最拼的一年：成都房企产品线纵横“裂变”

每经实习记者 丁舟洋 发自成都

回顾即将过去的2014年，是成都楼市最拼的一年。

今年初，成都保利启动24个产品系列的升级，完成全产业链布局；精通刚需住宅之道的本地开发商蓝光，在今年频繁发力街区商业地产；在住宅产品线覆盖“刚需+中高端”时，绿地亮出商业综合体王牌，继续加大商业的持有面积和规模，最终将达到商业和住宅6：4的配比。

所有这一切，印证着走过“黄金时代”的成都楼市，正发生着结构性转变。品牌房企主动转型求变，不再以单一主体产品独打天下，也印证了“适者生存”是在“寒冬期”活下去并强大起来的唯一原则。

“变化的市场未必不是一件好事。”中原地产二级市场总经理俞珏对《每日经济新闻》记者表示，经过2014年的考验，成都的开发商、客户、代理公司都更成熟、更理性。市场不好让开发商不断检视自己的内在问题，调整策略、找到更适合消费者需求的产品定位。

住宅市场长短线结合

虽然整体环境不甚理想，仍有领跑者达标在即，甚至提前完成了销售业绩。

《每日经济新闻》记者梳理材料发现，截至12月16日，全国31家上市房企公布了本年度11月份的销售数据，前11月公布销售目标的25家房企中，恒大和绿城中国已完成目标，另有5家房企目标完成率超过90%，近半数房企年度目标完成率不足80%。

如果按照2000亿元作为销售目标来计算，万科在前11月的目标完成率已超过95%。绿地集团前11月销售额达到了1918亿元，在上市房企中暂居第一。上市房企“一哥”之争日显激烈。

成都楼市销冠同样悬念丛生。12月初，保利成都宣布顺利完成2014年120亿元的销售目标。一周后，蓝光地产成都公司公布最新数据，截至11月底，蓝光也实现了120亿元销售金额。

数字说明了因势而变的意义。今年初，成都保利相关负责人曾向《每日经济新闻》记者表示，2013年成都保利20盘联动，销售额突破百亿，其中有一半的业绩贡献来自刚需三房。

成都保利董事长吴章焰也曾解释说，上述产品策略主要是为了顺应调控，保证和提高市场占有率，但他同时表示，做企业要有长线思维，要形成“长中短”产品相结合的战略思路。

今年以来，成都保利的产品结构调整趋势明显。今年3月，保利发布品牌战略，升级24个产品序列。改变用体量、开发时长来划分项目类型的惯性定式思维。包括旧城改造、新型城镇化、新城开发、养老地产、旅游度假地产等时下倡导的热点都将纳入保利的战略路线图中。

2014年保利完成全产业链布局，产品线从30平方米到1000平方米，价格从30万元到1000万元全面覆盖，“长久远”、“中主稳”、“短平快”三类项目是保利今年的产品类型框架。此外“复合大盘”这一创新产品系列还将养老地产、近郊度假、远郊旅游等产品一并纳入其中。

“房地产行业并没有想象中那么差，尤其在成都这种吸附力较强的二线城市，市场依然充满活力。”吴章焰认为，没有饱和的市场，只有饱和的产品。在成都，企业只要用心去做正确的产品，购房者就会买单。信贷松绑政策颁布后，成都房地产市场的活跃度迅速提升，就是最好的说明。如果说中国房地产市场已整体步入“白银时代”，成都显然是更具含金量的“白银时代”。

“目前，成都仍然属于一个净流入城市，从区域政策来讲，不论是将买房入户条件提升至90平方米，还是二胎政策的面世，政策层面都在透露出对于人口结构优化的政策选择，未来改善型产品或将更受青睐。”西南财经大学副教授刘璐在接受媒体采访时表示。

房企加码商业地产

除了调整住宅产品结构以外，在经历了多轮楼市调控之后，商业地产成为不少房企业务转型的避风港。

今年以来，蓝光地产频繁发力街区商业，似乎要重拾当年奠定其创业基石的这项独门手艺，以区别于当前城市中“林林总总”的大型商业综合体。

从今年10月开始，蓝光在成都楼市可谓动作频频。在推出“零首付、零月供”的商业策略1个月时间内，蓝光商业就成功突破20亿元的销售额。

在力推商业销售的同时，蓝光的民生住宅产品COCO系嫁接互联网思维，推出“COCO自住公寓”，试图按照互联网思维在小区内部为青年业主提供居住、办公、日常生活一系列完善配套，通过服务带动整个产品的销售和青年客户群体的认知度。

蓝光地产成都公司董事长程耀贵公开表示，今年蓝光商业地产年度销售额的占比与往年相比有了较大的提升，实现了约40亿~50亿元的销售额。他表示，目前住宅市场受到宏观调控，如果还想确保市场领军地位，那蓝光一定还要有别的办法，而商业地产战略在2014年为蓝光立下了战功。

同样加码商业的，还有绿地。

“去年，绿地西南商业总体量超过300万平方米，而今年，仅成都地区的商业开发量就达230万平方米。”绿地集团执行副总裁、西南事业部董事长总经理孙志文在今年4月的绿地西南商业战略发布会上表示。值得注意的是，这也是绿地西南事业部成立10年来，首次单独为商业召开的新闻发布会。

据孙志文介绍，2014年绿地在西南地区有10个商业项目同时运作，其中6个布局在成都。

“未来，绿地集团商业地产的比例会逐步扩大。”绿地集团董事长、总裁张玉良在接受媒体采访时表示。

业内人士表示，合理的产品配置和类型结构，极大地减低了企业对单一产品在市场端的过分依赖，从而确保了即使面对市场出现的起伏，开发商仍然可以按照自己既有的节奏朝目标推进。