万达最新估值3000亿元 房地产+互联网=高市值？

每经记者 区家彦 发自广州

在国内楼市出现转折和商业地产相对过剩的大环境下，万达商业地产如此受市场追捧，主要归功于其与百度、腾讯联手讲述的一个有关社区O2O（线上到线下）的故事。无独有偶，半年前，彩生活（01778，HK）在港股挂牌后股价呼啸而上，70多倍的静态市盈率让万科等龙头房企叹为观止，这只“十倍潜力股”最吸引投资者的正是其社区O2O概念。

随着社区O2O概念的走红，很多开发商重新思考房地产和互联网的关系，并试图借助互联网思维和电商平台，调整固有的运营模式，在行业转折期率先突围而出。然而，《每日经济新闻》记者通过采访、调查发现，在盈利模式尚不明朗的当下，社区O2O、房地产电商只是“看上去很美”。

12月10日在港股市场正式招股的万达商业地产，已经获得机构3000亿元左右的估值预测。短短3个月，万达商业地产的估值翻了一倍。业内认为，主要原因是万达商业地产用部分O2O资产替换了原计划上市的旅游地产资产。

无独有偶。据《每日经济新闻》地产微信公众号邦地产上月底独家报道，小米科技联合创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资一家名为you+国际青年社区的创业公司，这个以打造“年轻人线下社交平台”为特色的公寓项目不仅成为国内媒体争相报道的热点，更有大批投资机构与房地产商通过邦地产欲与you+建立联系。此前，在香港上市的彩生活也是靠互联网概念获得资本市场的高估值。

然而，房地产+互联网，是否意味着一定能在资本市场获得高估值？

房地产：线下流量的最大入口

在花样年董事局主席潘军看来，所有服务、所有需求最终都要落地，随着线下企业积极拥抱互联网，未来五年内，线上线下的说法将消失，传统行业与互联网会高度融合。对于线上企业而言，由于线上用户的争夺已经出现瓶颈，他们必须往线下拓展寻找更大的市场空间，但在这个整合过程中，线上企业的劣势也会显现。

“线上企业的管理难度其实是最小的，比如说它要推一个游戏服务，可能只需要一个团队十多名员工就能做出新的东西。但是在传统行业，线下企业要推一项新产品或者新服务，往往需要组织上万名员工去协同完成，管理难度远高于线上企业”，潘军发现，当线上企业往线下走的时候，会明显感受到自己在管理层面的短板。

正因如此，越来越多的互联网巨头选择直接入股或收购线下企业，寻求线下用户与执行力的整合。今年1月，腾讯控股宣布斥资15亿港元入股物流地产商华南城，持有后者11.55%的股权。阿里巴巴也于4月宣布斥资53.7亿港元入股百货零售商银泰商业，未来三年内将持有后者不少于25%的股份。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，房地产关系着人们的衣食住行，高度渗透到个人生活与商业的各个领域，是整个线下商业体系的底层支撑，如果说互联网巨头已经掌控了线上入口与流量，房地产企业无疑是线下入口与流量的最大拥有者。

社区O2O：下一个万亿级市场

在房地产“白银时代”，房企原有的“拿地-建房-卖房”商业模式逐步走到尽头，这也是资本市场给予地产公司低估值的最重要原因。随着移动互联网时代来临，房地产与互联网融合有望探索出更多商业模式，并成为资本追逐的对象。

今年6月30日，从花样年集团分拆出来的国内首个社区服务营运商彩生活在香港联交所上市，挂牌后股价呼啸而上，70多倍的静态市盈率远高于万科、中国海外等房企龙头。这家被方正证券互联网高级分析师张常新称为 “十倍潜力股”的公司，最吸引投资者的并不是它的物业服务，而是其社区O2O前景。

社区O2O是指通过整合线上线下资源，为社区内的住户直接或间接提供商品和服务。根据方正证券的预测，社区O2O有望成为下一个万亿级别的市场，相对于新兴的社区O2O服务商、物流公司，甚至互联网巨头，由于房企与社区拥有天然的血缘关系，这种先发优势有助其在各路资本的竞争中脱颖而出，这也是投资者愿意给予彩生活高估值的重要原因。

