毛大庆自述：我的创业逻辑

出处：邦地产

记者：王杰

毛大庆选择创业的方向，是"为青年创业者提供物业办公、财务咨询、投资管理等一条龙服务的创业扶持计划。按照这个项目的计划，将在北京收购、改造旧有厂房、公建等，为青年创业者提供低廉、有品质保证的硬件、软件条件。"

在上午的发布会之后，毛大庆昨日（3月9日）下午在另一个媒体对话活动中，阐述了他的创业逻辑和前景判断。

一，行业判断

说房地产"拐点"说了好多年，我从来不认为这个行业有拐点。中国房地产业需求量很大，再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决，说房地产行业还有8年到10年的大量需求，一点都不为过。并不是房地产这个行业没有"做头"，但是过去十年快速增长的过程中，实际上房地产行业跟市场的错配现象越来越突出。

原来房地产行业基本上是"土地财政"的发展方式，也是最容易在报告里体现GDP数值的发展方式。但这样的增长是没有潜在的再增长能力的。错配就带来了大量快速甚至盲目的卖地过程，和人进入城市的速度、节奏以及公共服务配套的严重不匹配，导致这些地卖出去以后，地变成房子，房子要给谁？以那样的价钱给谁？这些人要不要？这首先是一个很大的错配。

第二个错配，我们老说房地产价格飞涨，土地价格飞涨，"地王"频生，实际上这个问题只出现在很少量的城市。去年北京土地价格增长的斜率将近70度，而这些土地、这些面粉产生的面包，跟城市大量的需求人口的购买能力是远远不匹配的。这种状况下的市场化，实际上不能真正解决老百姓的住房问题。

第三个不匹配，房子盖得很快，但实际上没有制造出真正有能力消费的人口。

这三个不匹配，是过去十年中国房地产的总体缩影。

二，空间在哪

中国房地产市场有一个非常弱的，跟发达国家没法比的，就是不动产经营，实际上中国的不动产并没有真正被经营起来，你们都不如我感受得更深刻。

简单地说，包括政府办公大楼，在国外都是不动产，都是进入到融资环节里的，我们的区政府、市政府一堆大楼，哪个进入到融资环节？

其实城市里的资产都是不动产，都可以拿去抵押，都可以拿去融资。如果盘活这一大块资产，国家的财富不得了。

比如好多商场，包括大大小小的商业空间，这么多的楼，实际上跟资本市场是没有有效对接的，房地产投资信托基金等等，在立法问题上一直是滞后的。这个问题导致什么呢？我们社会上有大量的民间资本，为什么我们经常说高利贷，放来放去都是因为我们没有给它一个合法的平台。有了合法平台，这笔钱归集起来，实际上是一个非常大的投资洪流，比政府的财政投入更有意思。这笔钱对接大量的商业不动产，会产生出更有意思的业态。

我们现在的业态很单一，写字楼就是写字楼，商场就是商场，无形中也限制了包括创客空间、创业平台等等。其实在美国，一个不动产可以经营出很多有意思的文章，这些问题全部是关联的。

中国有一个非常大的空间，是一个大金矿，没有被挖掘，就是不动产（经营）。今天说到房地产，你问问马路上的开发商，所有人都会告诉你买地、卖房子，盖个商场也想哪天赶快卖了。盖个写字楼，也想着哪天赶紧卖了。就是买地、卖房子，只会这两招。

美国是另外一个极端，美国由于太活了，金融就出来次贷危机，围着一个不动产，出现70、80种金融产品，拿来抵押来抵押去，我们是另外一个极端，什么都没有。把这个金矿打开，中国不动产价值爆发出来，中国房地产有一次新的飞跃。

我今天告诉大家，我根本不认为这是往下在拐，恰恰应该是要往上拐，但是没拐到地方上。

三，创业逻辑

我们这些职业经理人存在的形式有两种，一种是以这个企业为平台，去当职业经理人。一个，你自己发掘这个领域内的东西，去拓展纵深的发展。

实际上，是我到这个阶段自己做了一个选择，找一个纵深、一个点可以切进去，而这个点恰恰现在是可以促进好多个资源整合在一起的内容。

现在城市里有大量可以盘活的资产，这些资产闲置在那儿，什么价值都产生不了。把它拿出来，这就算是一种社会公共投入。这个投入其实没有什么更新的投入，因为这些玩意儿已经在那儿，烂在那儿，应用效率也很低，不知道怎么弄。

昨天我看到一个楼，是一个乡政府弄的，扔在地里不知道怎么经营，又空着。周围都是大专院校，那么多年轻人要就业，也不知道怎么弄。有一天呼之欲出就起来了，能够经营，能够管理，上边对接基金，下边对接年轻人需要，回头还可以找天使投他们。

其实这是一个生态系统，这个系统会促进创新的成果转化。如果只有创新、创业，而没有成果转化，也变成不了经济的推动力。

关键的问题是怎么样来刺激，拿什么东西来帮助，最后怎么成果转化。这个事情不是一蹴而就的，如果不花5年、6年乃至10年工夫是见不着成果的。

其实现在做这个事情都晚了，如果十年前做这个事情更好，再过十年，中国真的进入老年化社会快速通道的时候，再激活一个国家的创新能力是非常困难的，时不我待，问我为什么要干这个事情，是各种风口集结在这个地方，我是应该干这个事情的。