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    全国首个限价令被“玩坏”?苏州多项目“高招涨价”

    邦地产 2016-03-30 12:03

    3月18日苏州出台了今年全国首个“限价令”。然而一周后,这一政策就有被“玩坏”的节奏...

    每经编辑 庞静涛    

    (本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle)

    为避免房价短期内快速上涨,3月18日苏州出台了今年全国首个“限价令”。然而一周后,这一政策就有被“玩坏”的节奏...

    限价袭来,苏州多项目玩“虚高”报价

    如何“玩坏”?比如像苏州的“旭辉铂悦府”,项目最新一批房源申报价格为70000元/平方米,刷新了苏州新房预售价格的纪录。

    但邦爷查阅项目销售纪录发现,截至3月14日,其售出房源实际最高价格仅34500元/平方米。这意味着,即使项目遭遇“限价令”,实际价格涨超100%,也不会突破70000元/平方米的申报价限制,踩不到限价的红线。

    不过有旭辉苏州公司相关人员表示,新出的一批预售是该项目的三期房源,此前一批的预售价格也上到了6万/平方米。

    旭辉集团品牌主管刘笑一则表示,旭辉铂悦府价格审批在新政前,而且该批房源已接近售罄。“预售价格高于实际售价是开发商的申报习惯,旭辉的定价尊重市场。”

    旭辉项目并非个例,苏州商品房网上销售管理系统显示,截至3月29日,苏州最新发出预售证的8个住宅项目的申报价格,均大幅高于此前的实际成交价(成交价数据来源中指院),虚高十分明显。

    ▲预售证公布时间截至3.29,最新售价截至3.14

    从上表就可以看出,苏州多个项目新一轮的申报价格,较近期最高售价普遍高了30%-70%(旭辉更是高出102.9%),基本可以理解为多报了3-7成,若不考虑其他涨价因素,新一批房源在实际卖房定价时,就有3-7成的操作空间。

    而据业内人士透露,虽然“虚高报价”是开发商的惯用手法,但一般也就多报3成。而这一轮“限价令”袭来,看样子苏州开发商做的准备”相当充分“。

    “玩坏”限价令?开发商怎敢?

    但是,为什么开发商能够这样玩?这或许和“限价令”本身的不清晰有关。

    苏州“限价令”提出:新房申报价格“3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%”;申报的预售价格为申报房源的的最高售价,开发商不得擅自在实际销售中突破此价格。

    申报价格,即预售价格,是开发商在开盘定价前到物价部门备案的价格,备案后开发商才能向房管部门申请销售许可证。

    但新政颁布了一周,很多人就发现了问题。比如,政策要求“新批准的商品住宅项目首次价格,应科学合理申报价格“,但怎样才算“科学、合理”?相关物价部门是无规可循的。

    以苏州高新区为例,该区物价部门相关工作人员表示,如何界定科学、合理的价格,上一级单位仍未下发新的执行细则。苏州住建局则向邦爷表示,“价格审批属物价局”。而苏州物价局截至发稿仍未给予答复。

    另外,调价幅度的参照价格均为同一项目前一批次申报水平,而前一批价格申报的依据是更早之前的审批水平,所以新项目的价格首次申报成关键。 但新项目预售价的申报认定并无明确规范。

    上述物价部门工作人员就告诉邦爷,此前苏州新房首次申报,价格主要是企业向物价部门备案,物价部门不会强制干涉企业报价,价格主要靠市场调节。

    苏州某住宅项目报批负责人也告诉邦爷,苏州对新项目的价格审批的确并无限制,政府仅规定实际售价不高于预售价,并未规定企业预售价格的浮动范围,大部分的企业为灵活定价都会报高预售价,范围一般在30%左右。

    多个熟悉报批环节的开发商人士则向邦爷表示,因为没有物价部门干涉企业的首次申报价格,所以只要企业首次申请的预售价够高,后期的申报增幅有限制也不怕。

    标准不明确,便会有漏洞可钻,这是使苏州限价令,以及其他很多政令效果大打折扣的重要原因。

    【楼市调控征集令】沪深调控:开发商该怎么办?

    上海、深圳等多地出台楼市调控政策,限制外来人口购房,并提高首付比例。北京更表示,多次离婚者将限制购房,江苏也出台限贷政策。一时间,风雨欲来,房地产似乎又要回到2011年楼市调控后市场低迷的那一刻。然而,上个双休日临沪、临沪城市的热销,以及部分二线城市的成交火爆,又给行业看到了新的希望。那么,应对一线城市的楼市调控,开发商应该怎么办?邦地产29日至30日将举办线上研讨,欢迎各位地产人扫二维码入群,我们将就以下问题进行讨论:

    一、 一线市场有无必要在短期内进行价格调整,快速出货?

    二、 被限购的客源,是否可能内部消化,成为临沪、临深城市项目的主要目标客群?

    三、 商业项目如何抓住机会,快速消化,并有效提价?

    四、 公司下一步并购项目,应该重点考虑哪些城市和产品类型?

    五、 今年的最佳销售节点还是在上半年吗?

    编辑:王婷婷 审核:杨羚强 终审:蔡战波

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