除了社区O2O，遭受电商冲击最严重的商业地产也有望借助互联网重获生机。无论是万科商业和百度建立战略合作关系，还是万达联手腾讯、百度成立电商公司，均是希望借助移动互联网的新技术，实现商业地产的跨越式增长。

欧阳捷认为，移动互联网为商业地产带来的变革体现在三个方面：首先，通过大数据收集客户信息，了解清楚客户在哪些店铺停留的时间更长、对哪些产品更感兴趣，摸透客户的价值敏感点，然后对商场的业态与品牌组合实现持续优化；其次，在了解客户需求后，通过APP推送商品信息与促销活动，消除商场与买家之间的信息不对称；最后，利用智能导航为客户提供最佳交通路线规划，将用户从线上带到线下，甚至直接引导到购物中心内的目标店铺，全面提升消费体验。

资本市场对于整合O2O的商业地产也充满期待，即将在港股挂牌的万达商业地产将“腾百万”电商业务纳入到上市平台，目前已经吸引科威特投资局、中国平安、中国人寿等11家基石投资者承诺认购约20亿美元。

除了融合移动互联网技术，互联网思维更有可能帮助房企挖掘出意想不到的新市场。邦地产日前报道，由雷军斥资1亿元入股的you+国际青年社区，便是以青年公寓的形式打造具备高粘性的线下年轻人社区，甚至是创业者社区。

事实上，早在今年年初，万科曾邀请经营创意情趣用品店的马佳佳到公司演讲，这位90后女孩给万科的建议是：房地产将定义垂直人群，服务社会属性而非家庭属性，比如说广告人社区、IT男社区，然后用运营互联网社交产品的思路运营项目，盈利模式不再依靠卖房，而是通过为具备同等价值观的优质会员提供服务获利。

一位关注you+国际青年社区的资本界人士告诉记者，虽然类似you+的项目在短期内很难获得可观的盈利，但它代表的是一种新的思维。5~10年之后，房企面对的客户将是85后、90后，这批年轻人的生活与互联网高度融合，价值观与老一辈完全不同，比如他们在住房消费上投入较少，更愿意把金钱用于消费娱乐上，如果开发商把房子做成吸引与留住客户的产品，通过这个平台提供商品与服务，也许能获取更可观的利润。

“没有互联网思维的房地产企业，今后连生存都成问题”，这是潘军给行业的一句警告。

转型阻力：传统房企思维僵局难破

房地产作为国内传统经济中的典型行业，过去十年一直被称为“躺着赚钱”。如今，要让房企主动变革旧有的思维模式，去拥抱盈利模式尚未清晰的互联网思维，恐怕并非易事。

一位房企高层向 《每日经济新闻》记者表示，类似you+国际青年社区那种针对垂直人群的房地产项目，其他房企也曾有过类似的设想。但在现有的经营模式下，房企追求的是快速盈利，拿地后马上开工，过去这种快周转的发展模式让房企赚得盆满钵满，如今要让他们牺牲前期利润用于积累用户，这背后的阻力异常巨大。

欧阳捷也认同上述观点，他坦言，房地产追求的是投入产出比，老板要求投入的每一分钱都要获得利润回报，但互联网企业可以为了积累用户接受长时间的亏损，如阿里巴巴，前12年一直在烧钱，直至2011年才开始盈利，3年后成为市值破万亿的互联网公司，这种耐性不是传统行业的投资者能够接受的。

人才是房企面临的另一个挑战。欧阳捷告诉记者，由于线上人才与线下人才的思维存在巨大差异，如何寻找合适的人才是一个难题，招到人之后在企业内部如何让新旧产业的文化融合则是更大的难题。

据媒体报道，由王健林重金打造的万达电商于今年7月出现高层动荡，万达电商首席运营官马海平选择离职创业。此前，马海平的前任、前万达电商COO刘思军，前万达电商首席执行官(CEO)龚义涛也先后离职，这类互联网人才转战传统企业在企业文化上“水土不服”的案例，万达也许不是孤例。

