黄红云谈去库存：房企需加大产品创新力度

每经记者 王杰

“去库存”仍是全国两会期间的热议话题。

今年以来，政策红利不断，楼市提前吹来了“暖风”，降首付、降契税新政以及开年央行首次降准，为楼市去库存拉开了大幕。为了去库存，多地出台相关政策。

3月6日上午，全国政协委员、重庆市工商联主席、金科股份董事长黄红云在北京西站附近接受了《每日经济新闻》等媒体的采访，分享了他对于去库存的观点。

建议政府和房企双向去库存

在政府层面，黄红云建议：一是优化供应结构，因地制宜调控土地供给，切实做到“因城施策”；二是拓宽公共服务覆盖范围，解决农民工购房后的就业、医疗、教育等问题，增加农民工购房意愿；三是建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；四是进一步降低购房税费，加大金融支持，特别是降低二手房交易税费负担，支持改善型住房需求；五是政府采购公租房，对安置房进行货币化安置，可消耗一部分库存量。

“在政府采购层面，过去政府大量地建政策性保障房是靠拆迁、改建，现在可以通过采购存量房来转化成保障性住房。从目前情况看，购买存量房的成本不一定会比拆迁、改建成本高，尤其在库存消化难的城市，当房企自身有大量的存量房、销售比较困难的时候，往往是愿意降价、甚至低价出售给政府的，这样既解决了库存问题，又不增加政府多余成本。”黄红云表示。

黄红云认为，在去库存方面，除了政府的政策红利外，建议地产企业也要加大创新力度，通过产品创新，创造新的供给和新的需求。

“可以通过优化改变存量房的使用功能，吸引消费者；对销售困难的房屋，可将销售改为租赁，变相清理库存量，也可以将商业用房改用途，如商业改住房，商场、商铺改为办公、酒店，办公、酒店改为公寓，反之也可。把公建类房屋改为一般类酒店等。”黄红云表示。

三四线城市也有机会

黄红云认为，总体还是看好房地产行业的发展前景，从去年开始，国家逐渐出台扶持房地产行业发展的政策，后面还会有一系列的政策出台，今年多数城市在成交量和价格上还是会出现温和的上升，对增长比较快的城市尤其是一线城市，或会有调控政策，原有的政策会继续沿用，但其他多数城市会执行比较宽松的政策。

在去库存的大背景下，一线城市楼市被开发企业视为“香饽饽”，而三四城市多被视为“票房毒药”。

但此观点也不能一概而论。黄红云认为，有些三四线城市销量比一二线还好，从产销比看，三四线城市投入低，但市场非常好。

他举了个例子，重庆开县是国家级的贫困县，这个城市的地域风貌是大山大河，平地很少，金科在这里拿下500亩地的项目，第一年销售额就有六、七亿元，这在三四线城市很不简单。重庆涪陵，一个3.5线城市，项目也可以热销。

对于今年的战略，黄红云表示，总体方向是金科发展房地产的同时，发展跟房地产相关的垂直业务，比如社区服务。区域发展方面，中国城市分化明显，有的城市市场很好，有的存量很大，市场糟糕，金科重点选择了十个省级城市，会在这些城市下面延伸少量的三四线城市。

2月15日，黄红云在接受媒体采访时曾表示，在“三圈一带”的战略新构想指导下，金科锁定了“核心十城”，即重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉。

而早1月27日，金科以8.796亿元竞得河南郑州高新区瓦屋李192.55亩城中村改造地块，正式布局郑州。此前几天，金科通过项目转让的形式，以8亿元的代价拿下南京仙林东宝华地块一块600亩的土地，正式进入南京市场。

据了解，未来五年，金科要做中国一流的“美好生活服务商”，用5年时间实现三个层面的战略转变：一是产品层面，从关注房子的居住到关注社区服务，实现业务重心从5年短周期到65年长周期的转变；二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户、到用户、到会员（粉丝）的转变；三是企业层面，从地产开发商转型为现代服务提供商，逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变。

发稿：隋丕宁 审核：杨羚强 终审：蔡战波