央妈再次降息 为回暖的楼市又添一把火

每经记者 王杰 发自北京

降息！又见降息！！

5月10日下午5点，中国人民银行决定，自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%。

央行有关负责人就下调人民币贷款及存款基准利率并进一步推进利率市场化改革答记者问时表示，2014年11月和2015年3月，人民银行先后两次下调金融机构贷款及存款基准利率。随着各项政策措施的逐步落实，金融机构贷款利率持续下降，市场利率明显回落，社会融资成本整体有所降低。而对房地产市场而言，降息意味着房地产市场将进一步推动“330新政”以来的成交迅速反弹，为回暖的楼市又添一把火。

为楼市回暖又添一把火

据了解，此次降息，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

民生证券研究员李奇霖在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在利率市场化改革的大背景下，实体经济融资成本很高，目前加权平均贷款利率在6.8%，和GDP增速差不多，这种利率下实体经济没有盈利空间，企业没有投资意愿，严重制约经济复苏。4月份PMI为50.1，为历年同期新低，所以我们看到无论是李克强总理还是中央政治局会议都在强调高度重视经济下行风险。从贷款利率和实体经济增长严重背离的情况来看，接下来货币政策会继续宽松。

李奇霖认为，降息相对于其他工具最大的好处能够直接作用于实体经济，其次是能够引导实体经济对贷款利率的预期，释放稳增长信号。再者，人民币兑美元汇率目前在稳定的区间，在美联储加息之前，抓住这个时间窗口，主动降息将利率调整到我们可以承受的范围是比较好的选择。

在多位业内人士看来，此次降息，无疑为回暖的楼市，又添了一把火。

“利率下调，开发商和购房者的融资成本得以降低，不可避免的起到托底楼市的作用。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，降息后，开发商的融资成本和购房人的按揭贷款都会降低。但是对购房人的利好要大于开发企业，因为银行更愿意放按揭贷款。降息后，钱会用起来更便宜，但是在楼市库存依然很大的背景下，是否会大规模拿地，开发商和银行都会对市场有所判断。“买房会更踊跃一些，新房二手房交易量会有所上升。”

降息加速楼市分化

其实，从“330新政”后，楼市就已经开始回暖。

中原地产研究中心提供的统计数据显示，4月全国主要54城市合计住宅签约套数为24.177万套，环比上月的22.8万套上涨幅度达到了5.8%，而同比涨幅更是高达22.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示，“330新政”导致的成交量，逐渐开始体现到签约上，从整体签约看，一线城市涨幅最明显。整体销售量环比3月同期上涨幅度均超过50%。

张大伟说，楼市新政持续出现，从央行到地方的刺激层出不穷，这种情况下，房地产市场的成交量复苏非常明显。购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。“而在我国这么多年房地产发展过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的是信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。”

上述机构数据显示，从不同级别城市看，一线城市环比3月上涨幅度达到了14.1%，涨幅最大，二线城市涨幅也达到了7.3%。而三四线城市则并不乐观，整体市场走势出现了明显的分化趋势。

李奇霖认为，降息会让一二线和三四线城市楼市分化更加明显。一二线城市楼市会再现投资价值，而三四线城市以去库存为主。我国楼市明显结构性失衡，一二线城市较少，对应的房产供给相对于大量涌向一线城市的劳动力来说明显不足；三四线楼市供给严重过剩。再次降息会刺激一线城市的投资和刚需，但对于刚需疲弱，投资价值不高的三四线城市的房企来说，去库存是第一要务。

降息不会改变楼市黄金时期已经过去的事实。据测算2013至2020年我国适婚年龄人口将较2013年下降5000万，目前人均居住面积33平方米则与日本、韩国持平，这表明无论是刚性还是改善性需求都增长乏力；而我国目前在建房屋可以满足1.7亿人的增量居住需求，存量库存可以卖4年半，供给非常充足。李奇霖表示，“在整体供给充足，一二线城市稀缺，刚性需求不再的大环境下，再次降息会让一二线城市和三四线城市楼市分化更加明显，楼市供过于求的局面不会改变。”