新政催涨股市 稳定楼市

◎每经实习记者 王婷婷 发自成都

3月30日，央行等三部委推出房贷新政，二套房贷款最低首付比例降至四成；同时，财政部发布个人住房转让营业税调整通知，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

对此，不少业内人士和专家认为，基于上述新政，楼市量价回暖的预期会增强，但政策落地还需要一段时间，政策在各城市的具体落地更值得关注；营业税“5改2”属于重大利好，比降低首套房首付的意义还要重大，估计5月份楼市成交会涨起来，二手房交易起码将上涨15%，但是想让楼市像2009年那样火爆已经不可能，因为经历多次政策调整后，平稳健康发展已经是楼市主旋律。

3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

楼市新政暖风劲吹，A股市场地产股大涨，截至收盘，超过10只个股涨停。不少业内人士告诉记者，市场量价回暖预期强烈，但政策落地还需要一段时间，政策在各城市的具体落地更值得关注。

政府救市连发“三枪”

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发楼市新政。《每日经济新闻》记者注意到，对于家庭购买二套房中的非普通住房，最低首付款比例未作调整。“政府‘救市’连发三枪，火力已经能使市场回暖了，可能还有第四枪。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言。

值得注意的是，同日，财政部发布个人住房转让营业税调整通知，二手房营业税免征期限由5年改成2年。“只盯着增量项目来想解决方法是不够的，需要更多为已经形成的项目找到出路，在契税方面作出变革，才有助于老百姓卖旧房买新房，缓解库存压力。”中国房地产研究会副会长胡志刚告诉《每日经济新闻》记者，政府还应该在租赁税、房地产税等方面，对空置房的租赁进行引导。

另外，对于新政的持续出台，胡志刚也向记者直言，目前中央的做法，主要是以金融为特点来稳定住房消费，中央的意图也很清楚，虽然不能完全等同于2009年的刺激，中央意识到房地产不能崩盘，而且在GDP的目标下，房地产的拉动作用很重要。

改善型项目将受益

就新政连发对于楼市的影响来说，胡志刚告诉记者，从当前的情况看，中央层面在连续加大力量，房地产市场有回升的可能。

从房地产业一线人员的角度来看，富力成都公司某管理层人士告诉记者，公司已经意识到政策持续放松的这一趋势，所以在今年制定了不小的增长目标，项目在价格、产品包装上也会做出调整。“价格上，一些位置和户型条件好的产品可能均价提升，一些清栋产品可能做优惠，因为我们认为，现在的情况下做这些手段，才会有用。”

上述人士也直言，目前局面有所改善，但长期而言，市场存量压力大，需求会否得到大幅提升，还是要看项目。整体而言，改善型项目和改善性的户型产品，会由于需求的释放，使得销售相对提升。

瑞安城中汇高级经理柴春梅曾告诉记者，持续新政释放的人群更多是有改善性需求的客群。这群人预算相对高些，对面积、环境、地段、质量等方面要求也高，更具吸引力的产品才能得到市场青睐。

三盛集团都会城项目营销总监张建认为，就二套首付而言，从六成降到四成，有一定意义，但意义不大，降到三成才有实际效果。“楼市政策放松，已经是大家默认的状态和共同的预期。大家心里知道，房地产大幅下滑对经济没有任何好处。”

张建指出，宏观层面给予了较大幅度的放松，但落到每个城市和具体银行，会以怎样的标准执行，也是值得关注的问题。“我认为整体上，今年的贷款情况，可能还是没有前几年那样好。”

万科广州公司总经办主任周峰认为，市场对政策的回应还有待观察。

三盛翡俪山项目总监肖可直言，别墅等物业，因为不是市场主流，所以在政策洪流下受到的影响，相对较小。

佳兆业广场项目营销策划相关负责人告诉记者，最近降息政策出来，对市场预期有一定影响，但过完年的市场没有像大家想象的那样快速回暖，政策出台的效果显现需要一段时间，对购房人而言，好时机还是要等到大概5月份。

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专家说法

普通住房交易营业税“5改2”比降首付更猛？

◎每经记者 杜冉乐 杜静 发自北京、成都

这次楼市新政组合拳，比预期来得更为猛烈。

昨日（3月30日），除了央行等部委联合出台居民购买第二套住房首付款降为四成之外，财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》）。

