上海“3·25新政”后首拍 房企抢出仨“地王”

◎每经实习记者 王浩也

昨日(5月11日)，上海举行“3·25新政”之后的首次集中土地使用权拍卖会。经历了4月的空档期，此次推出的四幅地块吸引到了碧桂园、金地、融创等几十家房企竞相抢购。最终，奉贤区和松江区共计三幅纯宅地成交溢价均超过100%，且先后刷新各自区域的“地王”价格。

一天诞生三个“地王”，即便是在大上海，这种现象也并不多见。因此，有市场人士担心这是否会刺激监管层出台更多更严格的房地产调控政策。对此，有分析人士指出，上海地价走高有该市“十三五”规划限制供地的客观因素。此外，“3· 25新政”效果目前仍在观察期，估计短期内不会有更紧的调控政策出台。

值得一提的是，近期部分二线城市也先后拍出多块“地王”。

地价超过当地现房价格

在当天上午的竞拍中，奉贤区南桥新城16单元36-03地块有24家房企参与竞拍，但最终被象屿联合体以21.5亿元的总价拿下，溢价率为126.25%，楼面价达22625元/平方米。这也是奉贤区南桥新城新“地王”，此前南桥最贵的一幅宅地，是去年12月由中铁集团取得的奉贤区南桥镇D-01-13区域地块，总价38亿元，楼板价19179元/平方米。

而到了下午，松江区泗泾的两块地成为整场拍卖会争夺最激烈的目标。

其中，松江区泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力地产以19.65亿元的总价竞得，溢价率达109.04%，楼面价达37674元/平方米，成为该区域“地王”。但不到半个小时后，该区域“地王”再次易主，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率为111.62%，楼面价达38291.33元/平方米。

一天三个“地王”，即使在上海这样的一线城市，这样的现象也是很罕见的。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这跟上海的“十三五”规划有关。根据规划要求，到2020年，上海要守住3185平方公里的建设用地红线。而2014年底，全市建设用地规模已突破3100平方公里，十分接近政策“天花板”。

上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅也表示，上海用地不够，供求不平衡，土地价格难免上升。

他进一步指出，“虽然上海划定了2500万的人口红线，但作为一线大城市，估计今后人口还是会呈现流入状态的。”

值得一提的是，《每日经济新闻》记者调查发现，泗泾地块周边万业梦立方在售，精装修均价为3万元/平方米。万业名苑4月以来的成交均价约2.6万元/平方米。也就是说，松江区这两幅地块的楼面价已经反超该区域目前在售楼盘的市场价，通俗点儿说就是“面粉比面包贵”。

“3·25新政”效果打问号

值得注意的是，“3·25新政”实施之后，上海房地产市场此前已经出现“降温”迹象。

根据上海链家研究咨询部统计的数据，4月上海新房成交量大幅下滑达5成以上，为去年“3·30新政”以来的第二低位，仅高于今年2月春节期间的成交量。成交价格较上月继续下滑，跌破3.3万元/平方米，为近7个月新低。

然而，昨日新政之后首次土地拍卖，上海便出现了三个“地王”，这令不少人担忧会否刺激监管层出台更多更严格的房地产调控政策。

对此，卢文曦直言，土地价格终究会反映在房价上，“3·25新政”效果恐怕要打折扣了。开发商的强势入市，至少在心理预期上抬高了房价。

不过，卢文曦同时表示，“3·25新政”刚出台还不到两个月，仍处于观察期，估计至少半年内，不会有更紧的政策出台。

公开资料显示，北京在2010年3月15日的土地拍卖中，“地王”纪录在一天内三度被刷新。40天之后，调控楼市的“新国十条”便出台。一天三“地王”也被普遍认为是招致楼市调控的重要导火索。

业内：后期政策难收紧

《每日经济新闻》记者注意到，不仅仅是上海这样的一线城市，二线城市近期也是“地王”频现。

比如，5月5日，阳光城以19846.39元/平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录，成为萧山最新“地王”。之前的4月22日，保利子公司厦门中璟房地产开发有限公司以54.26亿元竞得同安区同安新城2016TP02地块，楼面价25838.1元/平方米，溢价率149.59%，该地块刷新了厦门土地市场的总价和岛外楼面单价纪录，成为厦门双料“地王”。

此外，苏州4月拍卖出去的13块土地，有12块地价比起始价翻倍，最高溢价率为318.85%。

对此，业内专家指出，二线城市“地王”频出，一方面与这些城市的供求关系有关——从去化周期看，苏州、南京、杭州这几个城市的去化周期甚至小于6个月，房价上涨的预期肯定会提高，开发商必然会抢地；另一方面，一线城市，特别是上海的限购措施相对严格，需求外溢明显，在上海没有拿到地的房企往往会退居二线城市。

克而瑞研究中心此前也发文指出，在热点城市，由于经济基础较好，人口导入能力较强，库存问题本来就不严重，因此在本轮的去库存政策之下，部分城市成交明显过热，出现了房价过快上涨、投资泡沫累积的现象。

邹毅则认为，这些一二线城市出现的“地王”就是泡沫，但是泡沫什么时候破、甚至会不会破则无从知晓。他指出，在目前利率下行的背景下，人们缺少一个好的投资渠道，而房地产是相比之下不错的一个投资渠道。

对于后期政策动向，卢文曦表示，虽然“地王”频出，但是后期政策收紧的几率并不大。