农村集体经营性建设用地可入市 暂不涉及住宅用地

每经实习记者 包雨朦

近日，国家在深化农村土地改革方面又有新进展。

据新华社消息，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深化农村改革综合性实施方案》（以下简称“方案”）。方案指出，将进行农村集体经营性建设用地入市试点，允许工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地出让、租赁、入股。值得注意的是，农村的住宅用地仍在禁止入市的范围。

盘活农村资产

在“深化农村集体产权制度改革”领域，方案提到“开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。”

集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。

对于农村经营性建设用地入市的基本原则，早在十八届三中全会的《决定》中就有所表述。《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

今年初，全国人大常委会就拟授权国务院在包括北京市大兴区、上海松江区在内33个试点县（市、区）行政区域，进行农村集体经营性建设用地入市试点。在2017年12月31日前试行。

目前农村经营性建设用地在全国土地总量中占有相当大的比重。数据显示，截至2013年底，全国集体经营性建设用地面积约为4200万亩，占全国建设用地总量的13.3%左右。

中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，这一举措有助于盘活农村存量土地，更好地发挥这部分土地的市场效能，同时有助于资本进入农村，对农村整体经济的发展也是一个利好。但在这一过程中，所取得的收益如何分配和监管问题如何处置是个问题。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉《每日经济新闻》记者，目前国家对于农村经营性土地所取得的收益如何分配没有明确的规定，只能通过农村集体协商解决。 

农地入市暂不涉住宅

方案中虽然表示工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设可以上市交易，但对于农村的住宅类经营性土地却没有纳入其中。

在《中国城乡规划法》、《国家新型城镇化规划》等文件中，也都明确规定农村经营性建设用地要在规划和用途管制下入市流传，不允许转变为住宅性质。

赵秀池表示，目前对于农村宅地流转的限制较多，是因为农村住宅存量较大，如果全部放开，可能会冲击到城市的商品房市场。另一方面，农村住宅建设情况也较为复杂，有些情况的土地肯定不能出让。

“未来对于农村存量住宅用地分类解决是一种可行的方式。但具体要怎么改革，现在还在探讨。”赵秀池说。