上述《通知》的亮点是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

在中国城市产业发展联盟主席陈宝存看来，稳定楼市就是稳定中国经济，这项财税刺激属于重大利好，比降低首套房首付的意义还要重大，估计5月份楼市成交会高涨起来。中原地产首席分析师张大伟预计，对市场来说，二手房交易将起码上涨15%。

针对后市，陈宝存认为，后续不会再出房地产具体政策，而会针对宏观经济采取降准或降息等利好政策。

二手房营业税显著降低

与历史上的财税政策比较来看，上述最新营业税政策似乎又回到了2005年6月，也是对2011年这一政策的再度调整。

一位不愿具名的业内人士表示，二手房交易从2005年开始出台营业税时，规定的免征年限就是两年，经历了2009年、2010年的高潮后，2011年初将两年的免征期限提升为5年。

财政部与国税总局发布的“财税［2011］12号”文件显示，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

这次调整的亮点，在于个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰向《每日经济新闻》记者表示，这是一种短期刺激政策，有很大的弹性空间，会进一步释放市场需求，增强市场的交易量。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，“5改2”政策最大的受益者是购房人。对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省一笔钱。“北京目前营业税税率5.5%，一套3年内交易过，过户价格200万的二手房，在过去营业税高达11万，但在新政后将减免。”张大伟表示，预计对市场来说，二手房交易将起码上涨15%。

短期难再出政策刺激

去年10月份以来，全国楼市频繁迎来政策“组合拳”，其背后的目标直指“高库存”问题。

实际上，高库存已成为压在各大房企头上的“紧箍咒”。国家统计局发布的数据显示，去年我国商品房销售面积和销售额均出现“负增长”，商品房待售面积超6亿平方米，较2013年末增加近1.3亿平方米。

楼市在经历这波“组合拳”之后，下一步还会有进一步的刺激吗？在陈宝存看来，当前包括央行、财政部、国税总局和国土资源部等差不多都已出台了房地产相关政策，该出的都出齐了，短期内很难再出新的刺激政策，因为相关部门要观察一段时间，看市场反应如何。

陈宝存预计，下一步更多会针对宏观经济出台政策，比如降息或降准等，这些政策的导向是针对与房地产有关联的产业。“这一政策一直是市场预期调整的政策，本次调整后，均恢复到房地产市场历史最宽松的时期。”张大伟补充说，后续可能出台的政策红利是个税调整等。

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房企说法

远洋地产总裁李明：一线城市房价将涨10%

◎每经实习记者 杜静 发自北京

“政策一定会出台，最晚两个月，最快可能两个礼拜就会出来。”在3月30日14时召开的“远洋新闻会客厅”上，远洋地产控股有限公司总裁李明表达了对政策走向的预判。

而未等这场沙龙结束，楼市新政在30日便相继推出。

早在远洋发布业绩之时，李明就曾在媒体会上对今后市场走势作出了预判。“比上不足，比下有余”。他用这简单的8个字来预估2015年市场销量。在他看来，2015年市场再难超越2013年创下的历史高位，“2009年全国房地产销售量不过5万亿，仅仅用了5年时间，2013年就创下10万亿的成绩，而从几千亿、1万亿爬升到5万亿，却用了长达10年左右的时间。”相比2014年的市场水平，今年将略有增长。

统计局数据显示，2009年全国商品房销售额43995亿元，而2013年这一数据已经达到81428亿元，2014年为76292亿元。“一线城市肯定是上涨的，20%不敢说，10%是有的。”价格方面，李明则更看好一线城市，“二线城市可能有涨有跌，三线、四线城市是跌的。”在他看来，政府决策思路日益透明，房地产运行更尊重市场规律的大环境下，市场运行周期、各区域的特点和走向才更加值得关注。

在应对市场“新常态”方面，远洋地产早在2014年就已开始调整布局。

年报数据显示，2014年远洋地产新增逾700万平方米土地储备，与此同时，出让土地储备600万平方米。李明表示，“2013年集团已着手优化土地储备结构，目前一线城市土地储备占比45%，二线城市占比50%。”

在更具体的区域布局上，远洋集团正在提前布局城市中心地带的城市更新。据李明透露，远洋集团已经着手以一级开发形式，加紧在北京四环与五环之间布局。