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    万科物业打响全国“圈地战” 估值或大涨 模式仍待考

    邦地产 2015-05-17 19:56

    “睿服务”是基于互联网平台的用户需求释放、服务提供、设备线上管控等为一体的体系。当万科在南京接下物业市场化项目第一单的同时,该体系已经在全国铺开,将有物业公司形成专门的团队进行运营。

    每经编辑 王婷婷     

    每经实习记者 王婷婷 发自成都

    5月16日,万科物业与南京金隅紫京府项目签约合作,以“睿服务”体系输出的形式,对合作方提供物业服务。

    《每日经济新闻》记者了解到,“睿服务”是基于互联网平台的用户需求释放、服务提供、设备线上管控等为一体的体系。当万科在南京接下物业市场化项目第一单的同时,该体系已经在全国铺开,将有物业公司形成专门的团队进行运营。

    此前,彩生活、绿城等房企早已借力物业“圈地”,同时借助社区原始优势搭载互联网概念。

    叠加“互联网+”,有助于得到资本市场青睐,推高估值。但业内人士提醒,目前国内物业领域尚没有清晰有效的商业模式,如何保证物业服务,提升利润率,创造长期价值,仍有待观察。

    物业全面市场化

    前不久,万科创始人王石公开吆喝“万科物业将全面市场化。”

    5月16日,万科物业接下了第一个市场化项目,与南京金隅紫京府项目签约合作。据媒体报道,双方合作范围包括金隅嘉业在北京以外的所有项目的物业服务。今年,万科物业输出的业务量指标为5200万平米,其中成都区域100万平米。

    成都万科相关负责人向《每日经济新闻》记者透露,成都区域是否是100万平方米的业务量,具体数据尚不清楚,目前是处在跟其他公司协商的过程中,是由物业公司专门的团队在负责。

    据透露,目前万科物业已将下属18家物业服务公司拆分为13个中心城市公司、13个城市公司以及49个管理中心。中心城市公司和城市公司主要负责对外拓展项目,管理中心负责所有住宅项目的托管。

    “在对外拓展过程中,万科倾向于通过输出自己的‘睿服务’体系来实现。”有熟悉行业的资深人士告诉记者,去年万科“睿服务”体系亮相时,就是作为物业服务解决方案被推出,万科更想用轻资产方式做物业的全面市场化,即输出品牌、技术和标准,不输出人员,也不自己招人。

    万科物业事业部首席执行官朱保全介绍,“睿服务”体系包括了基于移动互联网的物业服务定制系统“睿平台”,以及“服务中心”和“管理中心”,还有万科的业主手机端应用“住这儿”,员工手机端应用“助这儿”,以及EBA远程设备监控与运营系统、线上管控的“战图”系统、客户管理全息视图系统等。

    南京万科物业总经理杨靖举例介绍,通过“EBA设施设备远程监控系统”,能够节约现场抄表、报表统计等人力成本,“远程后台派单、后台网络派单”能提高员工效率,降低人工成本。

    物业圈地欲推高估值

    “目前国内的物业板块,整体来说还是比较传统,但在互联网的潮流下,物业也能有突破原有模式的更大空间,资本市场也欢迎这样的物业经营新模式。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌告诉《每日经济新闻》记者,万科在物业方面打造了一个较好的品牌,并且近年在新的经营模式方面有探索,更重要的是,它有很多O2O方面的尝试,这是比较能受资本市场喜欢的,万科物业如果要冲上市,对万科的估值也会有推高作用。

    物业叠加电商、金融等概念,预估上市估值超40~50倍市盈率的潜力很大。以互联网管理为最大噱头的“彩生活”,在去年6月挂牌上市时,上市价3.78港元,目前股价已到11.4港元,总市值114亿港元,超过母公司花样年,市盈率则超50倍。

    据《每日经济新闻》记者了解,除了万科“睿服务”和花样年“彩生活”外,绿城、保利等公司也纷纷通过“互联网+”,加速“圈地”。

    公开信息显示,绿城物业目前已接管服务面积约6000万平方米,坊间流传绿城已制定“今年6月上市”的计划,依靠“幸福绿城”APP等O2O工具,做线上和线下的增值,并迅速扩大规模,今年预计新增接管7500万平方米物业。而目前绿城物业约75%项目是接管的非绿城集团项目。

    目前物业管理行业的平均盈利依然在3%~4%的水平。“物业的利润不比房地产,但发展到现在,房地产的快销模式已经基本不存在,所以这部分收入也必须考虑。”第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华告诉记者。

    CRIC研究中心研究员朱一鸣则直言,物业管理领域鱼龙混杂、门槛偏低的现状,让彩生活等企业能通过并购等方式扩大规模,这是“圈地”的一个主要手段。同时,在社区资源上,做社区O2O等“互联网+”概念更有优势。

    “而且成规模的物业服务、小业主挖掘方面,互联网还未充分触及,市场前景较广,很能吸引资本市场的青睐。”胡裕华称。

    问题在于,目前国内物业领域却还没有清晰有效的商业模式。

    记者注意到,与彩生活在资本市场和财务报表亮瞎双眼的同时,广东、四川、南京等不少城市有小区业主就物业质量等各种问题投诉彩生活。就模式而言,彩生活、万科、绿城等企业也是在迅速复制同一商业模式,模式本身并无核心竞争力。

    值得注意的是,在“睿服务”的方案中,万科运用了“员工APP接单-客户评分-积累经验值-经验值转变为薪酬”的机制。与目前市面上APP流行的“补贴式”玩法相似。

    不过胡裕华提醒,物业管理和销售类行业不太一样,物业管理本质上需要承载的服务品质、规范流程、管理体系十分重要。如果只是用“纯抢单”的形式来操作,可能会产生一些非积极的效果。

    “万科好在物业口碑良好,而且拥有非常庞大的业主资源,在得到认可方面更有优势。但物业公司最本质的,是必须做好服务,在这个基础上怎样跟新经济模式结合,实现一个良性的持续增长状态,依然需要检验。至少目前我没有看到特别成功的运营模式。”龙斌说。

     
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