金融起舞 铺就绿地世界500强之路

每经记者 吴若凡

日前，美国《财富》杂志公布了2016年世界500强的最新排名。绿地集团再次入围，实现连续五年蝉联该榜单，并且位列以房地产为主业入围的中国企业之首。

今年上半年，绿地实现营业收入1081.5亿元，较去年同期增长25.57%，营业利润64.1亿元，较去年同期增长22%。

对此，克而瑞分析师朱一鸣指出，没有万科完善的企业制度，没有万达的军事化管理，没有恒大的执行力，没有碧桂园的模式杀伤力，没有保利霸气的背景，也没有中海的成本控制，绿地集团在千亿规模之后仍能保持增长，其制胜法宝就是战略。实际上，绿地下的是一盘更大的棋——金控平台战略。

●金控平台进程加快

所谓金控平台，是将从事不同金融业务的公司股权整合在一起，实现股权的集中，以便于从战略上统筹规划。与此同时，平台的各金融业务单元又是相对独立的法人，分别从事不同的业务，并受不同监管机构监管，即股权与牌照相分离，在现有的监管条件下实现“分业经营，股权集中”。

很多企业多元化投资以后，当下面的公司做大，上面的母公司作为财团，就会隐性地消失，不在公众视野中明显地出现。

经过一段时间的摸索，绿地确立了以“金融公司”模式为主，定位“投资+投行”的大资管平台。通过战略并购，实现业绩扩张，优化财务结构；并以资本为纽带，通过控股或参股形成一批发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业，最终目的就是打造一批“绿地系”企业群，通过投资并购，着力获取核心金融资产，建立起以保险为核心，拥有多种金融牌照的金融控股集团架构体系。

由于受限于房地产市场的“天花板”，如果单靠房地产业务去做大规模将十分困难，势必会影响盈利能力。要想有突破，就得在其他行业寻找新的机会。

于是，在房地产主业之外，绿地确立了“大金融”、“大消费”和“大基建”三大业务板块。

朱一鸣表示，绿地在做的事，也是很多房企都在做的事，即在房地产主业之外，确立大金融、大消费和大基建三大板块，通过将其和房地产的投资组合，形成比之前更高的收益。

此前，对于绿地来说，最赚钱的是房地产及相关行业，营业收入并非最多，但却赚取了绝大部分的利润。赚吆喝的主要是能源和相关贸易行业，虽盈利连年大降，但却有着超过房地产业的营业收入。

尽管能源及相关贸易产业的营业收入较高，但毛利极低，房地产主业尽管营业收入较能源及相关贸易产业低，但却贡献着高额的利润。

随着上市的成功，绿地营收最高的能源及相关贸易已经光荣完成了“历史使命”，随即被边缘化或是被纳入新的业务板块，而这也间接导致能源业务营收下降67.08%，叠加房地产营收下滑11.23%，全年度公司整体营收同比下降20.80%。

取而代之的是与国家政策息息相关的“大基建”、“大消费”将占据主导地位，曾占比较小的金融业务也被提到新的战略高度。

此前，绿地与新加坡荣耀基金合作设立总值约210亿元的房地产信托投资基金（REITs），并拟在新加坡证交所主板上市。此举可以看做是房地产金融化与轻资产化的实质转变。

2015年，绿地将全年利润增长的主要原因归功于权益类金融资产的投资，以及持有商业的股权处置，全年实现公允价值变动收益16.67亿元，投资收益44.73亿元，分别比上年增长1169.92%、2229.18%。

2015年，绿地金融及相关产业收入4.57亿，同比增长119%，可以说，绿地在二级市场获益颇丰，房地产基金业务大赚也间接获益于股市，业绩暴涨有着很大机缘性。

●产业协同发展带来高增长

此种模式下，绿地的未来是一条通往产业帝国的路。对于房企来说，无论进军怎样的行业，充分利用房地产行业的资源，并与房地产主业协同发展才是最重要的。数据显示，产业协同确实为绿地的利润和净资产收益实现更高增长带来帮助。

记者对比了绿地和其他房企的ROE（净资产收益率）。2015年，万科ROE高于绿地5.02个百分点，今年一季度绿地ROE高于万科3.34个百分点。从净利润增长率来看，2015年全年，万科营业利润增长率为40.76%，绿地为60.44%。

再比较一家企业，万达商业，其2015年ROE为17.99%，营业利润增长率为10.13%。同样，绿地在数值上超越了万达。

另一方面，绿地2016年上半年销售收入为598亿元，净利润24.06亿元，净利润率4.6%，这与其销售速度放缓、利润水平下降有关。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，绿地在上市之前追求规模效应，加之上市之前消耗了大量资源，而上市之后动力有所减退。

目前看来，用投行思维前行的绿地并未到开花结果的时候。“方向可能是对的，但是效果还没显现出来。”优淘城总裁薛建雄表示。

另一方面，通过地铁项目，绿地能够以相对低廉的价格拿到比较优质的地块，这样做会提高其可销售物业的毛利率水平。但目前看来，并未反映在财务报表上，反而只是增加了它的存货。数据显示，今年第一季度，绿地存货为4171.9亿元。

对此，欧阳捷表示，“建地铁和地标办公楼，会使得存货增长，这类产品销售周期较长，存货太多，势必沉淀部分现金。”短期投资拖成了长期投资，如果没有融资渠道和平台，就会沉淀资金，此时，企业的发展速度必然放缓。

可以说，现阶段而言，多元化发展拖累了绿地的业绩表现，毕竟，资金是有限的。

企业资产周转速度减慢，存货转为现金和应收账款的能力变差，势必影响企业资金链的运作。

●绿地需要什么样的金融平台？

绿地究竟想打造成一个什么样的金融平台？对此，绿地方面给出的解释是绿地金融业务对主业的促进主要有两方面：一是成立企业服务平台，通过在各地设立小额贷款公司，以及对接银行等金融机构，为入驻绿地商办楼以及产业地产的中小企业提供授信服务，并以此提高商办产品的溢价；另外主要是为了企业自身的融资，成立了“房地产基金投资”的平台，主要业务是将一些优质资产打包出售。

实际上，绿地的大金融布局并不是孤立存在，而是依托于大基建和大消费之上，但又不会局限于此。

地铁建设是典型的重资产开发，需要巨量开发资金。在应对之道上，绿地除了携手银行机构成立千亿规模的轨道交通PPP基金，另一方面则将利用互联网金融发行类似“地铁宝”这样的产品来筹集低成本社会闲散资金。

克而瑞指出，绿地融资的主要渠道是银行贷款和海外发行债券，在同样规模的同类企业中偏低。无论是集团直接海外融资，还是通过绿地香港平台融资成本均仅在3%~5%。这样的利率与万科持平，而绿地的负债率高于万科。上市后的绿地又增加了增发、公司债、中票等多种融资手段，成本还将继续优化。

下一阶段，绿地金融板块在债权投资方面将探索类金融业务资产打包推向资本市场；股权投资方面将做强一二级市场投资联动，并探索实施“并购重组+包装上市”的业务模式。