广州城市开发价值进退维谷：追赶深圳还是降为1.5线城市？

每经记者 区家彦

2015年的楼市，春暖花开中带着一丝丝寒意。“日光盘”、“地王”频频见诸报端。从房价来看，四大一线城市领涨全国，深圳市场一骑绝尘。房价短期上涨，市场需要一段时间消化。一线城市楼市明年还会再涨吗？开发商的利润空间，是否会因价格上调而增厚？

就在北京、上海、深圳楼市炙手可热之际，作为全国最早实现住房商品化的城市之一，广州楼市今年却显得有点落寞。

合富辉煌最新发布的2016年楼市发展预测报告显示，今年前11个月，北京、上海、深圳新建商品房的价格涨幅分别为9.6%、19%、38%，只有广州录得3%的跌幅。

尽管广州一度被称之为一线城市的价值洼地，存在“补涨”概念，但近年来房价与北上深的差距反而进一步被拉大。在即将到来的2016年，广州楼市到底是迎头赶上，还是将“降级”为1.5线城市？

高库存抑制获利能力

“今年以来，广州的房价涨幅不仅明显逊色于北京、上海两个超级大城市，甚至被紧邻的深圳远远超越，现在广州的CBD珠江新城的新盘售价甚至还比不上深圳的关外新盘”，广州某开发商营销总监向《每日经济新闻》记者感概。

根据记者从各地房管局整理的房价数据显示，2009年，深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米，两者的比值为1.61：1。合富辉煌的数据则显示，截至今年前11个月，深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为32415元/平方米与17172元/平方米，两者的比值已经扩大至1.88：1。

体现在供求关系上，截至12月初，广州的库存去化周期为16.5个月，不仅远高于北京、上海、深圳同期10.4个月、8.9个月、8个月的去化周期，甚至还高于天津、南京、成都等二线城市。

与深圳土地存量已接近枯竭相比，广州土地供应充足。合富辉煌的统计数据显示，2015年前11个月，广州市土地成交突破1000万平方米，其中居住用地成交520万平方米。与之相对，尽管深圳今年计划供应建设用地达到1600万平方米，但住宅用地供应仅为85万平方米，这也意味着未来广州的商品住宅新增供应压力将明显大于深圳。

“从四大一线城市来看，广州楼市的结构性库存最为严重”，合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示，根据其统计发现，如果把今年的可售存量与明年的新增供应相叠加，2016年广州全市商品房可售货量达到19万套，按照广州下半年约8000套/月的去化速度计算，需要23个月以上才能完全去化，这也是广州房价今年不温不火的最重要原因。

人口流入在放慢

库存压力只是表象，在广州房价疲弱的背后，反映的是广州经济产业结构转型并不理想，人口吸纳能力正在减弱。

新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查，结果发现，在2000~2010年间，广州年均的人口净流入为23.5万人，但到了2011~2013年间，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，如果剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞，这也是广州房价走势疲弱的重要原因之一。

曾经任职于广州市国土房管局的黎文江告诉记者，以传统商业起家的广州本身就不具备政策与金融资源优势。深圳近年来新兴产业发展迅猛，吸引了大量年轻人口，而以传统产业为主的广州受到宏观经济下滑的影响，新兴产业基础薄弱，产业资本积聚能力不强，导致广州对外来年轻人吸引力逊于深圳。

相关数据显示，深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。黎文江表示，由于年轻人投资的需求更大，加上背靠证券市场，金融资本较为活跃，因此深圳一直是全国楼市的风向标。与之相对，广州楼市基本以自住型需求为主，在广佛同城化之后，部分需求还流向了价格更低的佛山市，进一步加大了广州楼市的供求压力。

根据欧阳捷的预测，从房地产市场的角度来看，北京与上海未来将成为两大超级一线城市，深圳也能坐稳一线城市的座位，广州如果无法在经济结构上实现转型，很可能会掉队到1.5线城市，与杭州、成都等市场并列。

“虽然广州楼市明年很难实现大的转折，但政府推动经济结构转型的决心非常明显”，黎文江认为，根据广州市此前公布的第十三个五年规划，提出建设国际航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽三大战略枢纽，重点打造琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区。如果计划顺利实施，广州楼市未来依然具备较大的潜力。