“救市”储备政策靠谱度测试

2月25日，彭博社引述匿名消息源称，政府已做好相关“楼市储备政策”。消息一出，立即牵动市场本已敏感神经。

2014年以来，房地产宏观调控政策一改过往限购、限贷、限价等束缚，渐渐回归市场主导之常态。然而，房地产投资增速回落，叠加宏观经济下行压力，2014年的楼市仍处于低迷状态。刚刚过去的这个春节，各地楼市成交也淡出个鸟来。

在此情势之下，各种救市消息可谓层出不穷。国务院参事夏斌此前曾撰文称，“楼市的长期下行已成定势”。他呼吁，如果出现房价断崖式爆跌时，应允许各级地方政府用棚户区改造资金去买房。

为避免房价出现断崖式下跌，拖累地方经济，政府下一轮救市的可能性有多大？切入口又在哪儿？如何把握救市的尺度，将房子逐渐从投资品变为消费品？一系列问题摆在决策者面前。

为廓清迷雾，邦地产约请了中原地产首席分析师张大伟和上海易居房地产研究院研究员严跃进两位，针对“降低二套房首付比例”、“减免交易税”、“政府回购”等三种声音，分别分析它们的靠谱程度，以便读者诸君更好地理解未来楼市宏观调控的内在逻辑。

消息一：降低二套房首付比例

靠谱度：****

彭博社称政府已做好相关政策储备，包括降低二套房的首付比例。

张大伟：虽然消息来源无法确认，但这一救市手段可能性较大。

想要救市，只有三种手段：降息、降低首付比例、税费减免，虽然未来的调控思路仍然不会放松，但短期来看，降低二套房首付比例的可能性最大。

严跃进：如果降低二套房的首付比例，那么短期内就可以促使购房需求释放，保护改善性需求，促成量价齐升的局面，对房企而言也是一种利好。

张大伟：仅就短期而言，放松二套房首付比例对市场影响并不大。现在各地二套房平均的首付比例在六七成，放松一两成对于支付能力较强的改善性需求人群而言，影响并不大。

只有降低二套房的贷款利率，或者放开现有对第三套房贷款的限制，才能更有力推动市场回暖。

消息二：减免交易税

靠谱度：***

彭博社称，政府正在考虑调整二手房交易营业税的免征期限，由5年后免征恢复至2年后免征。诸多业内人士认为，盘活二手房市场的关键在于，增加持有成本的同时，减少交易税。不过，他们认为在减少交易税方面，地方政府做的并不足，主要原因是二手房市场对地方政府而言没有直接利益。上海一名购房者向邦地产记者表示，购买二手房时，交易税累计占到其总房款的12.5%。

张大伟：仅算交易税的话，不可能达到这么高的比例。目前交易税里基本只剩下营业税，契税本来也不高，有些地方为了救市，甚至出现补贴税费的举动。

严跃进：目前整个趋势是从税法、行政法等角度减少交易环节的障碍，鼓励市场成交，加大持有环节的成本。

张大伟：存在推出减免交易税的可能性，毕竟这种情况在2008年、2011年都出现过。

严跃进：减免税费，对于地方政府而言是一件矛盾的事情，只有那些能通过发行地方债缓解财政压力的，才会适当放开。

严跃进：针对持有环节，不动产登记暂行条例以及房地产税，虽然在短期内影响不大，但长期来看也是一个利空因素。

张大伟：不动产登记暂行条例市场已有预期，影响已被释放，所以暂时对市场构不成威胁。

消息三：政府回购

靠谱度：**

夏斌撰文称，如果出现房价断崖式爆跌时，国务院应该马上明确，允许各级地方政府用棚户区改造资金去买房。他解释称，“狭义的土地财政对房地产的依赖度已经达到53%，有些地方更高，100%以上的都有”。如果继续任由楼市量价齐跌，将出现较大范围土地流拍现象，导致政府资金短缺，收缩基础设施建设；进而导致地方GDP下滑，地价下跌，这对于以土地作为抵押向银行贷款的地方政府而言，无疑是雪上加霜；如果地方政府一着急，加快拍卖土地，地价会跌得更快，进而传导至“整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环”。

严跃进：政府采取回购手段的出发点不尽相同，有的是为了去库存，有的是因为保障房数量少，其中主要关心的是保障房建设。

大规模推行政府回购的可能性不大，虽然目前各地去化压力大，但2014年房地产投资增速放缓，开工不够，不排除未来一线城市存量不够的可能性。

张大伟：这一举措操作难度很大。我们曾和地方政府做过议案，回购涉及定价等一系列因素，上马压力很大，基本不可能。

不论回购能否成行，夏斌认为，调控楼市，一定要建立长效机制，即以消费品为主导。应采取的措施是实行房地产税，第一套住房免税，第二套轻税，第三套或者第四套重税，并将信息联网。