售后包租涉嫌违规 常熟商会副会长林岩建陷泥潭

◎每经记者 查道坤 常熟、无锡摄影报道

江苏常熟是著名的服装交易批发中心，在不少当地人看来，能在常熟拥有一个服装批发中心的商铺，是一笔不错的投资。不过，当地的中国男装中心却成为部分投资者的噩梦，因为如今运营情况非常好的该男装中心，投资者却拿不到应有的租金。

据《每日经济新闻》记者了解，男装中心的运营商是常熟男人世界公司，公司法人代表是常熟市政协委员、市商会副会长林岩建。林岩建在全国有多达15个商业地产项目，无锡金格商业广场也是其中之一，目前该项目处于烂尾局面。金格商业广场和中国男装中心情况类似，也拖欠了多名投资者的租金。

随着调查深入，记者发现，上述两个项目林岩建都采取同样的售后返租模式，承诺高收益回报，项目涉嫌虚假宣传、印章造假、偷漏税等违规行为。

售后包租吸引投资者

公开资料显示，中国男装中心地处常熟服装城核心地段，占地面积为26500平方米，建筑面积达92000平方米。2007年，常熟服装城管委会将男装中心3、4楼的使用权对外公开拍卖，林岩建旗下的常熟男人世界公司以2.78亿拍下男装中心3、4楼的40年优先承租权，再将3、4楼商铺分割成若干小块对外出售，每平方米2万至3万不等。

从2011年开始，中国男装中心开始对外宣传，出售三楼和四楼的商铺使用权，因为该项目是常熟服装城集团公司旗下的商业项目，所以备受关注。来自苏州的包先生向《每日经济新闻》记者介绍，他接到中介电话推荐的这个项目，因为他是苏州人，对这个项目也比较了解，“男装中心在常熟几乎人人都知道，项目也经营得非常好，并且就在汽车站对面，人流量和周围配套都非常好，可以说是一个非常成熟的项目。”

包先生表示，项目招商时，开发商打出10年包租，前三年每年8%一次性抵扣房款,第四年9%，第五年10%，10年累计135%的超高收益等一系列极其诱惑的宣传。

在他看来，除了高额的租金回报率和售后包租模式之外，另外一个重要原因就是政府担保，他表示，“开发商在宣传册上写了政府担保，我就认为即使出现了问题，政府也会兜底，并且商铺使用权证上盖有常熟服装城管委会和服装城集团公司的章，所以我就认为没有风险。”

据了解，项目卖出使用权模式分为40年和20年，投资者购买商铺使用权之后，开发商向投资者发放《商铺使用权证》、《商铺认购协议》和《常熟服装城商铺委托经营管理合同》。其中签订20年合同的在满5年之后，就可以由开发商回购使用权。

记者从投资者代表处了解到，该项目吸引了浙江、江苏、上海等地600多名业主参与投资，涉及资金达到7亿至8亿元。除了中国男装中心，林岩建旗下的无锡崇安新城凤盛投资有限公司投资开发的无锡金格商业广场，也采用了同样的售后包租方式。

开发商承诺无法兑现

在购买了商铺之后，投资者认为接下来他们将每年在固定的时间收取项目租金，不过事实并非如此。在2013年12月收到第一笔租金之后，中国男装中心的业主从2014年6月起就没有收过租金，“投资者因为购买时间不一样，我的第四年租金是应该去年7月4日收到，租金是6万多，但没有拿到。后来我去了管委会，得到的回复是目前资金紧张，需要拖一段时间。”包先生表示，但直到现在他没有拿到一分钱租金。

无锡金格商业广场的情况也类似。据了解，金格商业广场此前叫做无锡电子数码城，投资者现在都没有等到开业，合同约定是2013年12月开业。在业主强烈要求下，开发商在2014年1月公告称，公司将原先的电子数码城改为购物中心即无锡金格商业广场。业主刘先生说，“看到这个公告，我们才知道项目被改为金格商业广场，定位也发生了很大的变化”。

根据合同约定，项目的第四年租金应该在2013年12月28日之前支付，但2014年1月22日业主仍未收到租金，随后业主找到开发商要说法，开发商作出承诺，在2014年1月28日支付第四年的租金，同时承诺商铺在2014年4月30日达到交房条件。去年4月底，开发商再次给出承诺称，在2014年6月30日达到交房条件，并在当天具备办理两证的手续，然而业主还是没有等到。

后来，开发商承诺在2014年10与1日开业，但到了去年10月再次失约。去年7月开发商再次承诺会在去年12月底之前办理两证，结果承诺再次落空。

去年12月30日，投资者和开发商林岩建、杨秋光等人进行会谈，会谈上林岩建承认公司目前存在资金困难，希望业主帮忙共渡难关，并且承诺确保商场在今年6月30日之前开业。至于拖欠业主的租金，承诺书上表示，待开业后按合同规定进行支付。

