美联储加息 我国哪些城市房价不受影响？

每经记者 王杰

经历了1年多酝酿，北京时间12月17日凌晨3点，美联储加息的“靴子”终于落下——加息25个基点。联邦基准利率变为0.25%~0.5%，而调整之前为0~0.25%。

此次加息，距离上一次美联储加息已经过去了113个月，为美联储加息空窗期最长的一次，主要原因在于期间经历了自上世纪20年代大萧条以来最严重的全球金融危机。在去年退出QE之后，此举也标志着美联储的货币政策完全走向正常化。因此，此次美联储加息也被视为近10年最重要、最具标志性的事件。

房地产是资金密集型行业，美联储加息对房企海外融资有何影响？国内房价是涨还是跌？

房企融资回归国内

在过去十多年里，由于国内直接融资渠道不畅，海外市场一直是中国房企融资渠道之一。目前，海外融资最常见的是银团贷款和发行票据、债券，这类融资方式的利率一般不超过10%，而内地房地产信托、基金的利率基本都在10%以上。

一位金融人士告诉《每日经济新闻》记者，此次加息，对房企海外融资有一定影响，海外发债的成本肯定会变高。“加息后国外的高收益债就被大幅抛售了，之前很多垃圾债，并不是大家对企业的基本面有多大信心，更多是流动性驱动的，美联储加息的话，流动性就会受到一定影响。再加上中资美元债流动性并不是很好，就很容易被抛售，对房企在海外发展是有一定影响的。”

上述金融人士补充道，但考虑到国内的流动性还比较充裕，资本外流并不是太多。公司债的成本比较低，所以更多的房企选择在国内发债。

虽然海外融资看起来很美，但不同资质房企融资也会遭遇“冰火两重天”。财经界资深投行人士黄立冲认为，不同房企不同评级有不同的融资成本，普遍来说，海外的债权融资的人民币成本要高200个基点。国内房企在海外融资、评级方面也比较吃亏。“同样是评级，人民币债的评级在国内的会高，国际评级机构的认定，评级就会低一些。因为国内评级机构对政府的认可信用是3个A，国际机构有所不同。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前海外融资成本也不具备优势，国内企业发债甚至低于4%，那么如果再加息的话，房企更多会选择国内融资。

黄立冲表示，在同等信用评级下，同等吸引力下，海外的融资成本是比较低的；但是由于中国企业本身的违约率比较高、房企天然的政策风险比较高，而且由于财务状况普遍不好，实际融资成本比国内要高得多。

一二线城市房产更受青睐？

目前，一线城市以及一些重要的二线城市，房地产行业还活得比较“滋润”，而大多数三四线城市还处于痛苦的“去库存”过程中。

此次美联储加息，对这些城市的房价又有何影响？

上述金融人士表示，美联储加息，是对美国实体经济资本回报率上升，那就为大多数货币寻找了一个新的突破口，也对房地产的资金有一定分流作用。相当于一个货币池往外流，对国内的房价会有一定的冲击。但目前国内资产少但钱多，所以大量货币会追逐少量的金融资产。京沪房产供给比较稀缺，货币比较多。京沪的教育、经济资源比较集中，所以就会吸引更多人去置业。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，美元加息的幅度不大，对于国内的房价，短线来讲影响不会大。我国房价的变化，不仅仅取决于利息，不确定性导致的恐慌，对房价的影响更大。美元逐步走强，令人民币贬值，海外资金会觉得用人民币来计价的资产（比如房产），或许更便宜，会增加海外资金对我国一二线城市楼市的投资，也会间接促进销售，对房价有推升作用。

黄立冲说，由于我国不断降息，不断减少准备金，一线城市以美元计价的房价继续上涨，而在三四线城市加速下跌，呈现分化状态。一线城市由于集中了全国的购买力，受货币影响最为明显。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波