“创新有一种说法，领先半步叫超越，领先一步就是死”，欧阳捷告诉记者，移动互联网下一步怎么走，估计连BAT（百度、阿里、腾讯）自己都还没看清楚，房地产企业如果步子迈得太大，万一风向有变，巨额投资有可能血本无归。因此，如何准确把握行业发展趋势、踏准节奏是更大的难题。

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商业模式

商业地产做电商：短板明显尚难盈利

每经记者 杨羚强 发自上海

不只是万达，方兴、世茂、新城、宝龙、龙湖、嘉凯城……几乎所有的商业地产开发商都在开发电商平台。其中大部分企业都根据其商场的辐射半径做起了电商销售。

很多开发商认为自己的物流成本和快递速度，比传统电商更有优势。然而，事实果真如此吗？

自建电商平台

早在万达携手百度、腾讯组建“腾百万”电商团队之前，很多商业地产开发商就已纷纷自建电商平台。

去年底，嘉凯城商业地产管理公司曾向《每日经济新闻》记者展示了一款正在测试的微信服务号软件，通过微信服务号，客户可以购买各种商品，同时预约餐饮和其他各类体验消费。今年10月，嘉凯城在店口的首个城市客厅正式亮相时，其O2O应用已经开发成熟，不仅可通过O2O从线下为城市客厅吸引人流，还能借助电商平台辐射周围半小时车程的所有居民。

几乎同时，宝龙地产也在福建等地通过电商销售商品，并导入线上人流，成功实现了商品销售和人流量的增长。

新城地产除了发展电商平台，还建立了大数据管理系统。据新城控股副总裁张振介绍，大数据管理系统可帮助他们有效地筛选消费者，并结合消费习惯，重点向“大客户”会员推送促销信息，增加对他们的直接销售。

而正在研发中的世茂新一代的购物中心——MiniMalll，被寄望成为促销利器，世茂的设想是以最少的零售面积来销售最多的商品，而电商就是零售商店的一个延伸“样板区”，通过网路平台，消费者可以了解到专卖店内看不到的更多商品，并从商场的仓库提货试穿、试用，最终决定是否购买。

上述各大开发商筹建的同时兼顾商业地产和电商优势的商业模式，看上去似乎比只有线上销售功能的传统电商更具优势，但现实情况呢？

短期难独立盈利

卫民不动产智库负责人蔡卫民告诉《每日经济新闻》记者，即使商业地产的电商平台和传统电商做得完全一样，体验感完全相同，其吸引力也不能和后者相提并论。原因很简单，商业地产只针对自己的租户，而传统电商针对的是全社会的所有零售商。由于传统电商的商品供货更全，数量更庞大，特别是在物流成本上，相对商业地产自建的电商优势十分明显。

万擎咨询CEO鲁正旺认为，开发商在社区O2O领域占有优势，可以通过物业缴费等系统，建立一个面向业主消费的生活平台。但是而对阿里等传统电商巨头，商业地产的电商平台的劣势明显。

也就是说，商业地产开发商的电商项目更多的是为商场导入客流，以提升商场的租金效益，这就需要各家地产商通过增加体验业态比重，挖空心思引入有吸引力的人气项目来吸引消费者。以金茂的丽江项目为例，以餐饮、精品零售和休闲服务为主，除了汇集国内各大特色菜系，还囊括了日韩料理、西班牙菜等众多异域特色，同时还有丽江最传统的手工艺展示。此外，还提供了模拟飞机驾驶等体验项目。

同样，世茂也计划在未来的MiniMall里引入一些只有几百平方米的小型乐园，以及可能只有几十个座位的迷你影院，以吸引更多的消费者前来体验。

但体验经济同样面临来自传统电商的冲击。龙湖地产品牌总监许桐珲表示，目前包括大众点评网在内的O2O平台也有在线支付功能，给传统商业地产的租金+抽成模式带来挑战。从整个商业地产的发展趋势看，未来商业地产模式的变革会是多维度的，有开发商提出完全变身为在线支付平台，也有开发商选择了有更高租金支付能力的体验业态进入商场。

