决定佳兆业生死的69天

记者：白亚静 从佳兆业危机爆发之初，到融创中国全盘收购郭氏兄弟，历时仅两月有余。这期间，佳兆业先后遭遇涉腐传言、楼盘被锁、险资入驻、创始者退出、债务违约、金融机构踩踏、项目被查封、融创收盘。 第一阶段：谣言四起，楼盘被锁 早在去年10月中旬，就有香港某电台爆料称，时任佳兆业董事会主席的郭英成因涉腐被拘留失联。10月17日，佳兆业股价旋即下跌。当日晚间，为稳定股价，时任佳兆业董事会副主席的谭礼宁在香港对媒体表示，郭失联的消息不实。当时，佳兆业方面还向邦地产记者表示，这些消息是有人操纵股价故意放出。 上述消息的真假，目前已不得而知，不过在谭礼宁表态不久，市场很快恢复对佳兆业的信心。加仓佳兆业的投资者们肯定不曾料到，两个月后，他们手中这些股票的价格将被腰斩。 真正的危机起于“管理局锁定”。所谓“管理局锁定”只是一种行政管理手段，暂停办理房屋的网签手续而已，意在规范参与房屋买卖的各方行为。 12月2日，媒体曝出，佳兆业在深圳3个正处于预售阶段楼盘约2000余套房源被深圳市规划和国土资源委员会（深圳规土委）“锁定”。彼时，佳兆业和深圳规土委两方均向记者表示，不清楚锁定原因，无法预测解锁时间。 12月3日，佳兆业方面向记者表示，正在积极与深圳规土委方面沟通。据记者了解，当时上述3个楼盘的销售人员并未停止售房，似是佳兆业基层认为问题将很快得到解决。深圳规土委方面也向购房者表示，如果佳兆业收了购房者定金，那么只要能在一个月内办理网签，则不必急着追回定金。 对于这种“不知所起”或者是“无法言明”的锁定，外界难窥真相，不过，可以肯定的是情况不容乐观。深圳市房地产经纪行业协会发展研究部部长徐枫向记者表示，在深圳，虽然被锁事件很多，但这种针对一家房企几乎所有预售项目的情况很罕见。 第二阶段：险资进入，郭氏退出 尽管彼时已有业内人士发觉事情不简单，然而随后的进展却超出所有人的预料。 12月4日，佳兆业的创始者郭氏家族做出撤退佳兆业的举动。当日，佳兆业发布公告称，12月2日，大正投资和富德资源投资已达成股份转让协议，转让股份约占已发行股本的11.21%。公开资料显示，大正投资有限公司由佳兆业董事长郭英成背后的郭氏家族控制，富德资源投资系生命人寿的附属公司。 去年全年，生命人寿曾多次增持佳兆业。不过，12月2日以前，其实际控制人张峻都是在场外举牌，与佳兆业第一大股东并没有产生直接交集，前者的重心似更多放在争夺金地集团的控股权上。 当时，已有消息传出，此次佳兆业遭遇管理局锁定，与其实际控制人涉及前深圳市政法委书记蒋尊玉案有关。因此，曾有业内人士向记者表示，生命人寿背景深厚，郭氏兄弟转卖股份之举，旨在与佳兆业做切割，希望借助前者渡过难关。 股份转让交易完成后，生命人寿在佳兆业的持股比例增至约29.96%，恰好没有触发全面要约收购，郭氏家族占股比例从61.35%减至50.14%。 公告发出第二日，接近佳兆业人士告诉记者，此次交易虽并未动摇郭氏家族的大股东地位，但控股权未来极有可能生变，郭氏兄弟可能全面退出。此后，12月10日，郭氏兄弟宣布将于12月31日辞任管理层职务，生命人寿派人入驻验证了这一预测。 不过，由于佳兆业的庞大身躯以及良好的销售业绩。彼时，外界并不认为房源锁定是佳兆业的致命危机，因而很多分析都是针对险资与地产商的联合。 深圳市企业并购促进会副会长贾玉宝曾表示，生命人寿布局地产的动作进可攻退可守，铺好金地和佳兆业两个点后，既可以独立运营，只做一般性的财务投资，也可以将两家风格不同的企业融合互补，变为战略投资。 