面对不断“失约”,业主陈先生说，“我们现在对开发商已经不抱希望了，因为每次承诺都落空，我们的诉求就是要开发商尽快兑付租金，并按照合同办理退铺。”

公司涉嫌多项违规

除了拖欠业主租金之外，部分投资者表示，开发商还存涉嫌偷漏税的情况。投资者韩小姐说，她购买的商铺总价是27万元，如果按照24%的租金抵扣房款，实际上只需要支付20.5万元。但事实上，前三年的租金6.5万元到了开发商手上，如果加上前三年业主应该拿到租金，业主还是支付了全额的购房款27万元，“按照规定开发商就应该给我开27万元的购房发票，现在只给我20.5万元的发票就是偷漏税的行为”。

对于投资者的说法，南京的蒋律师表示，“前三年租金其实是开发商自己拿了，实际上还是收取了100%的总价款，只是通过一种间接的方式。按照规定还是该开100%的发票，如果只开取76%的发票，那么就存在偷漏税行为。”

此外，中国男装中心所有权并不属于常熟男人世界公司，而是由常熟服装城管委会和常熟服装城集团有限公司所有。投资者包先生说，“项目的所有权是管委会和服装城集团，他们把项目40年的使用权以2.78亿元拍给了开发商，开发商成为了二房东，到我们手上已经是三房东了。”

在购买了男装中心商铺使用权之后，常熟男人世界公司向每一位投资者颁发了一本红色的《商铺使用权证》，该证盖了江苏常熟服装城管委会和常熟服装城集团有限公司的印章，“就是这两个确信无疑的印章，在经过我们多次维权之后才知道是假的。管委会说他们从未盖章，他们也要报案称开发商造假章”。

4月12日，记者前往常熟服装城管委会，从该部门拿到一位陆姓工作人员的电话，他表示，“管委会和服装城集团公司从未盖过这两个章，我们也向公安机关报案了，也在查常熟男人世界公司私自盖章的问题。”对于印章造假，记者从当地公安部门了解到，确实接到相关举报，案件正在侦查当中，不便对外透露。

另外，常熟男人世界公司还涉嫌多卖20年使用权给投资者的问题，投资者岳先生说，“开发商没有40年的承租权，他们的承租权只到2027年，但给我们是到2047年，也就是开发商多卖了20年的承租权。”

4月13日，记者前往中国男装中心办公室，一位张姓负责人表示自己并不知情，他说，“商铺使用权证，我不清楚，我们现在只给业主提供了334协议，如果业主愿意签订这个协议，那么我们就支付一部分租金，如果不愿意签，那么业主可以从司法渠道也好，还是其他渠道都可以，现在我们没有那么多钱支付业主。”

2月4日，男人世界公司发布了《常熟男人世界告业主书》称，为了解决业主的租金问题，男人世界公司提出了30%、30%和40%的分期返还方案，将承诺返还的资金分期按照334比例一年半年还清。

巨额资金去向成谜

据中国男装中心投资者介绍，该中心经营情况良好，开发商却付不出租金。4月12日，《每日经济新闻》记者前往位于常熟招商东路168号中国男装中心，正如业主所说，从一楼到四楼，所有的商铺都全部租出去了，并且都正常运转。因为所处位置地处常熟核心地段，商场的人流量也特别大。

而在无锡金格商业广场，记者看到另一番景象。目前，项目已经基本建成，正门前还挂着巨幅广告。记者在办公室里看到，广场分为A、B、C三个区域，分别经营餐饮、家电市场和服装销售市场。但是，商场内部却乱成一片，项目内部还未完工，建设使用的脚手架随处可见。

此外，无锡本地的业主吴先生说，“现在的问题是开发商资金链出现问题，没有钱对项目进行投资，项目很有可能持续烂尾下去，投资者的权益也很难得到保证。”

实际上，林岩建在常熟和无锡项目销售资金就达到15亿元以上，且还与北京国际信托有限公司在2012年4月13日对外发布，北京信托·无锡凤盛电子数码城贷款项目集合资金信托计划，信托融资规模为3亿元，用于无锡凤盛电子数码城项目建设。

如此巨额的资金，林岩建用到了何处？为何没有资金支付给投资者？常熟官方一位不愿具名的知情人士说，“林岩建在全国有很多商业地产项目，常熟男装中心是运营比较成功的，但是林岩建把项目的租金投资到别的项目上。由于商业地产并不景气，资金投入出去之后难以回笼，导致公司资金链出现问题。”

对于项目存在的问题和投资者的质疑，记者多次联系开发商，但没有得到回复。