无论如何，目前商业地产的电商平台，更多是房企面向品牌租户的一种增值服务，还很难指望其能够单独为开发商创造经济效益。但对开发商来说，商业地产的电商平台，却是房地产嫁接互联网思维最重要的试验田，假以时日，商业地产或许会探索出一个更加符合房地产发展规律的电商新模式。

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公司样本

紧急装入O2O资产 万达估值3个月翻番

每经记者 尚希 发自北京

当万达这艘国内商业地产的巨轮驶向港股市场时，其与腾讯、百度联手讲述“互联网故事”让资本市场很受用。

今年9月，彭博给万达商业地产的估值约为267亿美元 （约合人民币1643亿元）。而到了12月，在装入了电商资产，并调高今年的综合溢利后，中金香港证券根据以贴现现金流量法为基础的资产净值及基于市盈率的分类加法总估值法，测算出万达商业地产的资产净值则为2860亿~3170亿元。此外，汇丰、中银以及花旗等多家机构的估值预测均显示，万达商业地产的最终估值将锁定在3000亿元上下。也就是说，装入电商资产之后，万达商业资产估值翻番。

机构溢价6倍认购

翻开万达商业地产最新发布的招股书可以发现，相比之前的版本，公司对其O2O业务的着墨更多。

招股书显示，这家名为“WandaInformation”的股份有限公司，2014年1月16日在英属处女群岛注册成立，万达商业地产（香港）有限公司与WandaInvestmentHoldingCo.Limited各拥有其50%股权。根据协议，大连万达集团、腾讯、百度分别持有WandaInformation70%、15%和15%的股权，并规划投资50亿元，在三年内完成注资。

同时，在更新的招股书中，万达的公司拥有人应占预测综合溢利从此前的不少于199.33亿元提高到了240.27亿元；投资物业预测公允价值收益也从此前的66.98亿元上升为97.25亿元。

兰德咨询总裁宋延庆此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，万达作为国内知名的商业地产领军企业，其本身的快速增长期已过，资本市场对其想象空间有限；另一方面，国内商业地产的泡沫化较为严重，留给传统商业地产发展的空间已经很小。这两个方面都将影响万达商业整体的估值。

“但O2O业务的纳入，对资本市场来说，万达开始讲新故事了，而这个故事的想象空间有多大，现在还很难预估。”一位长期跟踪万达的分析人士指出，在其看来，O2O业务溢利预测的提升与万达商业地产整体估值的提高息息相关。

看来资本市场的确很认可这个新故事。万达商业地产于12月10日起在香港公开发售，并计划于12月23日在联交所主板挂牌交易。根据最新消息，万达商业地产的招股价为41.8~49.6港元/股，包括科威特投资局在内的数十家机构溢价6倍参与认购。

瑞信认为，万达商业地产的大多数购物中心均拥有合适的规模、商品组合和地段，租金上涨潜力与收益率高于同行，在抛出O2O业务后，预计其净资产为3060亿~3760亿元。

万达O2O预计明年三季度上线

今年10月底，王健林曾向媒体透露，万达正在筹建大数据中心，最快可于明年7月底投入使用。根据王健林的计划，明年三季度，万达O2O平台将在全国正式上线。

在今年下半年万达内部召开的一次讨论会上，王健林重点谈到了目前正在进行的O2O业务。在他看来，O2O最关键的便是互动和体验，重头在线上，核心是消费的互动体验。

王健林脑海中的O2O也是诸多商业地产运营商目前都在谋划的。对商业地产来说，客户体验与客户粘性是决定项目成败的关键。

“正因为此，万达把时下最热门的O2O概念纳入到上市平台，是希望增加投资者对公司未来发展的想象空间，以提高资本市场的认可程度。”上述长期跟踪万达的分析人士表示，这传递给投资者的信息是：万达已经从最初“以售养租”的传统商业地产模式转变为通过搭建O2O平台获得持续稳定的收益。

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智慧办公

办公楼开发模式“闹革命”谁能成为“房产阿里”

