内房股海外融资放缓 房企资金管理神经绷紧

每经记者 尚希 发自北京

2014年11月下旬,佳兆业(01638,HK)在深圳多处房源被“锁定”，对公司销售回款构成直接影响。此后，公司在2015年1月1日公告披露，对汇丰银行4亿港元贷款违约，并表示“后续也有可能进一步触发其他债务的交叉违约”。消息一经公布，便引发了房地产行业的震动。

作为资金密集型行业，房企的资金来源主要是销售回款和各类融资，面对突发事件如何把控违约风险，考验着各企业的资金管理及企业运营能力。上述事件带来的阴影，恐怕将加重房企的融资成本，而对于原本就融资难的中小房企而言更是雪上加霜，他们如何突围？处在房企越来越集中化的边缘，他们还有哪些机会？

兰德咨询总裁宋延庆用他刚刚研发的房企资金压力测试软件，对40余家房企的情况进行了内测，得出的结果是：超过八成企业得分在70分以下。“也就是有风险。”宋延庆对《每日经济新闻》记者说道，随着全行业金融化的趋势越来越明显，提高现金流及运营的精细化管理水平更为重要。

尽管在宋延庆看来，佳兆业遭遇的困局只是一次“黑天鹅事件”，但也给整个行业敲响警钟，房企资金管理及企业运营的“神经”再次绷紧。

“上述事件的发生已经引起连锁反应，导致内房股在香港发债速度放缓以及利率上升，企业融资成本上涨，这当然也会影响到房企未来在海外融资以及股权融资。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，尤其对于部分内房股，与政府关系紧密的一些企业潜在的负面影响大。

2014年标杆房企融资1610亿，同比增23%/

作为资金密集型行业，资金是房地产企业的生命线。自2014年9月银行间债券市场对房地产企业开闸以来，开发商加快了融资发债的脚步。中原地产监测的数据显示，继2014年11月标杆房企融资金额大幅飙升后，12月回落至前期正常水平。从2014年标杆房企融资额走势来看，除个别月份较低外整体尚属平稳，而11月作为融资窗口期，2014年冲高尤其明显。

根据记者获取的最新数据，2014年全年，标杆房企合计融资金额约1610亿元，较2013年增长23%。10家标杆房企中，4家融资金额较前一年减少，其中恒大减少最为明显；而在6家融资金额增加的房企中，华润及招商增长势头显著。

梳理2014年下半年以来上市房企的资金获取途径可以看到，港股市场多家地产商利用优先票据进行融资，而A股市场不少房企则通过定向增发或者发行中期票据等方式来获取资金。改善财务结构、确立资金优势成为众多地产商追求的目标。

根据公开信息，2014年12月15日，保利地产150亿元中期票据获批准注册，有效期为两年。随后12月16日，万科股东大会审议并批准公司在不超过150亿元的范围内发行债务融资工具，其中18亿元中期票据获准注册及发行。同日，招商地产50亿元中期票据也获得批准注册。

房企申请发行中期票据接连获批，也意味着停滞了4年之久的中期票据融资开闸，多家A股房企都在紧抓这一窗口期。

国家统计局发布的数据显示，2014年1～11月，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，增速比1～10月份回落2.5个百分点。其中，国内贷款19252亿元，增长9.0%；利用外资530亿元，增长11.8%；自筹资金46243亿元，增长8.2%；其他资金44089亿元，下降9.3%。在其他资金中，定金及预收款26810亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12130亿元，下降4.2%。

“从房企资金情况看，同比增幅进一步回落，给房企的融资渠道和手段提出了更高要求，房企资金压力短期内仍然较大。”上海易居房地产研究院研究员朱光对此表示。

一位房企高层对 《每日经济新闻》记者直言，现在几乎所有房企都面临着销售业绩和回笼资金的压力，在目前的市场现状下，大家的现金流都不轻松。

这从目前房企年度目标的完成情况便能看出。中原地产研究部统计显示，目前公布2014年销售业绩的房业共35家，2014年合计销售16286亿元，相比2013年全年的13951亿元，上涨幅度为16.7%。

虽然销售总业绩上涨近两成，但这些企业完成年度任务的情况比较差，在35家企业中，仅14家企业完成年度销售目标，其他21家企业完成任务情况不理想。

“楼市新常态下，房企将很难继续要求规模持续扩大，以万科为例，企业越来越重视回款等其他指标。”中原地产首席分析师张大伟称，行业玩家门槛越来越高，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中程度。

房企海外融资受到影响/

尽管债务违约事件具有偶然性，但连锁反应已让业内开始警惕，资金安全直接关系着企业的生死。此前，香港上市和海外融资是房企获取资金输血的重要渠道，A股标杆房企纷纷开辟海外资本市场平台，但目前海外市场的融资渠道肯定会受影响。

对此，殷旭飞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，内房股在香港发债的速度开始放缓以及利率上升，企业融资成本上涨，这当然也会影响到房企未来在海外融资以及股权融资，尤其对于部分内房股与政府关系紧密的一些企业而言，潜在的负面影响大。

“目前，投资者对国内房企的各类融资计划持谨慎态度。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，此次事件后，各类投资者对于国内房企发行的各类融资工具，会要求更透明化，甚至要求设定一些硬性条款，从而防止投资缩水问题。

严跃进进一步表示，对于一些房企提供超高的回报率，投资者会更加谨慎，至少会对此类房企的项目进行更细致的调查，而且对项目的进展以及公司财务状况等指标进行更严谨的监测。

这也是宋延庆正在推动的事情，“通过自查随时了解企业自身的资金安全状况。”宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，通过选定期初现金、总资产以及流动负债、预收账款等数据，对企业资金压力进行测试，“房企可将资金池想象为大水缸，销售回款管径最粗流量最大 （所以郁亮强调回款率），还有开发贷、信托、债券、过桥高利贷等。各水管特别是各有息负债的额度、息率、久期不一，所以要调阀门——优化负债结构，以降低资金成本。”

步入“后高周转”时代后，上市房企的核心净利润率依然处于下降通道，2014年上半年，20家上市房企的平均核心净利润率仅为12%，处于历史最低位。

“从负债水平来看，2014年上半年20家上市房企的实际资产负债率较上一年小幅下滑，整体处于较为健康的状态。短期流动性较上一年有所收紧，但平均短期资产覆盖率依然超过1.2，资金面相对较安全。”中原地产首席分析师张大伟表示，整体而言，大型上市房企得益于融资和销售两方面的优势，整体财务表现依然稳定，但如何在“后高周转”时代立足，关键在于房企如何应对市场变化所带来的挑战。

殷旭飞对此表示，国内不少大型房企均是高周转、高负债、快拿地类型的，迅速销售以此来保障资金链顺畅，一些房企追求规模增长或者采取扩张战略，难免导致财务风险较高，“对于房企而言，伴随市场的变化，财务方面可以适当趋于谨慎，拓展融资渠道，保障投资资金来源，这有利于降低融资成本和企业风险。”