万科21亿抢地 厦门再出区域地王

每经记者 李婷 

今年来对国内楼市业界一种半调侃的说法，即楼市上涨有两种“模式”深圳和厦门。其中业界认为，厦门的房价上涨因素中，高地价催生了高房价是一大主因。

在今年4月下旬，保利以超过2.5万元每平米的楼面价在厦门岛外拿下地王，直接影响周边房价周末开盘跳涨6000元。 

《每日经济新闻》采访获悉，6月3日，在万科、融信的率领下，一众房企在厦门再次上演夺地大战。最终万科在厦门岛外翔安区再拿下区域新地王。这一次，将对厦门楼市造成怎样的影响？

限价令挡不住新地王 

6月3日，厦门推出了两幅岛外商住用地，其中一幅位于同安区、一幅位于翔安区。

其中，同安2016TP01地块共有18家开发商报名，最终经过160轮激烈竞价后，被福建地产商融信（漳州）房地产有限公司以总价26.34亿元收入囊中，成交楼面价23207元/平方米，溢价率131.66%。 

另一块翔安X2016P01地块共有23家开发商报名，最终被厦门市万科房地产有限公司以总价21.22亿元竞得，成交楼面价2.23万元/平方米，溢价率242%。 

而万科此番拿地则以高达242%的溢价率拿下了翔安区的新地王。 

此次土地出让系今年以来厦门第二次的商住用地出让，同时也是今年以来的第2、3幅地块。也就是说，自去年以来，时隔8个月，厦门仅推出了3幅住宅用地，也难怪引发如此激烈的争夺。

值得注意的是，万科拿下的区域地王楼面价并未突破保利4月创下的2.5万元/平方米，但业内人士对《每日经济新闻》记者表示，一方面，万科项目周边的楼盘项目屈指可数，相关配套资源相对欠缺；另一方面，保利此前高价拿地，是因为该区域已有保利另一大盘项目做基础，且销售不错。  

购房者博弈高房价 

对于被厦门地王围猎的现象，业内人士认为，如果以保守的风控方式拿地，在厦门或许是没有机会的。 

一组数据能从侧面说明问题，根据厦门房地产联合网数据统计，截至2016年4月31日，厦门住宅用地开发存量约525.9万平方米，岛内71.7万平方米，岛外454.2万平方米，整体去化周期1.3年，翔安和湖里的住宅用地不足1年。二级市场，截至到2016年5月31日，厦门可售住宅套数仅有16988套，可售住宅面积为242万平方米。 

克而瑞厦门机构统计称，截至目前，厦门库存去化周期只需5个月，和去年同期相比缩短了58%，而这还是包含了部分“滞销”产品，实际的刚需去化时间还要短。 

克而瑞福建区域总经理张子吉对《每日经济新闻》记者分析认为，厦门土地资源稀缺，总量供应紧缺，导致目前很多房企都处于土地储备告急的状态，此次拿地的万科目前在厦门也仅剩下少量尾盘项目。 

张子吉认为，更重要的是相关房企对于厦门楼市未来看好。

不过，地王对房价的短期刺激仍然出现了一些不良反应。克而瑞数据显示，5月厦门市场整体表现不及4月，成交量40万平方米，5月最后一周成交明显回落。同时，在售盘价格都明显有较大幅提升，如厦门岛内一楼盘就较此前上涨了6000元。  

张子吉认为，这是由消费者对于房价过快上涨一时难以接受出现的短暂“博弈”，高地价之后必然会提振未来房价预期，但由于短时间调幅太大，市场需要一定时间去消化，新的价格体系基础仍很脆弱，需要成交数据和时间进一步巩固。此外5月销售回落的另一个主因是不少开发商不愿意轻易入市，使供应端严重缩水，无法有效支撑成交放量。 

对于地王项目的风控，张子吉仍然认为，目前厦门市场上比较流行的项目设计是“高低配”的方式，即部分刚需高密度住宅配合低密度别墅住宅项目配比。这样做是因为这是风控比较直接有效的途径，但这也导致了大量项目同质化的出现。近期涉及高地价的保利和融信、万科都具备一定的品牌溢价和产品议价能力，风险还是可控的。但对大多数房企而言，除了要提防政策收紧的风险，产品设计开发在未来依然是个考验。