新政过后仅一个月，上海豪宅就控制不住了？！

（本文原载于“微信公众号”real-estate-circle）被称为“史上最严”的上海325房地产调控，袭来之势摧枯拉朽，意料之中，市场在一个月后，出现了成交下滑。

上海链家数据显示，4月上海市商品住宅成交量为97.2万㎡，环比下滑56.1%，同比下滑21.8%。

但不符合广大购房者预想的是，上海的房价依然在涨。链家数据显示，4月上海商品房成交均价为32636元/㎡，环比下滑1.9%，同比上涨10.9%。

为什么就算调控这么猛，房价也不能“如愿以降”？因为虽然市场成交总量在下滑，但有几个现象和几组数据不能忽略：

争相出货

链家统计数据显示，与3月相比，上海内环内豪宅项目的新增供应量明显增多，特别是位于浦东、青浦、松江、南汇及奉贤区域，新增供应量均达到10万㎡以上。

而其中浦东和青浦的新增供应量甚至在26万㎡以上。内环内有8个项目推新，浦东就占了4个，分别为尚海郦景、仁恒公园世纪、九龙仓滨江壹十八及浦园（别墅）。

许多高端项目开始争相入市。例如华发在上海的首个项目，位于浦东张江板块的华发四季，就决定在5月中旬首次开盘。目前张江板块的均价在65000元/㎡，预计该项目公寓价格在70000元/㎡左右。

据悉，另一个重磅项目——华润华发静安府，也预计在6月底7月初开盘，预计售价超过8万/㎡。

内环内的商业综合体项目“融创香溢天地”目前也紧罗密布地准备推盘，预计看盘时间在6月底7月初。该项目位于光新路板块，首批推327套酒店式公寓，单价在5万元/㎡左右。

虽然现在上海的高价盘蠢蠢欲动，但在不少业内人士看来，这个节点推盘其实并不理想。

“最好的节点肯定是新政前，现在对于开发商来说只能抢时间，越早越好。”

“高价”再涨

高总价项目大举入市、加大成交，必然带动市场的整体均价，但除此之外，豪宅价格上涨，也是带涨总体水平的重要因素。

邦爷注意到，除了尚海郦景，浦东新推的其它3个项目，报价基本都在10万元/㎡以上，且较2015年推盘报价均出现上涨，涨幅在3.7%-18.9%不等。

上海链家数据也显示，“325新政”后一个月，均价12万元/㎡及以上的豪宅，成交量出现显著上涨，涨幅达到24.56%。（虽然新政前后38天，均价8-9万元/㎡、均价9-10万元/㎡及均价10-12万元/㎡的高端住宅，均出现成交量环比下跌。）

供求逆转

有一个现象值得注意：4月，上海楼市的供求比，已经由3月的0.4反转为1.1，首次出现了供大于求的局面，消化周期也由3月末的2.6个月上升到了如今的2.9个月。

而且从供应看，虽然不少高价项目加快入市，但从总量上看，以刚需项目为主的外环外区域，住宅新增供应量占比依然在6成以上。

价格方面，克尔瑞数据则显示，新政发布后一个月，上海一、二手住房成交均价分别为32406元/㎡和26814元/㎡，分别环比回落了4.8%和0.4%。

“从目前情况来看，二三季度还会延续四月份的走势。而如果连续两个季度成交较一季度下滑50%，整体房价就将维持平稳。”易居中国执行总裁丁祖昱分析认为。

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