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    出租率仅80% 香港私募上海项目临大考

    邦地产 2015-03-04 15:25

    上海核心商业区静安寺附近,一个名为"晶品"的商业项目即将于5月全面开幕,而其购物中心底层和顶层的餐饮部分商户已对外营业多时。晶品的掌舵方为丰泰地产投资,系香港一家房地产私募基金,晶品是其在内地的第一个项目。

    每经编辑 卢曦    

    每经记者 卢曦 发自上海

    上海核心商业区静安寺附近,一个名为“晶品”的商业项目即将于5月全面开幕,而其购物中心底层和顶层的餐饮部分商户已对外营业多时。晶品的掌舵方为丰泰地产投资,系香港一家房地产私募基金,晶品是其在内地的第一个项目。

    高纬环球的数据显示,晶品首层租金的对外报价为55~60元/平方米/天。戴德梁行2014年第四季度研报显示,晶品在南京路上的“邻居”--恒隆广场的首层租金是112元/平方米/天,静安嘉里中心是80元/平方米/天。

    相对便宜的租金并没有为晶品带来很高的出租率。晶品市场部负责人回复《每日经济新闻》记者称,目前晶品的整体出租率为80%。仲量联行的统计显示,上海2014年第四季度核心商圈的空置率在8.7%左右。

    整体出租率为80%

    2014年10月,“晶品”购物中心餐饮等部分商户宣布开业。

    晶品所在的地段,属于上海最顶级的静安寺商圈。附近不仅有刘銮雄麾下公司在内地投资的久光百货,还有芮欧百货以及赫赫有名的静安嘉里中心、恒隆广场等,且不乏希尔顿这样的五星级酒店。这一兵家必争之地,多年来已经很难找到空地新建项目。

    晶品是由原静安小亭改建而来,此前归属静安城投,丰泰投资参与重建,此后买下项目的全部股权。整个项目包括购物中心和写字楼。

    2015年2月,《每日经济新闻》记者获得来自高纬环球的一份统计数据,披露了晶品的招商进展。高纬环球方面向记者表示,数据来自该公司的多方调查。其中,B1和B2层出租率90%左右;1至4层50%;5楼70%;6至7楼100%。

    2月中旬,记者以高纬环球调查的数据向晶品方面核实。晶品市场部负责人回复称,目前晶品的整体出租率为80%。对方没有回复分层的出租率情况。至今还未开放的1至4楼,只确定了快时尚品牌Forever21将入驻。

    实地探访后,记者发现,晶品地下楼层的商户入驻情况较好,少数空铺也被精心地妆点起来,没有空旷之感,高楼层餐饮生意尚可。

    然而,卫民不动产蔡为民评论认为,晶品先开顶楼和底楼的模式“非常不合理”,在长达半年多的时间里,商场中间楼层封闭,不利于客流的引导。采取这样的开业方式可能是因为餐饮部分招商更容易,而1至4楼其他业态的招商需要花更长的时间。

    租金低于周边

    晶品的租金水平如何呢?高纬环球的数据显示,晶品B1的平均租金为30元/平方米/天,但也有少数商户达到50元/平方米/天,业内最为关键的指标“首层租金”的对外报价在55~60元/平方米/天。

    对于这一系列数据,晶品市场部负责人表示,涉及与商户的关系,未予置评。

    与高纬环球公布的晶品首层近60元/平方米/天的数据相比,南京西路上的“邻居们”租金水平更高。根据戴德梁行提供的2014年第四季度数据,恒隆广场为112元/平方米/天,静安嘉里中心为80元/平方米/天。

    “由于晶品项目招商周期略长,所以租金水平参差不齐。”高纬环球方面这样评论。蔡为民评论认为,晶品位于愚园路常德路口,并不在南京西路上,如果租金水平略低也在情理之中。

    上海道宾商务咨询首席顾问萧长明告诉记者,一般购物中心试营业时间约一个月,有时会略长,如果晶品的试营业长达半年以上,“周期是比较长的”。

    对此,晶品市场负责人表示,晶品采取的是分批开业的方式,之前并非试营业。晶品针对的是白领消费,主打快时尚,不会像附近其他购物中心那样主要引进奢侈品。

    投资回报能否达到私募预期存疑

    资料显示,丰泰地产投资公司是一家独立管理的私募股权不动产投资企业。2002年由朱惠德与李启耀共同创立,锁定泛亚洲一级市场价值投资机会,尤其侧重大中华地区与日本。公司成立以来共募集大约20亿美元的股权基金,致力于亚洲住宅、零售、办公大楼与商业不动产的投资与开发,管理资产超过45亿美元。

    晶品是丰泰在内地的首个项目。在香港市场空间有限的情况下,地产私募“北上”在香港成为趋势。丰泰官网对晶品有不少着墨,重视程度不言而喻。晶品收购日期是2007年9月,物业类型为“一级零售不动产”和“甲级写字楼”,总值10.67亿美元,在2012年12月取得建地使用许可。

    浙江杭州一位关注房地产私募的律师告诉记者,20亿美金募集规模非常大,在房地产私募领域并不多见。总值超过10亿美元的晶品是个庞然大物,若出租率低、租金水平不高,可能意味着私募未来的退出将面临挑战。

    在晶品部分楼层开业近4个月后,整体出租率只有80%,且机构给出的租金报价远较周边低,丰泰的压力显然不小。

    丰泰官网上一篇2014年4月的文章引用香港一位与丰泰地产有竞争关系的投资经理的话说,丰泰地产在香港房地产价值达到历史高点、扭头向下之时募资到规模最大的基金。据披露,丰泰旗下多支基金参与投资了上海晶品。

    晶品能否给投资人以满意的回报?当时丰泰又向投资者承诺怎样的预期收益?在和投资人签订的协议中又有着怎样的条款?以目前晶品的经营情况,丰泰的多支私募能否顺利实现推出?这些问题正受到业界关注。

    《每日经济新闻》记者通过电子邮件向丰泰香港公司询问相关问题,公司转告记者,将由上海相关负责人答复。但后者并未对此回应。

     

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