13个全产品项目集中入市 万科续演“王者归来”？

每经实习记者 丁舟洋 发自成都

万科布局成都15年来，早期可谓独领风骚，最近两年却稍显沉寂。卧薪尝胆后，2014年成都万科再度苏醒。

今年1月初，成都万科总经理张晋元走马上任，在成都刮起一阵销售风暴。据统计，2014年万科成都在售项目达13个，是万科进入成都15年来同时在售项目最多的一年。仅2014年上半年就吸金超25亿元，回归成都楼市销售额前三名，以黑马姿态再度崛起于成都楼市。

在营销策略上，成都万科也一改过往低调，从2014年春节推出“365天全天候不打烊”计划，到此后万科集团购房中心落地蓉城、推出全民经纪人平台“万享会”，一系列具有行业引领作用的营销创举，使2014年成为成都万科“营销年”。

“在外界看来，万科今年集中发力，但其实只是一个持续的动作。”张晋元在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，去年成都万科有7个项目入市、开盘，今年正好到了结出果实的时候。经过几年酝酿，终于看到有全产品线覆盖的时刻出现。

新帅“三把火”攻坚马年

成都透明房产网公布的2013年度房地产企业全域成都销售排名前20强榜单中，成都万科以39.86亿元的备案金额排名第七，销售备案面积也以41.66万平方米排名第七。

万科于1999年进入成都，一度领跑成都楼市销售排行榜。但如今仅从业绩表现来看，已被后来者如保利、绿地等大型房企超越。

回顾2012年，成都万科曾以52.07亿元的销售备案总额，排在成都保利的71.88亿元之后，位列第二。缘何2013年销售业绩相较此前两年明显下滑呢？

据接近成都万科的业内人士指出，2013年成都万科多个项目都在下半年推出，有的销售节点甚至到了年底，因此销售业绩受到一定影响。另外，此前成都万科的产品以普通住宅为主，似乎“不太适应2013年底推出的高端项目操作”。

2014年1月初，成都万科总经理张晋元走马上任，这位新掌舵者在上任之初就加码营销，在春节长假过后取得首战胜利，让成都万科重获信心。

在今年2月的春节长假里，成都万科一改原来春节期间楼盘大多不营业的行业惯例，推出了“365天全天候不打烊”的计划，并在短短的7天长假里实现了累计认购金额2亿元的业绩，几乎是其他本地房企同期的总和。

值得注意的是，成都万科的营销队伍也有调整，4月杨培文由西安万科品牌总监任上调任成都；6月，原中海地产谭丽加盟，就任成都万科营销总监。

“与其他开发商内部人员流动源于业绩压力不同，万科成都2014年的变动，更多来自由上而下的团队建设与营销打法的转变。”一位接近成都万科的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，随着年初万科成都总经理张晋元上任，营销被视为公司全年关键环节，业内普遍将2014年称为万科成都“营销年”。营销管理部亦重组为营销管理中心，试睡、万科购房中心、三好房等营销手段频繁推出。

在谈起今年的销售目标时，张晋元还是显得低调：“万科从来不讲具体的销售计划，而是更关注经营上如何周转得快一些，更关注怎样为客户提供更好的产品和服务。”他对《每日经济新闻》记者表示，今年成都万科也没有明确的销售目标，但应该说将比去年的目标高一些。“成都在售的有13个项目，平均可售面积20万平方米。”

今年上半年，成都万科以“整合营销”这一非常规打法，一举回归成都楼市前三。在成都业内人士看来，与万科在全国的整体表现相比，成都万科今年市场表现越来越像一个领跑者。

布局全系产品 重回一线

张晋元上任伊始就提出了“整合营销”的思路。在他看来，深耕成都15年的万科，到了为城市提供更综合与更多元服务的时候了。

张晋元表示，“从 ‘首置首改’到高端，从住宅到商业到写字楼，从主城区到高新区，到新都比较宜居的地方，都有万科的项目。”所以，成都万科今年是有条件来做集中发力、整合营销的事情。

2014年，万科以横扫成都的态势“东南西北”全线爆发。其中包括城东的万科·金色城品、金色城市两个刚需物业，精装，靠近地铁，定位改善型置业和首置群体；而城南的大源，万科·金域名邸则瞄准中高端客户需求。此外，万科五龙山、天逸、公园5号三项Top系产品，也以高端定位，进入成都豪宅市场。

值得注意的是，2014年也被外界认为是万科的“商业地产”年，成都则被视为万科试水商业模式的试验田。对此，张晋元以“做城市配套服务商”来表述万科在成都商业地产领域的动作：“我们对商业地产的理解其实与对住宅的理解是一样的。过去万科做住宅成功，是因为做主流、做刚需，在非住宅业务上我们同样坚持主流市场需求。”张晋元进一步解释道，例如住户要买东西，超市就是需求；住户要看病，医院就是需求；孩子要上学，学校就是需求；老人要养老，养老就是需求。

在张晋元的概念里，商业地产不是狭义的零售，还包含养老等广义需求。“在成都我们会对教育、养老领域进行尝试。我们已经在万科城市花园建立了社区养老服务中心。非住宅领域，万科不是单纯地只做购物中心或者写字楼。”

张晋元还透露，万科正在寻找建立物流基地的机会。“从全国来看，这个市场供小于求。在这一领域我们没有时间表，只要有合适机会，我们会立即去做。”