房企涌入住房租赁 传统开发模式将被颠覆？

每经实习记者 魏琼

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

这次住房市场的重点从建房子到租房子，背后有哪些深层次原因？这一举措，对开发企业来说，又有何影响？对于商业地产的去库存和长租公寓的发展，又会带来多少实实在在的利好？

去年底，万科重庆推出的西九万科驿“租金抵房款，房款抵租金”活动，曾让业内中小房企草木皆兵。

微博注册名称为基金庄正的人士认为，租金抵房款，实质是先租后售，开发商把自己的角色变为银行，做房贷，做金融租赁，最后再将项目打包卖到市场，这种方式很考验房企的资金运转能力，会颠覆现有的房地产销售模式，令中小房企全体倒闭。

尽管万科随后反馈称，这一活动只是一个营销活动，当时业界也普遍认为，由于住房租赁面临高额税收，开发商变做银行做金融租赁可能性不大。但是最近国务院常务会议上透露出来的对住房租赁的一系列优惠政策，却有可能给整个行业带来颠覆。部分滞销的房地产项目，尤其是商业地产项目，有可能通过改装成长租公寓出租，成为有长期稳定现金租金收益的产品，进而实现房屋租赁的资产证券化。

“抢食”公寓租赁红利

从2014年雷军对YOU+公寓进行大手笔投资开始，公寓租赁市场的发展便一发不可收拾。庞大的租赁需求吸引了包括YOU+、青客、如家、链家等各类企业的入市，同时也受到开发商的青睐，万科、招商、金地、阳光城等纷纷加入抢食公寓租赁市场的大军。房企进军公寓市场能给长租公寓市场带来怎样的改变？

公寓租赁市场这片蓝海究竟有多大？魔方生活服务集团商务发展部总经理陈雷表示，目前，我国有2.53亿流动人口，占人口总量的17.2%，他们中大部分都需要租房，急剧增长的市场需求，预示着出租公寓行业未来的发展空间。

但公寓租赁市场必须面对的现实是盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题。一般来讲，公寓和租赁产品回笼资金需要5~6年时间，对房企资金提出很高的要求，并不是所有房企都适合公寓租赁市场。

明源地产研究院副院长刘策认为，未来预计有几类房企可能会是该市场的主力：资金实力雄厚，具有低拿地拿房成本的房企；运营能力强，品牌影响力巨大以及在资产证券化方面先行先试的房企。

目前公寓租赁市场鱼龙混杂，各类产品如雨后春笋般野蛮生长。由于开发商具备较强的资金实力，他们的进入，一方面可以让这个市场更加规范，同时也为规模扩张奠定经济基础。

据《每日经济新闻》记者了解，在进军长租公寓市场的开发商当中，万科是佼佼者。经历一年多的发展，志在行业第一的万科公寓已经有了统一的名称“泊寓”。

万科2015年报显示，万科长租公寓开业数量超过1000间，此外还有超20000间正筹备开业。今年目标为达到20万间的管理规模，行业市场占有率达到10%，从长远目标来看，万科希望通过3~5年，实现100万间，从而成为公寓租赁市场的霸主。

一位接近万科的人士告诉《每日经济新闻》记者，万科公寓目前处于发展阶段，新业务由各大城市自主运营，目前发展情况较好的为广深区域，其中广州发展情况在全国位列前列。

广州万科驿城市合伙人张成皓告诉记者，公寓租赁业务处于模式拓展阶段，相对于盈利，万科更注重产品和服务。

公寓租赁市场作为万科新业务布局的重点，万科希望传统住宅业务与新业务能够各占半壁江山，而处于上升期的新业务无疑面对较大的增长压力，虽然对于公寓租赁业务万科没有设定盈利要求，但作为新业务布局重点之一，泊寓面临的规模和盈利压力并不小。

实际上，不只万科在加码这一市场。据了解，龙湖、绿地、绿城、景瑞等开发商均有进军公寓市场的计划。刘策认为具备较强资本实力的开发商做公寓租赁业务能够培育出一条新的产业链，解决资产证券化的问题，进而缓解公寓运营成本与回报周期长的压力，行业将驶入快车道。

传统开发模式被颠覆？

房地产的资产证券化概念在万科重庆的一次营销活动上意外备受关注，上述接近万科的人士向《每日经济新闻》记者透露，“租购并举”是重庆万科的一次营销活动，后来是否带来房地产开发模式的颠覆，并没有作过多关注。

刘策认为，万科的营销活动是一次对行业长期固有模式的触动。长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用，确实打开了一个新的想象空间。

作为“重资产”的长租公寓，轻资产和资产证券化被认为是其出路。YOU+牵手58金融通过资产证券化的方式，将YOU+经营租赁权的收益，转化成固定收益的理财产品，在58金融平台上转让给投资人。

国泰君安分析师刘斐凡认为，政策利好下，房地产资产证券化有了更多的可能，对于消化库存尤其是商业地产库存较有帮助。但是，对此也要一分为二地进行分析，地段较好，品质好的项目不太愁卖，进行房地产资产证券化的可行性更高；对于那些非中心城市非核心地段的项目来说，融资以及资产证券化的难度较大，因为租出去的可能性较低，无法获得稳定的租金收益。同时，公寓租赁行业回报率较低，税收压力较大，政策的税收优惠有待加强。

刘策则认为，在资产证券化方面政策支持力度较大，企业购入不动产可抵扣进项税，但在REITs方面有待破局，发展较为缓慢。国内的税收较高，原本租金回报不高的产业雪上加霜；同时优质资产较少，获得收益率较低，运营能力有待加强。

部分项目通过引入金融合作伙伴，加速资产证券化的进程，刘斐凡表示，这能够拓宽融资渠道，资产证券化的关键还在于优质资产。

刘斐凡认为，资产证券化在我国处于起步阶段，虽然这能够带来房地产行业融资的便利，但是否能带来房地产行业的颠覆还有待观察，现在下判断为时过早。

刘策认为，资产证券化会带来传统房地产开发模式的升级转型，但不是颠覆。参照国外成熟市场经验，房地产金融化，也就是资产证券化，是未来房地产行业转型升级的重要方向，特别是存量资产的运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产市场下半场最值得关注的领域。