寻“1”之旅，解析任性万科变革逻辑

每经记者 白亚静 实习生 包雨朦 发自深圳 上海

2014年，对于万科而言很复杂。首次突破2000亿元销售大关，却又首次在销售规模上被反超。销售回款大幅提升，现金流处于10年以来最好水平，可是，毛利率、净资产收益率却处于下滑态势。3月30日央行等部委连续出台的房贷、税收新政，在七年来最大的政策红包面前，标杆房企万科，又会怎么做？

万科总裁郁亮称，最近出台的系列政策只能提振市场，但已无法改变行业白银时代趋势。在这一大背景下，30岁的万科，不再是青春期，不会再去争规模第一，这时创造力最旺盛，要做好转型：一是传统业务要向制造业学习，如何生存发展，如何赚小钱？二是在拐点到来前，完成新业务的布局，在未来三年找到“1”，之后再探索如何从1到10、从10到100。

土地储备：不排除从二级市场拿地

对于房企而言，不论怎样转型，现金和土地是关键。

年底一算账，明明赚了钱，却还要借钱分红。这种荒诞情节并不罕见，所以日本经营之圣稻盛和夫才说，“企业经营必须以手头的现金为基础”。

过去一年，郁亮在多个公开场合不断强调要抓销售回款。

2014年，万科销售回款达到2090亿元，销售回款率从2013年的86%上升至90%。净负债率从30.7%下降至5.4%，长期负债占比为67%。

与此相比，业内平均销售回款率在60%~70%之间，净负债率多高于40%。粤海证券投资银行董事黄立冲表示，销售回款对于房企而言非常重要，很多房企不说，不是不重视，而是回款率太低，无法说。

邦地产记者发现，还有一组数据更能反应万科的资金压力情况，万科应付供应商的（应付账款及应付账款）合计882亿元，而销售商品、提供劳务收到的现金为1683亿元，这意味着，在不依赖融资的情况下，万科凭借自身的销售足以支付供应商的货款。

在一系列数字支撑下，万科董事会秘书谭华杰称，这是万科近10年最好的资金状况。

去年底，万科手握627亿元巨款（货币资金），与屯粮过冬相比，这一选择，更像是“广积粮”策略。

郁亮称，“钱多总比钱少好”，当行业下行时，有很多企业会想要退出，“只要我们有钱，就有机会做更多的安排”，从二级市场拿地。

在万科管理层看来，目前，一级土地市场的情况并不正常，量缩价不减。虽然，去年下半年14个主要城市成交面积同比下降45.1%，但是第4季度平均出让底价却同比上涨71.9%，一线城市第4季度地价\房价比高达66%，处于世界高位。

因此，郁亮表示，若一级土地市场未有所调整，万科将继续去年的谨慎拿地策略，但不排除通过合作等方式从二级土地市场获取土地。

物业服务即将市场化

在房地产领域，万科的物业有口皆碑，也是营销的一大利器。然而，今年万科有意将这一利器提供给全行业分享，未来新开的非万科品牌楼盘也有望得到来自万科的物业服务。

谭华杰称，万科在转型期有两个关键词：“三好住宅”和“城市配套服务商”。前者针对万科的传统业务--住宅，后者包括非住新兴业务如消费地产、产业地产等。

“三好住宅”指“好房子、好服务、好社区”。其中，“好服务、好社区”将主要依赖社区物业。然而，万科物业一直因高成本、低收益被诟病。去年以来，已有不少消息显示，万科内部出于成本考量，在新建小区中未选择自家物业。

财报显示，万科的毛利率和全面摊薄ROE均呈下滑趋势。毛利率从25.8%，到22.3%，再到去年的20.8%；全面摊薄ROE在跨越去年的高位后，下落至17.86%。

对此，谭华杰表示，该数据虽然在行业处于高位，但万科方面并不满意这一结果，未来3年将有所提升。

在此背景下，万科物业若想接管万科自己建的小区，将更不容易。或因此，万科物业也被提上变革议程。

财报数据显示，截至去年底，万科物业服务合同管理面积1亿平方米。虽然，这一数字与目前全国250亿平方米的存量相比，似乎不值一提，但值得注意的是，在去年社区O2O第一股彩生活上市之前，管理面积也是1亿多平方米。

谭华杰表示，万科物业将市场化，不再只承接万科自己的项目，肯定会结合互联网技术，但是不是O2O可以再商量。他称，目前万科物业的市场占有量为0.6%，不过以其他大房企的历史经验来看，未来会有数量级的增长。

除此之外，在住宅业务一块，万科的建造成本将有望进一步降低。目前，在万科新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用比例分别达到27%、100%、87%。2015年，这三个数据将分别提升至40%、100%、100%。

郁亮向邦地产记者表示，目前万科住宅产业化的建造成本只比传统建造成本略高，他预计今年底提升应用规模后，成本将下降，有望与传统建造成本相当。

用低融资打通物流地产

在万科未来十年发展的基本思路里，消费地产（度假、社区商业等）、产业地产（创业产业园、物流地产）成为新业务方向。

不过，对于国内多数地产商而言，产业地产并非是新兴业务。比如，华夏幸福的主营业务即产业地产。要涉足这些领域，万科有何优势？

郁亮表示，他并不认可产业地产、社区商业的发展已经到头了这一观点，目前做的不错的只是个案，并没有成规模的，“还没有看到从10到100，甚至10也没看到”。

他以物流地产举例称，目前的物流地产多为旧厂房或农民房，已无法满足需求，但是物流利润低，必须要有低融资才能做，而万科拥有海外融资渠道，以及其他成本较低的融资工具，这就是优势之一。

另外，他认为新业务对人的依赖性大，所以万科将继续进行事业合伙人2.0乃至3.0的升级。

在今天的业绩会上，万科方面多次强调了合伙人制度的提出是万科2014年最大的创新和变革。郁亮在回应毛大庆等高管的出走会否在外部对万科形成同业竞争时表示：“既然我们和大庆签的是外部合伙人的安排，也就是说大庆只不过是换了个地方，可继续在万科之外出谋划策，而不是说和万科已经没有什么关联了。这一点大家可以放心。”

按照郁亮的说法，万科的外部合伙人就是那些在万科外部继续出谋划策、贡献力量的合伙人。也就是说万科将在体制外拥有一支巨大的“外部军团”。

据媒体公开报道，郁亮曾亲自挂帅在公司内部建立了一个集团战略创新试错小组，功能是为地方公司把握转型风险，评估创新业务是否可行。在有了大批外部合伙人的情况下，万科便可以将内部的“试错”转交给外部的合伙人企业来完成，从而进一步转嫁风险和降低成本。

入股徽商银行目的何在？

2013年11月，万科以30亿港元入股徽商银行曾被视为是万科踩点社区金融业务的信号。

此前，董秘谭华杰曾表示，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，以及帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。据《央广财经评论》的报道，郁亮也曾在内部邮件中说，投资徽商银行是在打造万科的社区生态服务系统。

然而近两年过去了，万科在社区金融领域并无大的突破和进展。

在今天的业绩发布会上，谭华杰否认了打造社区金融业务的想法，并指出入股徽商银行最重要的想法是为了发展供应链的融资。“我们的上游企业很多都是中小企业，当时他们的融资非常困难。当时入股徽商银行的主要目的就是想携手徽商银行一起来为中小企业融资方面做一些事情。但是后来我们发现现在很多银行都非常重视这一块，我们上游企业的融资问题就算没有徽商银行也可以得到很好地解决。现在看来这个目的已经达到了。”