每经实习记者 林东岳 发自上海

“大厦的超级秘书可以提醒每天的日程，办公室的云桌面可以同步异地显示办公室桌面的全部资料，业主卡将可以全球联网并在各地车库自动感应、自动开启”，11月28日，在绿地智慧办公2.0升级版产品的发布会上，新一代智慧办公场所的神奇和便捷之处让人不禁啧啧称奇。

在新兴业态中，智慧办公模式引人注目，受到资本市场越来越多的关注，绿地、SOHO中国等房企纷纷抢滩登陆智慧办公领域。

一位从事高科技产业园区平台服务的业内人士告诉 《每日经济新闻》记者，目前在写字楼领域正在出现一种商业模式的革命。以上述人士所在的园区为例，园区会为入驻企业提供齐全的功能配套，诸如进行集中采购等来为企业节约成本。园区作为入驻企业和外界进行沟通的平台，也可以为园区内存在上下游关系的企业提供交易服务，从而对企业之间的资源进行整合，园区通过这些交易赚取部分差价。目前这种盈利模式已经比较成熟。

写字楼智能升级/

对白领而言，通过写字楼的微信操作平台可以预约健身房、会议室以及处理一系列行政办公类事务，还可以通过微信下单商城的咖啡、预约瑜伽房的课程等，这些需求都可以在办公室里轻松完成。绿地在智慧办公的规划设计中，首创了这种O2O智慧办公模式，线上通过绿地自主研发的iWork智慧办公平台，实现随时随地访问合作商家。

SOHO中国则通过和威信集团合作，对停车服务流程进行创新。通过安装停车场APP软件，停车场用户可以使用“找车位”、“找车辆”、“找停车自助收费机”、“找电梯间”等功能。经过测试，使用智慧停车场的服务，时间将比普通停车场快4倍以上。

毫无疑问，智慧办公的出现将使商办物业的价值有望得到较大的提升，这使得不少知名房企进入该领域。

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，智慧办公其实就是房企抢占办公社区接入端口，入驻企业及其人员在办公楼内的各种活动都可以通过智慧办公平台完成，完成这些活动需要支付一定的端口费用，这将是开发商最直观的盈利点。

张化东表示，现在房地产领域的竞争，已经由硬件上升到软硬件并重，越来越多的开发商正在摆脱单纯拿地销售的角色，将开发、运营和服务三者捆绑，进而迅速提升产品的竞争力，智慧办公楼宇的建设正是一个重要举措。

变身交易平台/

持有型商业物业对资金的占用量非常大，开发商凭借一己之力，通常很难把土地资源打造为能持续增值的经营物业。利用入驻企业对物业的黏性，将办公楼打造成一个交易平台，或许可以成为开发商新的盈利增长点。

目前，类似的服务平台在一些高科技产业园区较为常见。在上海市杨浦区政府和瑞安房地产联手建设的创智天地园区，给企业打造了“一站式服务平台”，通过对创新资源的整合，帮助企业扩大自己的创新合作网络。

一位从事高科技产业园区平台服务的业内人士告诉记者，园区会为入驻企业提供齐全的功能配套，例如进行集中采购为企业节约成本。园区作为入驻企业和外界进行沟通的平台，也可以为园区内存在上下游关系的企业提供交易服务，从而对企业之间的资源完成整合，园区在这些交易中赚取部分差价，目前这种盈利模式已经比较成熟。

这种服务平台战略正是传统房企的一个转型方向。据了解，今年7月，绿地京津事业部推出了“全新商业模式平台战略”，主要涉及产业发展、商业服务和服务运营三大平台。

绿地的内部人士告诉记者，写字楼的开发商未来也会像一些高科技产业园区一样，扮演交易平台的角色，在平台生态圈下，建立企业间的良性循环机制。

这也就意味着，如果开发商能够利用自己的智慧办公系统，对入驻企业的经营情况进行大数据分析，可以为企业寻找合适的交易对象。张化东表示，如果开发商能利用这一平台对交易双方收取交易服务费，将是一个新的盈利点。这也意味着，开发商可以扮演电商平台的角色，成为房地产界的“阿里巴巴”。

