的是武汉在中部的区位,更归因于早在2006年,亿达中国便与武汉东湖新技术开发区通过BOT模式,开发运营科技部认定的‘国家火炬计划软件产业基地’武汉光谷软件园”。

    在2013年11月和2014年1月,亿达中国分别与上海市和苏州市的相关部门签署了合作协议,运营上海商务园和苏州高铁新城科技园。据《时代周报》报道,这是亿达中国首次尝试转型“轻资产”之作。

    相应的效果已经展现,据亿达中国半年报显示,2016年上半年公司毛利为8.83亿元,较去年同期增长5.2%,毛利率为31.2%。股东权益应占利润为2.74亿元,股东权益应占核心净利润为2.39亿元,核心净利润率为8.4%;每股基本盈利为0.106元,每股基本核心盈利则为人民币0.09元。

    北京艾力森中研咨询有限公司总裁洪文平认为,“轻重资产并举,全国多点布局,对内不断强化商务园区建造能力和智慧产业聚集能力,对外积极拓展品牌力,才能促使经营业绩持续稳步提升,为此亿达中国显然已经做出了表率”。

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