万科上半年销售1099.6亿 小股操盘项目比重迅速上升

◎每经记者 白亚静

8月16日，万科公布期中成绩单，意料之中达成半年千亿销售目标，达到1099.6亿元。在市场回暖、供需天平重新调整的大背景下，万科开工、竣工面积全面提速，再加2000多亿已售未结算销售金，今年下半年或将延续上涨态势。

不过，上半年报也显示，万科收入增速明显超过利润，小股操盘项目比例正在迅速上升。

在这份成绩单，也有一些意料之外的事，比如万科四大区域本部的上涨幅度并不一致，以及陆续上马的一些新业务。

三项指标同比增长

万科财报数据显示，今年上半年，万科累计实现销售金额1099.6亿元，同比上升9.0%。除此之外，其它经营数据也表现不错。上半年营业收入502.7亿元，同比增长22.72%，实现归属于上市公司股东的净利润48.5亿元，同比增长0.77%。

这三项指标成功助万科实现了大逆转。今年一季度，其营业收入、净利润、销售金额曾同比大幅下降，被外界质疑遭遇滑铁卢。然而，一季度经营数据不理想，很大程度与结算规模有限有关，因而这一情况很快在二季度得以改变。

不过，值得注意的是，净利润仅是同比微增。万科方面表示，上半年权益净利润增速慢于营业收入，主要是因为当期结算的项目中，合作比例较高，少数股东损益占比大幅上升。

万科董事会秘书谭华杰表示，合作比例上升符合万科的转型方向，下半年随着竣工结算量上升，预计全年净利润增速将明显高于上半年。

另外，在行业整体下行通道中，万科的毛利润也有所下降，房地产业务毛利率为21.04%，较2014年同期减少0.84个百分点。

在当前的市场行情下，万科上半年三指标的上涨趋势或将延续全年。

一方面，市场的供需关系正发生变化。谭华杰指出，在万科持续关注的14个主要城市中，虽然上半年成交持续回升，但是新房供应开始趋缓，因此新房成交面积与同期批准预售面积的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

而且，市场开始回暖。任志强在今年的博鳌房地产论坛上表示，由于市场降价，因而促进成交，他预计今年的销售面积和销售金额会超过2014年。当然，他表示，这一数字不能与2013年的市场相比，当时是在较高单价下达成的成交量。

另一方面，在全国房地产开发投资增速回落之际，万科的开发步伐并未减速。今年上半年，万科新开工面积1011.9万平方米，较去年同期增长5.2%，完成全年计划开工面积的60.2%；竣工面积517.2万平方米，同比增长29.9%，完成全年计划的32.7%。万科方面预计，今年全年的开工、竣工面积有望超过年初计划。

另外，截至6月底，万科合并报表范围内尚有1948.2万平方米已售资源未竣工结算，该部分的合同金额总计约2303.3亿元。

京沪营收均超广深大本营

今年上半年，北京区域、上海区域的营业收入均超过万科的大本营广深区域。在主营业务收入占比中，北京区域占比29.05%，上海区域占比28.34%，广深区域占比25.13%。去年同期，这一比例分别为：北京区域19.23%，上海区域26.48%，广深区域35.85%。

不过，前两者的盈利能力仍落后广深区域。净利润中，北京区域占比最低，19.35%，上海区域27.07%，广深区域30.76%。

万科四大区域的经营数字，在很大程度上反映了全国不同区域的楼市情况。东北片区属于万科北京区域管辖，该片区的房地产项目毛利率、平均售价远低于珠三角。

因此尽管今年上半年北京区域实现销售面积217.1万平方米，但是销售金额仅233.0亿元。同期，广深区域实现销售面积226.1万平方米，销售金额329.2亿元。

在四大区域本部的房地产之外，万科上马了一系列新业务。

产业地产方面，今年上半年，万科物流地产发展有限公司正式成立。目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。此外，据万科方面透露，目前已有10多个物流地产项目已经初步达成合作意向，未来有望陆续完成正式获取。

租赁物业上，万科的出租公寓，已建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。万科预计，未来三年内，“万科驿”将快速扩张到多个人口快速流入的城市，成为中国出租公寓行业的领跑品牌。

万科物业方面，发起上市准备。陆续承接来自非万科开发的楼盘，通过睿服务系统进行合作扩张，设立事业合伙人机制，制定股权激励方案。值得注意的是，在大规模扩张过程中，万科物业的营业收入增长落后于营业成本，今年上半年营业收入增长31.77%，营业成本增长33.55%，因此营业利润率增长13.16%，同比下降0.41%。

不过，围绕社区服务，万科有很多不同于目前的社区O2O第一股彩生活的地方。比如，发起“万科教育营地”业务，建设社区学校，并组织城市、户外营地等。