郑东新区“鬼城说”被打脸 银行、险企密布已成区域金融中心

◎每经记者 王杰 发自北京

3月1日，一篇《中国最大“鬼城”逆袭郑州新区房价超1万5》的文章引发轰动。曾被认为是“中国最大鬼城”的郑东新区，仿佛在一夜之间“复活”，也让忧心二三线城市楼市前景的人们看到了希望。然而在郑州当地，很多人却认为“鬼城”“复活”是个伪概念。“（郑东新区）在郑州以外的人眼里是‘鬼城’，但我们眼里不是。”郑州当地一位房地产业内人士这样对《每日经济新闻》记者表示。

截至2013年底，郑东新区100平方公里左右的建成区内，共有人口103万，在郑州市16个县区中，仅次于金水区。“买鸡蛋都比别的地方贵，这是河南省的富裕人群聚集区。”郑州永威置业副总经理马水旺说，由于房价带动地价，该区域地价也是郑州市最高的。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，郑东新区的例子说明，“鬼城”的概念也是相对的。随着时间的推移，“鬼城”可以变为富有活力的新城。其他“鬼城”也一样，这需要根据当地实际，结合当地资源优势，以居业联动、产城融合为基点去规划、设计，制定相应的政策来促使“鬼城”的转变。

“鬼城”是一个误会

2010年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，称其可能是中国最大的“鬼城”。这一报道遭到郑州官方强烈反弹，新区管委会发布数据称，郑东新区CBD入住率达到90%。

克而瑞郑州机构的研报指出，2014年，郑州市各区域成交土地价格波动相对较大。从具体区域来看，郑东新区土地单价最高，为10678.26元/平方米。

上述研报称，进入2014年，郑州市土地市场延续之前的火热态势，土地市场价格持续走高，“地王”频出，普通住宅溢价率达到21.77%。其中金水区、郑东新区居于全市前两位，分别为100.96%和62.29%。2014年全市出了4块地王，金水区1宗，郑东新区龙湖板块3宗。

上述郑州当地房地产业内人士表示，郑州属刚需性城市，但郑东新区属于河南省的高端住宅片区，价格在郑州也处于第一梯度。“前几年因为是新发展区域，在认知度方面都相对低，再加上郑州老城区为二七区和中原区，客户地缘性比较强，郑东形成了‘鬼城’的误区。外地的金融机构来郑了解过，但后来发现不是（鬼城）。”

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，郑东新区原来也不是真“鬼城”。郑东新区发展到今天，是河南省乃至中原经济区发展的缩影，也是郑州市发展的一个必经阶段。“不去进行房地产的开发、基础设施的建设，不会有今天城市的承载力。”

赵秀池认为，郑东新区“鬼城”的复活并不奇怪，也不乏前例。前些年的上海浦东也是一个例子。当初人们流传的“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法，早已成为过去。

1亿人口的金融中心

一个区域的经济扩张，诚然离不开房地产业的发展，但也需要产业的支撑。

2008年前后，郑东新区的产业定位为8个方向，其中金融业尤为重要。早在2003年，时任河南省委书记的李克强对郑东新区未来发展提出了“城市建设与产业发展必须协调一致，实现双轮驱动”的要求。随着郑东新区完成“三年出形象，五年成规模”的目标任务，到2008年，3.45平方公里的CBD区域已吸引了多家金融机构聚集。

2011年，《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》（国发〔2011〕32号）明确提出“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设，适时申请开展电子商务国际结算业务”。

据了解，郑东新区目前已累计入驻各类金融机构226家，人民银行、河南证监局等机构，汇丰、渣打、东亚等多家外资银行，中行、农行、工行、民生、广发等12家全国性银行省级分行，中国人寿、中国人保等20余家保险机构以及中原证券、中原信托、郑州银行等本地法人金融机构均汇聚于此。

牛凤瑞认为，对河南来说，郑州是中原地区的中心，河南本身有1亿人口，欧洲任何大国都没那么多人口。人口的支撑和政策的支持下，郑东新区作为中原地区的区域金融中心，快速摘去“鬼城”帽子，也是顺理成章的。

赵秀池表示，郑东新区的“复活”，经验就在于政府主导，规划在先，通过打造中原经济区的金融中心，吸引多家知名企业入驻，使城市具有了产业生命力，加之郑州作为省会城市，人口不断增加，随着郑东新区交通、教育、医疗等优质公共资源的不断改善，郑东新区“筑巢引凤”才逐渐成为现实。

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记者观察

哪些“鬼城”有望“复活”？

◎每经记者 王杰 发自北京

在郑东新区“复活”的同时，其他一些“鬼城”也慢慢有复苏迹象。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，城市的发展是有一定规律的，有自发的过程，也有人为因素。城市本身就是人口与产业的集合体，尤其是第二、第三产业的集合。有人口聚集、有产业带动，城市才有活力，城市规模才会不断扩大。宜居宜业是城市发展的动力。

在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来，新区建设起来，也不能立刻住人，配套设施、产业跟进、产城融合等一系列客观条件，都需要时间。郑东新区的今天，恰恰说明某些地方“鬼城论”的破产。

如何给鬼城纠偏？

有观点指出，“空城”、“鬼城”的出现，反映了当前城镇化流于房地产化的倾向，城镇化的核心是人的城镇化，目前的做法方向偏了。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对城市的定位，不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说，短期内一定数量的空置，是为城市建设做出的提前量，这一类算不上“鬼城”。

他认为，确实有一些地方，违背了经济规律，本来应该容纳10万人，结果造出了容纳100万人的规模，这就是名副其实的“鬼城”了。

对于如何给“鬼城”纠偏，上海易居研究院研究员严跃进认为，首先，要给房地产去“功利”，既要防范“GDP第一”的政绩观的出现，也要防范地方政府借机大肆卖地的行为；其次，要有一个新常态的意识，比如要从“造城”转变到提供宜居生活空间的思路上；最后，需要有务实的精神，比如在城产融合过程中，通过落户政策、社会福利保障制度等，引导人口流入此类新城。

此外，严跃进认为，培育新市民任重道远。举例来说，部分进城农民的文化素质和技能都不高，对于此类新城的居住也缺乏较好的市场需求。通过提高此类群体的素质，提高此类群体的收入等，能够加快此类新城居住社区的气氛形成。

鬼城如何复活？

据《投资时报》报道，“鬼城”的出现与我国城市过去五年来的扩城有关。国土资源部2013年的一项调查显示，全国391个城市的新区规划，人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

去年4月21日，据国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示，90%的中国地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

牛凤瑞表示，“鬼城”往往是指二三线城市的新区。

究竟什么样的“鬼城”会率先改变面貌？牛凤瑞给出了一个公式：鬼城改变面貌的时间，等于其依附的主城区的发展势头，除以主城区与鬼城的距离。换句话说，主城区发展势头越强劲，依附于主城区越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

严跃进分析，鬼城能否复活，要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进。第一类是土地资源供给规模大的城市，此类城市出现“鬼城”，在于资源供给过度，忽视了市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到，关键在于控制土地出让规模。

第二类是资金供给规模大的城市，比如一些滨海城市“忽悠”外地购房者买房，结果产生了大量空置房。第三类是城市重心转移背景下的城市，比如郑东新区就逐渐承担了老城区人口的转移，此类新城未来出现繁荣，是必然的。

那么，具体哪些鬼城正在“复活”，或者已经“复活”？开发商和个人购房者能否抓住机遇“拣漏”？《每日经济新闻》将制作《“鬼城”“复活”白皮书》，供投资者参考。