产业地产遇新课题 亿达中国率先破局

每经实习记者 邱德坤

随着国内整体经济增速放缓，众多专注于园区开发运营的企业，面临着增长与转型的双重课题，而亿达中国（03639,HK）在今年的半年报业绩上，却给出了一个破局的解决方案。

8月18日，亿达中国发布半年报显示，2016年上半年，亿达集团合约销售额为38.5亿元，营业收入为28.3亿元，较去年同期增长2.9%，其中租金收入增长11.7%至1.89亿元，商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。

据了解，园区开发运营有着重资产属性，要求企业有大量的资本投入和沉淀，高负债率和资金链紧张的问题不可避免，亿达中国此次发布的半年报业绩，对国内各园区地产开发运营企业而言，意味着什么呢？

经济观察研究院院长新望认为，“园区开发运营企业在体验经济时代，不同于此前的重资产时代，产业地产要更加关注人的感受，无论是依托互联网+实现智能化运营，为园区企业延伸上下游产业链，还是成为企业的战略合伙人，都是地产商身份向服务商身份过渡的必然过程”。

双重课题的挑战

近年来，产业园区在全国各地展开布局，各类产业园和高新开发区不断涌现。据前瞻产业研究院的报告，截至2015年7月底，我国国家级高新技术开发区共有129个，较2014年增加14个。

此前，受益于京津冀一体化的华夏幸福（600340,SH），以及将中关村打造为中国最著名软件园的北科建等企业，在业绩不断增长的同时，也一直为业内看好。

然而，这些专注于产业园区开发运营的企业，都有着无法避免的问题在于，在业绩增长的同时，企业为了保证园区在长期规划上的稳定与连贯，会采取物业定制和长期租赁的运营方式，但这也导致企业的资金回流缓慢，出现大量资本投入和沉淀，导致企业负债率过高的局面。

为了破局，大量园区开发运营企业纷纷尝试转型，比较典型的是以输出品牌提供运营服务的方式来拓展园区市场。

公开资料显示，自1998年开发运营大连软件园开始，亿达中国已在全国先后运营了上海亿达北虹桥创业城、杭州北部软件园、苏州高新软件园、昆山花桥财智科技园、深圳海科兴战略新兴产业园、天津滨海服务外包产业园、武汉光谷软件园、重庆两江健康科技新城等数十个商务园区。

轻重资产并举

随着产业园区在国内不断兴起，各大专注于园区开发运营的企业，除了比拼自身的重资产实力，市场也要求企业注重在轻资产拓展上的举措。

据了解，轻重资产并举，是将业务拆分为两个单元，重资产的开发单元和轻资产的运营管理输出单元。其中，轻资产合作模式包括业务咨询、产业招商、委托运营管理等。

光谷联合（00798,HK）披露的招股书指出，中国市场化产业园的准入壁垒甚高，开发商除了必须具备较强的硬件实力，还需要有深厚的行业经验，透彻了解政府的产业发展政策以及相关产业的客户需求。

亿达中国CFO马兰认为，“在异地业务拓展上，亿达中国旗下的武汉软件新城是其在重资产拓展上的第一步，不仅看中的是武汉在中部的区位，更归因于早在2006年，亿达中国便与武汉东湖新技术开发区通过BOT模式，开发运营科技部认定的‘国家火炬计划软件产业基地’武汉光谷软件园”。

在2013年11月和2014年1月，亿达中国分别与上海市和苏州市的相关部门签署了合作协议，运营上海商务园和苏州高铁新城科技园。据《时代周报》报道，这是亿达中国首次尝试转型“轻资产”之作。

相应的效果已经展现，据亿达中国半年报显示，2016年上半年公司毛利为8.83亿元，较去年同期增长5.2%，毛利率为31.2%。股东权益应占利润为2.74亿元，股东权益应占核心净利润为2.39亿元，核心净利润率为8.4%；每股基本盈利为0.106元，每股基本核心盈利则为人民币0.09元。

北京艾力森中研咨询有限公司总裁洪文平认为，“轻重资产并举，全国多点布局，对内不断强化商务园区建造能力和智慧产业聚集能力，对外积极拓展品牌力，才能促使经营业绩持续稳步提升，为此亿达中国显然已经做出了表率”。