保利地产54亿夺厦门双料地王 楼面价竟是区域房价的1.6倍

每经记者 李婷

涨幅领跑全国的厦门楼市最近又涨“疯了”。

近日，保利地产再次在厦门出手，岛外新“双料”地王诞生。该地块系厦门岛外4区中距离岛内最远的同安区新城区地块，成交总价54.26亿元，成交单价25838元/平方米，溢价达到149.59%。

目前同安区是厦门6区中的房价洼地，数据显示，2016年3月同安区商品住宅成交均价为15149元／平方米，而对比之下，保利新地王楼面价是典型的面粉贵过面包。

地价竟是房价的1.6倍

保利厦门新地王位于同安区同安新城12-15片区滨海西大道东侧官浔溪南侧1#、2#。公开信息显示，该地块占地83444.703平方米，总建筑面积210000平方米，容积率2.52，建筑密度35%，绿地率30%，起拍总价21.74亿元，起拍单价10352元/平方米。

《每日经济新闻》记者获悉，此次竞拍29家房企参与，当中不乏万科、恒大、碧桂园、保利、华润等央企，也有福建本土实力地产商泰禾、阳光城、建发等。最终经过251轮竞拍，最终被保利以54.26亿元拿下，楼面地价达到25838元/平方米。

事实上，这并非保利第一次创造厦门地王，早在2014年7月，在同区域，保利就以34亿元总价，楼面价10381元/平方米创下了当时的同安地王，时隔不到两年，地价已翻了1倍多。

根据克而瑞厦门提供的数据显示，目前周边在售高档楼盘报价也有较大的涨幅。其中保利前地王项目叁仟栋近期报价达到了28000元/平方米；金都海尚国际的楼面地价4500元/平方米，近期报价也达到了27000元/平方米；此外楼面价2655元/平方米的恒亿尚品湾，近期报价16000元/平方米（高层）。

虽然部分高档楼盘报价不低，但目前同安区商品房成交的均价普遍在12000元～15000元之间。根据克而瑞统计，从2015年1月至2016年3月，该区域的房价均价约14068元/平方米，其中均价最高的月份为2016年1月，达到了17227元/平方米。

就在保利拿地前一个月，2016年3月该区域的成交均价为15149元/平方米。以次数据推算，保利此次拿下的地王楼面价竟是房价均价的1.6倍。

据业内人士介绍，在保利新地王诞生之后，立刻对周边楼市产生了地王效应，周边项目报价水涨船高，其中不少项目价格较年初开盘跳涨了5000元左右，最高的甚至达到了7000元。

地王效应影响周边房价跳涨

据厦门蓝房网分析统计，在保利地王诞生后的周末几天时间里，共有十几个项目集中开盘，被称为厦门楼市最密集开盘的周末。据分析师介绍，由于前一天土拍出现天价，开盘价格临时大幅上调，明显高于预售价格，客户的价格预期有一定提升，但也存在部分抵触情绪。

不过在地王效应之下，新开楼盘的去化普遍不错，都达到了8成以上，而一些楼盘去化甚至达到了100%。

据业内人士透露，此前同安区的商品备案价格普遍在12000元～15000元/平方米左右，最新的价格则普遍调整至15000元～18000元/平方米。

关于这次土地拍卖，克而瑞福建区域总经理、首席分析师张子吉向《每日经济新闻》记者分析，系由多重因素造成。

“厦门已近八九个月没有商住用地的拍卖，土地供应紧缺和房企普遍缺粮注定了这是一块高价地。土地的短缺现状短周期内难以改变，各大开发商对城市商住地块的觊觎热情只会有增无减，所以，短时间内土地市场的疯狂之状仍将持续。未来厦门的城市结构和企业战略布局情况会使企业竞争优势更加集中和凸显。”张子吉认为。

张子吉还表示，房企普遍预期超市场行情，板块内项目最新报价6000元～10000元的价格涨幅和近期实际备案价格差距普遍高达30%以上。价格的实际落地还有待市场的检验，这是高成本能否顺利转化的关键所在。

张子吉认为，目前同安是厦门库存量最大的区域，环东海域又占了同安库存量的七成左右，板块18.2个月的库存去化周期属于高风险阶段，和目前厦门70％以上的板块处在供不应求的状态（6个月以内的库存去化周期）的矛盾还是比较凸显的。

不过，张子吉补充表示，关于库存去化周期需要特殊说明的是，板块的高库存基本源于和谐、金帝和金都等房企这几年的货量积压高达40万平方米左右，占板块库存量的六七成，抛开这一因素，板块库存压力其实没那么大。