潘石屹直面SOHO中国销售为零 称“主要是前两年利润太高”

当互联网思维席卷房地产行业时，万达、链家等巨型传统地产企业在忙着借助互联网去掉“地产”两个字，而另一个隔一段时间就去拜访互联网企业的房企掌舵人是潘石屹。对于善于营销、依靠卖房赚取高利润的ＳＯＨＯ中国，潘石屹这三年正默默地力争把它变成一个“全都像互联网企业”的房企。

从2012年8月份宣布转型持有，到2015年初推出新产品SOHO3Q进行第二次转型，潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示，“现在我的工作量是以前的5倍，新的东西难免比原来预计的速度要慢，碰到的困难也要比预计的多得多”。

据SOHO中国2015年度中期业绩公告显示,上半年实现营业额为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元,同比下降约95%。不过,这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

面对净利大幅下滑的质疑，“主要是前两年利润太高”，潘石屹坦然向记者直言，“我觉得SOHO中国三年前决定转型还是对的，如果把物业几百亿元销售出去，最后的结果是，我们赚的钱一半给政府交税了，再拿剩下的钱去买望京、外滩这样的地块，根本买不了”。

度过转型阵痛期？

事实上，2012年8月份，SOHO中国刚刚公布2012年中期业绩之后，潘石屹便宣布SOHO中国要转型持有所有项目，不再销售。彼时，对于潘石屹依靠销售起家却要做“包租公”的转型之举，质疑声四起。资本市场的反馈最为直接，潘石屹宣布持有以后的一个小时内，SOHO中国股价跌了8%。

“当时，所有分析人员算完账认为，SOHO中国在2015年8月份这个点是度不过去的，如果不销售项目的话，它的负债率会大幅上升。”潘石屹回忆道，“我记得刚宣布完那个消息，香港的分析员跟媒体记者就追问，你们负债率到了2015年会上升的非常高，‘你心理上觉得什么样的比例是一个安全比例？’其实那个时候中国绝大多数房地产公司的负债率都超过了70%，我就回答他们‘50%左右’，其实我（那时）心里也打鼓”。

三年之后，2015年8月份，SOHO中国中期业绩首次出现了物业销售额零录入，伴随而来的是利润的同比暴跌。但在潘石屹看来，尽管盈利水平大幅度下跌，但“我们这个点度过了”，其转型成功的底气是在净负债率降至25%的情况下，手持现金仍然接近100亿元。

据SOHO中国2015年中期业绩公告显示，截至2015年6月30日，公司现金及银行存款总计约97.7亿元，总负债为199.34亿元，净债务占股东权益的比率约为25%。

而潘石屹把负债率降下来的主要“法宝”是没拿地，另一个则是将凌空SOHO一半物业卖给了携程，携程一次性付款，致使负债率一下子就降下来15%左右。

此外，潘石屹认为，SOHO中国转型成功的另一个标志是安全地、平稳地持有了京沪两地100多万平方米最繁华的物业。

但是问题来了，正如某位业内人士向《证券日报》记者直言，在物业扩张基本停滞的情况下，ＳＯＨＯ中国作为一家上市公司，如何保持租金收益、净利润的复合增长率，给投资者交满意考卷，或许这是潘石屹这两年思考转型发展最难突破的问题。

目前来看，潘石屹二次转型也是为了解决这个问题，正如他自己所说，战略转型与产品转型是结合在一起的。而潘石屹思考的结果是转型成互联网企业，靠一站式O2O共享办公空间SOHO3Q扩张提升业绩。

扩张SOHO3Q布局

众所周知，SOHO3Q既不是孵化器也不是商务中心，从空间上来说，可以是一张办公桌，一间房；从时间上来说，可以租7天，也可以租两个月，只要带着手机和电脑来即可办公。实际上，这也是潘石屹借助共享经济兴起而寄予厚望的结合战略转型而滋生的转型产品。

在潘石屹看来，与WeWork不同，SOHO3Q拥有全线线上选房、支付、解约的一站式O2O招租系统，在某种程度上，这将致使SOHO中国转型为互联网公司。

“到2015年年底，我们将有11000个SOHO3Q座位，到2017年，SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个座位，其中的非SOHO中国物业不排除与开发商合作、返租SOHO中国业主的房子等方式。”潘石屹向记者表示，到今年年底，SOHO3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。

值得注意的是，有业内人士曾向《证券日报》记者表示，与把大空间分割成小的办公空间短租而言，整租的收益会更高。另外，由于短租的不稳定性，出租率可能难以控制，这对盈利将造成影响。

对此，潘石屹向《证券日报》记者解释道，SOHO中国现在通过无底价竞拍模式出租SOHO3Q两个月使用权，9月8日首次竞拍40个工位，总成交价22万元，其中望京SOHO四人间竞价高达3.78万元。“我觉得就按照今天成交价格租出去，比整层租出去的价格要高20%，反倒会提高利润”，“等规模大了，收益也将稳定”。

按照潘石屹的计划，到2017年，SOHO3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。然而，要实现10万个座位的稳定出租，这或许比潘石屹当初卖房更难，因为SOHO中国过去服务小众客群，平均每个客户给其贡献的销售额超过5000万元，而现在网上竞拍一个工位是50元一次的加价比例，保守估计，一个工位一个月的租金可能都达不到2000元。按此计算，10万个座位需要的客户量将是不可计数的。

一位熟悉众创空间市场的人士此前向《证券日报》记者表示，相对于其他办公孵化的众创空间产品，SOHO中国个别项目中的SOHO3Q与其客户有一定的重合度，定价也过高，部分创业者并不青睐。

那么，在不打算参股投资创业项目的情况下，潘石屹以后如何让10万个座位每天都有租客坐在上面办公？

“SOHO3Q未来将拿出大部分工位无底价竞拍，客户将因此多元化。今年10月份，SOHO3Q将推出‘众包模式’，即全面实现互联网化销售，任何人可以通过互联网平台成为SOHO3Q的销售员，只要订单完成，就可以获得相应的佣金。”SOHO中国相关负责人向本报记者表示。

而负责SOHO实验室的相关人士向记者表示，“实现互联网化销售后，各地都将不需要营销人员，将节省很大一部分营销成本，却可以现实全民营销的效果”。