南京发布楼市“最严限涨令” 17家楼盘上周突击开盘“抢跑”

每经记者 查道坤

关于南京将设定“房价涨停板”政策，上周南京玄武区官方微博“玄武发布”就曾对外公布，不过随后就被删除，但一时成为了外界关注的焦点。4月25日晚间，南京官方对外发布了该政策，这也就意味着南京最严限价令正式落地。

根据南京市发改委公布《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，其中提到楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

值得注意的是，由于该政策提前对外透露，上周南京17家楼盘突击开盘，推出3400多套房源，其中7家楼盘售罄，成交量环比上涨了28.6%。

最严限价令落地

南京房价连续上涨13个月，并且涨幅没有缓解的趋势，这让当地有关方面坐不住了。4月25日晚间，南京市发改委对外公布《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》。

《意见》明确了分类施策做好去库存工作、有效遏制房价过快上涨势头、建立购租并举住房制度、积极推进棚户区改造和保障性安居工程、发挥合理住房消费政策效应、支持房地产行业转型升级等6项重点改革任务。

《意见》还明确指出，要加大普通商品房用地供应力度，适时适度调节土地出让的区域、时序和节奏，推动用地市场供需基本平衡。今年，南京全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。加强普通商品房价格指导，鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，保持房地产市场合理适度的价格水平。

对于南京主城六区以及江宁、浦口的商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

在土地出让方面，《意见》要求，南京将及时开展新建商品住房成本调查，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。同时，严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查。

此外，《意见》还要求落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。继续推进住房公积金异地个人住房贷款，适当调整公积金贷款额度，推动商业银行扩大公积金归集范围。

对于南京出台最严限价令，南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华表示，限制房价涨幅的政策并不新鲜，之前南京就出现过，但并没有完成和落实。他告诉《每日经济新闻》记者，这会导致一系列的弊端，对于购房者来说，这是买到就是赚到的信号传递，出现二手房价远远大于新房的现象，另外严格限制房价，地价却无法限制。“弊端大于限购，不应该从价格本身入手调整，而是应该从价格机制入手。”

同策咨询机构南京公司副总经理杨锐表示，目前南京多区域房价涨幅过快，政府的限价政策既必须也必要，但是限价最重要的还是政府严格执行，“一旦市场启动限价，对供应端而言，可能会造成开发商捂盘，降低南京楼市可供应房源量；对需求端而言，可能会在短期内增加购房者抢房热情。但一旦限价放开，可能造成房价报复性上涨。”

开发商提前突击开盘

由于南京最严限价令上周就提前走漏了消息，因此南京开发商集中抢在政策落地之前开盘，以提高楼盘的价格。

位于南京河西板块的两家楼盘在政策落地前一天领取了预售许可证，与前一次开盘价相比，这两个项目价格涨幅均在20%以上。其中，宏图上水云锦项目，刚刚领取的216套房源均价达到了45000元/平方米，相比首次开盘的整整一年之前，房价上涨了47.5%；相比前一次开盘均价37500元/平方米，也上涨了20%。此外，复地宴南都项目也拿到了334套房源的预售许可证，均价在32000元/平方米左右，该楼盘上一次推新是在去年底，当时的房价为26000元/m2，四个月时间价格上涨了6000元/平方米，涨幅超过23%。

据南京新浪乐居统计数据显示，从去年12月到今年4月，85家楼盘中，有33家楼盘房价涨幅在20%以上，仅有16家楼盘涨幅在10%以内。房价涨幅最高的是麒麟楼盘启迪方洲，从13200元/平方米涨到19000元/平方米，涨幅高达44%。

根据南京网上房地产数据显示，截至4月24日19：00，上周南京楼市（4月18日~4月24日）共认购3402套，成交4133套，日均认购486套，日均成交590套，与前一周（4月11日~4月17日，共认购3952套，成交3215套）相比，认购下跌13.9%，成交上涨28.6%。其中，17家楼盘推出的3400套房源中，有7家楼盘售罄，9成以上的楼盘售出8成。

房地产行业专家张健初对《每日经济新闻》记者说，“上周政策提前透露，虽然立即遭到删除，但是出自官方微博，真实性毋庸置疑。开发商知晓了政策将要落地，必然会在上周集中抢跑，避免因为上报价格太高被打回，所以上周成交量的暴涨是意料之中之事，新政落地之后开发商推盘量会有所下滑。”