传奇置业700多套房源遭查封 江西又一房企倒在春节前

每经记者 胡飞军 发自广州

继江西赣州第一例房地产公司破产后，春节前江西再现房企危机。

近日，江西省传奇置业有限公司（以下简称江西传奇置业）出现类似佳兆业危机。该公司位于南昌市高新区的传奇国际广场4栋楼被金融机构南昌银行申请查封，南昌市中级人民法院已正式受理，查封期限从2015年1月27日至2017年1月26日。

业主周先生透露，2月10日，有近10名业主参加了南昌市高新区政府组织的沟通会，政府相关部门比较重视，公安部门已经收走了部分账本，控制了开发商人员，春节后3月初将给予业主初步的调查结果。

据业内人士透露，江西传奇置业出现危机可能与其房地产开发经验不足，以及资金实力不够强大有关，且相关责任人所说资金链断裂的情况，导致无法继续支付给工程施工单位，使得项目停工无法按期交房。

法院只查封未销售房源/

据《每日经济新闻》记者了解，1月27日，南昌市中级人民法院下发查封公告，称法院受理南昌银行股份有限公司高新支行与江西省逸仙实业有限公司、江西传奇置业等借款合同纠纷，对江西传奇置业位于南昌市高新区昌东大道以东传奇国际广场1#、2#、3#、4#办公楼及地面上的建筑物予以查封，查封期限从2015年1月27日至2017年1月26日。

业主周先生向记者反映，江西传奇置业在2014年10月开始就出现陆续停工现象，多位业主曾向江西传奇置业反映不能按期交房的担心。

“原定于今年5月统一交房的传奇国际广场，目前工地仍然没有工程进展，地上一片狼藉，钢筋钉子等已生锈，散落一地，公寓外立面仅部分装上玻璃幕墙，另外一栋连脚手架都迟迟没拆除。”一位长期关注该项目的知情人士向《每日经济新闻》记者透露。

尽管南昌传奇广场项目的工程进度缓慢，但其销售基本已经完成。南昌市房管局网签数据显示，该项目4#楼累计均价8998元/平方米，还有13套房源未实现销售，其他楼目前基本售完。

“南昌银行提出财产诉前保全，我们受理了之后，在1月27日对传奇国际广场的房源进行了依法查封，传奇国际广场700多套房源，我们只是查封了没有卖出去的房源，业主已经网签的没有查封。”南昌市中级人民法院法官周治国对 《每日经济新闻》记者表示。

“从商业银行等角度来说，担心未来偿债索取权受侵害，因此会主动要求封锁楼盘，这使得包括各类信托在内的资金提供方和投资者都会来索取债权，进而加剧此类企业的破产。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者表示。

法定代表人称资金断裂/

根据江西省工商局资料，江西传奇置业成立于2010年11月2日，注册资本3000万元，法定代表人为肖传发，经营范围为房地产开发和投资管理，股东为自然人肖传发和郑传孙，分别出资1530万元和1470万元。

据业主前期与开发商沟通情况反映，开发商法定代表人肖传发仅表示项目资金断裂，并未给出更深层的原因。

据江西当地媒体大房网消息，根据容积率、行业特点、市场价格等信息，业主方曾邀请设计院、工程承建方、艾溪湖区域开发商负责人以及会计事务所、财务公司等专业人士测算，传奇国际广场项目保守估值约6亿元人民币，开发商已取得销售收入约4.97亿元 （含工程抵押款收入、民间借贷抵押款收入），开发商最大总支出不足4.5亿元（含土地款、工程款、材料款、财务费用、税收等），测算结果是总收入多于总支出。

“预售款具体去哪里了我们也不清楚，因为案子还在审理阶段，具体情况还需要核实。”周治国表示。

对于上述停工和资金流向问题，《每日经济新闻》记者多次拨打南昌传奇国际广场售楼部电话，电话声音提示为“空号”。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示，在某种程度上，此类中小房企之所以出现这样一个问题，就在于没有得到真正的风险把控。

“比如说在申请开发贷的时候，相关金融机构在资信评估上走形式，而在具体项目开工的过程中，对于成本控制缺乏危机感，使得此类项目的开发节奏放缓，增加了各类成本。到了预售环节，由于此类项目的资金缺乏监管，所以资金难以支撑项目的竣工。”严跃进表示。

“资金层面出现黑洞，或有两个方面的原因。”严跃进告诉记者，一方面，开发商为了满足私人利益，挪用了相应的资金，而监管层对于此类预售资金的管理也不到位；另一方面，开发商在项目开发中，存在比较大的负债水平，这可能在财务评估报告上没有显示出来。

严跃进还表示，对于5000万以下注册资金规模的企业，总体上是一种“靠天吃饭”的经营模式，此类房企在土地获取方面很多时候利用私人关系，能够拿到便宜地块，自然有底气开发项目。但是，在项目后续开发以及招商等环境，却很难通过私人关系来驾驭。