温州案例：房屋土地使用权续期需再缴1/3房价

每经记者 徐杰

房子土地使用权到期后要交易怎么办？对于温州部分购房者而言，已经提前面临这一问题。

据温州媒体报道称，当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地使用权到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金，比如100多万元的房产，可能续期就要再缴纳30多万元。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，温州房产问题给住房和国土管理部门提出了新要求，对于部分土地用地年限到期的住房项目，如何补缴地价，防止市场误读，显得非常急迫。

到期房交易要缴30万续期费

这起尴尬的事情要从上个月说起。

今年3月，温州市民王女士买了一套二手房，办理房产证和契证后，4月7日，买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已在3月4日过期了。

王女士来到温州市鹿城区行政审批窗口，工作人员告诉他，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元（因为地价等原因，续期费已经超过1/3）。

经温州国土部门初步摸排，市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗（套）。

住宅的土地使用年限为70年，温州这些房产的却只有20年？这是特例。

温州国土资源局土地利用管理处处长张少清张少清解释，上世纪90年代初期，温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。

当时，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。

严跃进认为，温州这种种土地出让金补缴的做法是比较罕见的，属于地方性质的历史遗漏问题，即过去土地出让过程中设定了不同的土地出让年限，所以会出现补缴土地出让金收入的做法。

“实际过程中我国新建商品住宅市场发展也是近20年的事，绝大多数用地是按照70年方式出让的，所以并不需要有太多的忧虑。”严跃进如是认为。

当地做法的依据是什么

60多万元买的房产土地证要续期，为什么要再缴纳接近30万元左右，温州做法的依据是什么？

张少清在接受《温州日报》采访时解释称，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。

“到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。” 张少清这样说。

张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

张少清称，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是他们做的，是由第三方评估机构做出来的。 

面对“土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况”这个问题，张少清认为，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。

张少清亦坦言，温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。

因此，在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。

上述张少峰的采访，由于恰逢周末，《每日经济新闻》记者未能联系上温州国土资源局，但从当地媒体业内人士了解到，温州国土资源局的确接受了温州日报采访，这些内容应属实。

土地年限到了，法律上怎么说

温州上述问题出现后，引发广泛关注，土地使用权年限到了，真的要花费高额费用才能重新办理吗？其法律依据是什么？该如何续期？其他地方会否效仿？ 

事实上，房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中，土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。

而房屋所有权属于个人产权。根据《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第六十四条，私人对其合法的收入、房屋不动产享有所有权。其年限是永久的。同时，第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

但是，同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

上海金融与法律研究院研究员聂日明日前对此撰文称，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。

各地现在的做法是什么

新房开发时，开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金，而土地使用权到期以后，续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式，各地实践中，一般通过基准地价来计算土地出让金。

所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”，一般按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。

只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高，假如300万元的房产要缴100万元的土地出让金，已经相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍。

聂日明认为，未来住宅的土地使用权密集到期的年份。可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。 

严跃进则对《每日经济新闻》记者认为，如果70年产权的住房，主流的做法是后续用地使用权会自动更新，而非补缴。所以普通民众并不需要太担心。而部分土地使用年限不清晰，或明显短于30年，则补缴可能性比较大，尤其是一些市中心的用地用房，但此类物业估计比例不大。

世邦威理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，之前尚无实际案例，物权法也未做详细说明。针对个别事件，具有较强的指导意义。但此事关系到目前土地制度的基石，不能简单按照现行规定从事。政府应尽快给出知道原则和操作细则。