当时，生命人寿方面亦向记者表示，增持佳兆业只是财务投资。 第三阶段：债务违约，断臂不成 引入生命人寿后，房源被锁危机不仅未如外界预料的那样得到好转，反而持续恶化。 12月21日，佳兆业发布公告称，位于深圳的所有项目处于冻结状态，开发项目被暂停办理手续、在售项目无法销售，自持项目无法抵押。 高力国际研究及咨询部董事陈厚桥曾表示，深圳是佳兆业的销售重地，深圳项目被冻结，会引发佳兆业销售回款不畅、资金链紧张。 另外，有金融界人士表示，自持项目无法抵押，也将堵塞佳兆业的融资渠道。明耀投资董事长曾昭雄亦称，佳兆业短期内想要融资会更加困难。 至此，市场信心大幅受挫。佳兆业股价在每股1.5港元左右浮动，与11月浮动在每股3港元以上相比，股价近于腰斩。 此后，12月31日的郭英成辞任董事长事件成为压倒骆驼的最后一根稻草。 今年1月1日，佳兆业发布公告称，董事会主席郭英成辞职事件触发强制性提前还款，未能偿还汇丰提供的4亿港元融资贷款。并表示，4亿港元债务违约事件可能引发有关贷款融资、债券等的交叉违约。而第二大股东生命人寿在4亿港元违约事件中，并未现身。 佳兆业2014年中报显示，截至2014年6月30日，一方面，佳兆业的总借款为297亿元，内地金融机构借款和海外融资各半，另一方面，现金及银行存款为110.9亿元，能够覆盖一年内到期短债的1.5倍。 在债务违约发生之前的一周，佳兆业方面还曾向邦地产表示，手中尚有数十亿现金，流动性不成问题。 然而，4亿港元违约事件爆发后，形势急转直下。安杰律师事务所任谷龙律师向记者表示，交叉违约属于常见条款，一旦发生违约，将极易引发金融机构踩踏事件。根据深圳中院公示信息，内地数十家金融机构向将佳兆业发起诉前财产保全，查封佳兆业在全国如惠州、珠海、大连等地的多个项目。 海外的债券持有者更加忧虑，根据内地和香港两地的相关法律规定，进入清盘程序后，像佳兆业这种实体主要在境内的，境内的债权人将优先受偿。1月6日，有媒体报道称，佳兆业海外债券暴跌，价格蒸发超过6成。 为缓解流动性危机，佳兆业曾断臂求生。12月31日，佳兆业方面称，将以12亿元的平价向万科企业股份有限公司（000002,SZ）出售上海项目。然而，这笔交易最终并未达成。 4第四阶段：身陷融创迷雾，贡献2400万土地 融创抄底。 在佳兆业危机持续发酵的过程中，曾有多位房企被传将收购佳兆业。然而，均被各家房企一一否定。当刚传出融创收购时，外界也并不看好，认为两者品牌、文化不合。 不过，1月28日，融创内部有人向邦地产透露，“合不合不重要，需要才重要”，不认可佳兆业与融创因产品定位不合适就不能在一起的观点。 1月30日，佳兆业在惠州开年会。据其内部员工透露，有高管在会上宣布，融创已同郭氏家族签约，将收购后者手中的全部佳兆业股权，占佳兆业总股本的49.25%。 但是这一消息与融创以23.75亿元收购佳兆业上海4项目重叠后，外界对于融创能否以股权方式收购始终将信将疑。香港粤海证券投资银行董事黄立冲曾表示，除非融创方面有第一手信息，能够预测佳兆业未来走向，否则风险极大。 2月6日，佳兆业与融创联合发布公告称，双方已于1月30日签协议购买/出售郭氏家族在佳兆业的全部股份，总代价为45.52亿元。 若交易达成，则意味着，融创将如接受外媒采访时所表示的那样，迅速进入广深地区。根据佳兆业财务数据显示，现有土地储备约2400万平方米，在国内有数十个正处于开发状态的项目。 点击邦地产微信原文