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    香河土地江湖:黑幕有多深?

    邦地产 2016-07-13 13:16

    万科北京香河拿地被打之后,开发商爆料土地市场拿地内幕有多深...

    每经编辑 邦爷    

    (本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle)

    7月8日下午,万科和五矿联合体准备参与竞拍香河一块土地,途中被一伙人半路拦截,车毁,人被打,当天土地拍卖延期举行。(延伸阅读《“张教仁”香河拿地遇袭记》

    有消息称,此次被打事件,缘于竞拍对手想阻止万科和五矿“抢地”,万科方面对外表示已经报警。

    万科被打之后,在熟识土地投资的业内人士爆料称,2013年一家来自长三角的开发商Y看到环北京区域的市场机会,有意在环京区域拿地。

    开发商Y仅过了报名环节,即遭遇黑白两道同时夹击。填写申报材料时,留下的联系人接到恐吓电话,“敢来,就让你走不了”。

    这个比较有意思,初来乍到,举目无亲故,这些人怎么知道的联系电话;第二,恰好是申报材料中留下的电话。

    黑道行动,白道也没闲着,来电明说,地块不是给你准备的,知难而退吧。

    庆幸的是,这家南方开发商“认怂”,知难而退了。不敢想,如果硬着头皮去抢了是什么后果。

    大家都知道,一块地从开发到预售,有多少繁杂过程。大到开发报建的N多环节,各种被阻拦过不了,小到工地临时水电接不到。像招聘时的萝卜坑一样,每一块地也可以量身定做。

    可以设置的东西太多只要萝卜企业有的,别人没有的都可以设置。案例太多,但邦爷胆小,谁家就不举例了,关注土地拍卖,看条款第一眼必然懂的。

    1、注册地限制,非本地企业不能竞拍;

    2、注册资金门槛:比如,项目公司净资产20亿元;

    3、开发资格:国有企业、具有保障房开发资格、具有别墅开发资格、具有地铁开发资格…

    4、地块条件苛刻,容积率极低,极高;限高;产品类型设置限制;甚至土地性质也可以设置…

    总之,看上去,这块地差极了就对了。

    重点在萝卜企业拿地之后,土地性质可以根据规划需求商业变住宅;限高可以改、容积率可以改…然后鸡肋地块变身优质地块。

    这期间,还有个漏洞是土地出让金的交付。一般地块会有交付时间,逾期缴纳违约金。但是,一般的出让文件又会给出特例,某些情况可以申请延迟。

    所以,在某些地方的土地市场,就有这么一些企业,拿到地,土地出让金并未缴清;自身开发能力弱,转手高价卖地,俗称空手套白狼。

    好处费,大家都懂,怎么给是关键。如房屋买卖一样,居间经纪人的存在无可厚非,但有人可以玩成利益输送。

    一、块地挂出来,出让条件一目明了,定向地块;

    二、地头蛇发话,地是我的,想要地,合作或给留下买路钱;

    三、地块极差,有人说,拿下来我们可以帮你变成优质地块;

    四、事前招呼,看情况抬不抬价,当然情况大家都懂;

    五、二手地市场,老板的代言人,见老板有条件...

    例子太多,大家都是正规注册的公司,账目是要有名头的,前怎么给有讲究。

    直白点,双方签个居间协议,提供了服务。绕一点,找自己的总包公司,工程公司,间接给钱。

    如果,为顺利拿到项目A公司需要给B公司5000万,A的总包公司C就可以充当通道了。A将给C的款项增加5000万,C和B签订业务合同,付钱给B公司5000万。

    这种情况,签订合同一般都不涉及实体物,可以是提供了咨询服务、技术指导啊这种……

     

    *文中投资人爆料为个人看法,并不代表所有投资人观点;

    文中观点为作者评论,和邦地产立场无涉。 

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