房企险资合作成潮流 其中奥秘几何？

一直以来，地产商与银行的关系都被视为真爱，没想到，现在出现了“第三者”，财大气粗的保险公司要横插一脚。 4月24日，恒大地产宣布与中国人民保险集团签署战略合作协议，双方将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次战略合作。 4月1日，碧桂园宣布以2.816港元/股的价格向中国平安发售22.362亿股新股份，正式引入后者成为公司的第二大股东。 更早之前，安邦保险成为万科的第四大股东，生命人寿与安邦保险更成为金地集团和金融街的第一和第二大股东。 大家都知道保险公司财大气粗，但他们下的是一盘什么样的棋？ 保险公司“钱多为患” 要想了解保险公司的投资目的，必须从保险公司业务模式的特殊性谈起，这种业务模式决定了保险公司必须是“土豪里的战斗机”。 保险公司的保费收入主要分为趸交和期交保单，趸交保单的保费是一次性缴纳，期交保单一般会分三至十年缴纳，但在期交业务首年保费确定之后，未来的保费流入就基本确定，因为退保的成本太高，投保人通常很少会退保。 正因如此，保费一旦流入保险企业，直至保单到期才会被释放出来。由于保费流入和保单到期的时间间隔很长，有些甚至长达几十年，这些沉淀下来的保费便被保险公司长期锁定，用于配置长久期、稳定收益、安全性高的资产。 保险公司到底多有钱？数据显示，保险行业去年全年保费收入突破2万亿元人民币，行业总资产已突破10万亿元。截至2014年末，保险资金运用余额高达9.3万亿元。 不过，钱多归多，保险公司发愁的是，他们普遍存在投资回报率低的毛病。过去多年，中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险四大保险公司的投资收益率都只在5%左右浮动，即便去年国内股市大涨，这“四大”的投资收益率也不过5.1~6.1%。 为什么钱难生钱？最重要的原因是由于相关监管政策对保险资金投资渠道的限制，以及过去数年股市低迷，迫使保险公司将绝大部分可投资资产都投到银行存款、长期国债、企业债等固定收益类资产中。 以中国平安为例，2014年的年报显示，公司在固定收益类资产的占比接近80%，股权证券与证券投资基金占比仅为12.4%，投资性物业的占比更是低至1.4%。 最近几年，我国利率一直在下行，刚性兑付被打破，无风险利率的下降，带动固定收益类资产回报下滑，保险公司的投资收益压力变得更大了。 同时，去年5月1日起，新的《保险资金运用管理暂行办法》开始实施，理论上保险资金投资权益类资产与不动产的比例均提高至30%，这也促使保险公司更多地把眼光放在一些高收益资产的投资上，其中就包括房地产。 保险+地产为何一拍即合？ 中国平安入股碧桂园就是一笔非常好的生意。以碧桂园此次的增发价计算，净资产回报率超过18%，税前股息率已经高达6.6%，超过中国平安去年5.3%的净投资收益率，单单是财务投资已经拥有可观的收益。 但保险公司联手地产大佬，看中的还不止是财务投资，而是双方在业务层面的巨大互补性。 大型房企拥有数量庞大的业主数量，恰恰是保险公司所缺乏的巨大线下入口，一旦把这个入口打通，无论是保险销售、理财产品，都可以毫无阻碍地渗入社区客户，这是传统保险经纪人模式梦寐以求的效果。 此外，客户交叉销售带来的增长潜力同样巨大。比如说，购买碧桂园房子的客户可以在平安银行办理房贷，中国平安的工作人员可以向客户介绍新出的哪款信托产品、银行理财产品比较热销，向年轻客户推介功能新奇的信用卡，以及向信用卡客户度身定制保险产品。与房地产消费的低频次相比，金融消费的高频次意味着保险公司能从交叉销售中获取更可观的潜力。 对地产大佬来说，在行业利润不断下滑的大背景下，融资成本的高低已经成为决胜的关键。部分龙头房企与保险公司建立战略合作关系，未来双方有望在优先股、企业债、信托等领域展开合作。与公开市场融资相比，由于保险公司拥有更低成本的浮存金，有助于降低房企的融资压力。 此外，保险巨头对于商业地产、养老地产等持有型物业的喜爱，有助于降低房企的资金沉淀压力，加速向轻资产转型。 有研究报告说，我们国家的保险公司喜欢全权拥有物业，但是国内核心城市的优质商业物业投资回报率太低，这些保险公司干脆拿着钱去海外买物业。中国平安2013年就买下了英国劳合社大楼，中国平安首席投资官陈德贤透露过，这个项目的租金回报率超过了10%。 可以预见的是，以后国内商业地产价格回归理性，推动租金回报率上涨，保险公司应该还是会更多地在国内购买整栋物业，这也为房企投资持有型物业提供了一条新的资金退出路径。 在房地产金融化的年代，“地产+保险”有望成为一种全新玩法，谁傍不上保险，谁的未来就越不保险。