大打政策“擦边球”埋藏交易风险 房产电商野蛮生长待监管

每经记者 区家彦 发自广州

房产电商的快速崛起，在改变行业的传统营销模式的同时，也引来了质疑声。

根据《华商报》报道，西安某楼盘收取了客户诚意金，但当买家发现楼盘产权有问题，打算退款时，却被告知当时收款的工作人员是与房产公司合作的电商公司员工，已卷款离职不知去向。

一直以来，商品房交易由于总价高、流程复杂等特征，交易过程均受到严格政策监管。但房产电商作为新兴事物，却始终游离在政策监管之外，以购房优惠为名向购房者提前收取诚意金，更是房地产电商采用的打政策“擦边球”收取订金的做法。

近日，多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，随着苏州率先出台规范房产电商政策，野蛮生长的房地产电商将纳入政策监管。

通过电商变相收诚意金

“房产电商之所以能快速发展，很大程度上是因为诚意金政策引起的”，华南某上市房企营销经理郑楠（化名）向《每日经济新闻》记者表示。

郑楠介绍说，在2010年以前，开发商在开盘前往往会推出 “内部认购”，以“会员卡”等方式向购房者收取诚意金，一方面，这是一个筛选有效客户的办法，能试探市场并实现有效蓄客；另一方面，操盘手能够以蓄客量决定开盘的房源数量和价格，以形成供不应求的局面。

然而，由于上述做法频频引发“坐地起价”、“不退还订金”之类的客户纠纷，各地政府于2010年起陆续出台政策，明文禁止开发商在获取预售许可证前以认购、预订、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、诚意金等。

“等到预售许可证下来，楼盘马上就要开卖，开发商根本没有足够时间进行市场试探以及蓄客，房地产电商的兴起恰好成为开发商绕道收取诚意金的新办法。”郑楠说，包括购房券、代金券之类的购房优惠，实际上就是变相收取诚意金，只不过钱不是直接给开发商，而是抵扣营销费用。由于房产电商能协助开发商在尚未拿到预售证的时候实现提前蓄客，以及试探市场决定后续的营销策略，因此受到不少开发商的喜爱。

广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊向记者表示，虽然国家明令禁止开发商在获得预售证前收取诚意金、预订款等费用，但针对第三方房产电商尚存在法律真空，在法律上难以对它们以优惠为名、收订金为实的做法进行界定，所以成功打了政策的“擦边球”。

规范房产电商是趋势

自从搜房网掀起房地产电商热后，不仅吸引了新浪等大型门户网站加入，包括代理公司、小网站也加入到这个行列中。搜房网董事长莫天全的说法是：“现在是连阿猫阿狗都开始做电商。”

但在房产电商野蛮生长的同时，背后隐藏的交易风险也开始暴露，此次西安电商公司工作人员卷款逃跑只是一次警示，对于房产电商收取的巨额诚意金如何作出有效监管，政策却始终处于真空。

某门户网站房产电商经理向记者透露，在众多房地产电商平台中，搜房与新浪乐居已建立起较完善的第三方监管支付系统。乐居采用的“E信通”实现与银联独家合作，通过第三方支付确保购房者的资金安全，开发商也能随时监管资金去向。

部分较大型的房地产门户网站则会注册一个新公司，通过开设对公账户收取诚意金，并硬性要求购房者通过刷卡付款。由于这类型网站有信誉做担保，出事的可能性不大。

不过，近年来一些新兴的电商平台与小网站也开始加入到房产电商大军，它们的资金监管力度不足，像上述西安电商公司意外事件就是因为购房者是直接支付现金，让工作人员有机可乘，不排除这类型平台存在其他风险隐患的可能。

对此，部分城市开始悄然加强房产电商的监管力度，苏州市住建局于9月1日发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，明确要求开发商在取得商品房预售许可证前，不得收取任何预订款性质的费用，不得委托第三方以认筹、发放会员卡、网络团购等抵扣或优惠购房款的方式组织团购，成为全国首个明确对电商参与楼盘提前蓄客说“不”的城市。

“虽然电商介入房地产销售是大势所趋，但目前市场缺乏政策监管导致鱼龙混杂，购房者的利益与资金均难以得到有效保障，因此政府制定监管政策规范房产电商的发展是大势所趋”，中原地产项目部总经理黄韬表示。