李嘉诚地产航母下月上市 长地详解4210亿资产组合

每经记者 区家彦 发自广州

备受瞩目的李嘉诚商业帝国世纪重组接近尾声，继此前由长江实业与和记黄埔合并的长和（00001.HK）成功完成重组上市后，整合了原长和系地产业务的长江实业地产有限公司(以下简称为长地)也将于6月3日在香港上市。

长地于日前发布的投资者简报显示，公司的物业估值高达4210亿港元，土地储备为1580万平方米，拥有160万平方米的收租投资物业以及三个REITs（房地产信托基金），豪华的牌面堪称是国内地产界的新旗舰。

尽管李嘉诚的地产帝国在香港已经建立强大优势，但在内地市场无论是长实还是和黄始终处于不温不火的状态。长地的横空出世，能否为李超人在内地的地产业务带来转机？

4210亿港元物业组合

在长实、和黄重组落定后，李嘉诚的地产旗舰长地将以介绍形式在香港联交所申请批准股份上巿及买卖，预计在6月3日开始买卖。

资料显示，在长地高达4210亿港元的物业组合中，用于销售的发展物业为2307亿港元，用于出租的投资物业为1233亿港元，酒店及服务套房661亿港元，三者占比分别约为55%、29%及16%。若按地区划分，香港与内地依然是长地的主战场，占公司的物业组合估值近97%。

发展中的销售物业主要分布在香港及内地的21个城市，这其中，长地在香港的主力项目总计划建筑面积约为481.6万平方英尺（折合约44.7万平方米），估值为873亿港元；在内地的布局则以一二线城市为主，建筑面积合计1970万平方米，主要分布在成都、重庆、广州、东莞、大连，估值约为1314亿港元。

除了销售型物业，与内地开发商相比，长地拥有令人羡慕的持有型物业用于获取租金收入。投资简报显示，长地拥有的投资物业总估值高达1233.31亿港元，总建筑面积150万平方米，主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位，以估值金额计算，96%的投资物业位于香港。此外，长地在香港拥有14间酒店，在内地拥有4间酒店，酒店客房数目超1.46万间。

得益于香港资本市场对REITs的开放，长地还是汇贤产业信托、置富产业信托、泓富产业信托的筹办人，在这三家REITs应占的权益为131亿港元。

反映在财务报表上，与内地开发商高度依赖销售收入相比，长地的收入来源更加多元化。数据显示，长地在2014年实现营业额466亿港元，其中物业销售337亿港元，物业租赁68亿港元，酒店及服务客房56亿港元，物业及项目管理5亿港元。

内地1450万平米土地如何开发？

尽管从资产规模与收入规模来看，长地的实力毋庸置疑。但从收入来源看来，公司的营业收入66%来自香港，仅有28%来自于内地，长地的经营收入高度依赖于香港。

在长地目前所拥有的1580万平方米的土地储备中，香港仅为80万平方米，内地则高达1450万平方米。随着内地房地产市场逐步回暖，如何撬动内地市场成为长地在上市后业绩实现稳定增长的关键。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，随着地产业务的合并，一方面有利于改变长地在资本市场的估值，从而获得更低的融资成本。另一方面，也改变了以往长江实业与和记黄埔两大品牌各自为战的局面，无论在战略层面、土地储备、人才资源的调配上也能更加统一，从而提升营运效率。

但克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉记者，长和系地产业务在国内房地产黄金时代发展也不温不火，最重要的原因是港资房企在内地市场水土不服，这体现在产品设计上带着浓厚的香港风格，未能迎合当地买家的需求，过度注重利润而忽视周转速度。虽然长地的整合有利于提高资源调配的便利性，但如何在营运策略上更好地融入内地市场，才是公司内地业务能否扭转颓势的关键。

黄立冲认为，随着世纪重组的完成，从李嘉诚斥巨资收购英国电信营运商O2等举动来看，他的关注力也将更多投入到经营多元化业务的长和身上，长地的发展或将继续保持稳健的策略，并不会刻意加大内地市场的开发力度。