风投涉足租赁/

对于创业型企业而言，光有便捷的办公场所还远远不够，这些企业的成长还需要资金的注入，他们需要一个向风投展示自我的平台。现有的智慧办公模式，主要基于对办公资源的整合和对办公效率的提升，对入驻企业的战略发展、风险投资等模块并未涉及。

业内人士表示，资金融通可能成为下一个盈利增长极，需要资金支持的中小企业在智慧办公平台上输入数据，平台建设者利用搜集到数据信息，将企业的资金需求与合适的金融机构进行匹配，为入驻企业寻找资金支持。目前已有不少金融机构和产业园区成立产业基金，对入驻企业提供创投服务。

据了解，新型服务式办公空间提供商蜂巢办公空间背后就有金融投资机构的参与，公司在为入驻企业提供灵活、智慧的办公空间的基础上，还可为有需求的入驻企业提供诸如金融服务等多元化的跨界服务支持。据介绍，蜂巢办公空间还可以通过评估各家入驻企业的商业模式，从中选择最有潜力的企业进行投资。

未来，开发商也可以通过和金融机构合作，引入风投支持创业型企业发展，甚至开发商自己也可以对入驻企业进行风投。开发商利用智慧办公平台对入驻企业进行评估，持有那些具备发展潜质的企业的股权，智慧办公楼宇的开发商也就因此摇身一变成了风险投资人。

张化东认为，这一模式的最大优势在于，入驻企业将会对开发商提供的智慧办公系统产生极高的黏性，开发商再通过云技术平台对入驻企业进行大数据分析，从而更加熟悉企业的特点和发展态势，找出合适的企业进行风投。

这样的智慧办公楼，对中小企业而言可谓吸引力十足，借力交易平台，可以轻松找到自身发展需要的元素，尤其是资金支持。胡润百富总裁吕能幸此前接受媒体采访时曾表示，智慧办公对于中小型企业最大的吸引力在于，这些企业能够通过技术和智能设备，实现经验的沟通交流，发现潜在的合作机会。

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产业延伸

地产互联网将撬动智能家居千亿市场

每经记者 区家彦 发自广州

随着房地产与互联网加速融合，房企以往崇尚标准化的产品开发模式也在面临冲击。在购房者对产品差异化与智能化的需求日渐攀升的背景下，一个新兴的市场——智能家居或将面临爆发性增长。

多家企业介入智能家居领域

“在下一个十年，家庭中的每样家电都拥有大数据”,招商证券家电行业分析师纪敏对智能家居有这样的描述：电视机不再是简单的观影工具，而是可以通过语音识别、体感操控的娱乐互动平台；冰箱也不再只是简单的保鲜，还能提供良好的食品管理功能，并且能够通过冰箱接入的网络直接购买食物；空调能够根据用户的习惯，通过人体温感识别，提供个性化的温度调节服务；云电饭煲能够根据不同用户的口味实现数据共享，智能灯泡能够利用记忆功能，根据人的移动轨迹和习惯进行光线调节。所有的家电都能够通过一个系统平台进行移动操控，并根据数据分析提供智能服务。

所谓智能家居，是指通过物联网技术将家中的各种设备互联到一起，并且提供家电控制、照明控制、电话远程控制、室内外遥控、防盗报警、环境监测、暖通控制等多种功能。移动互联网的快速普及，令智能家居市场进入快速增长期。

根据中国产业信息网发布的《2013~2018年中国智能家居产业发展动态及投资潜力研究分析报告》，2006年至2011年，中国智能家居市场的年增长率平均为20%，预计2012年至2020年，年增长率将达到25%左右，2020年市场规模将达到3576亿元。包括苹果HomeKit、谷歌智能家居平台、三星SmartHome、海尔U+智慧开放平台以及小米智能家居控制中心，成为目前行业的主要参与者。

“以往房地产企业与智能家居合作更多只是停留在打造样板房层面，而对后续买家会否安装并不很关心”，新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，随着房地产由粗放向集约式转型，产品设计也逐渐由标准化向个性化转型，开始有房企选择为旗下部分产品线配置智能家居以提高项目的含金量；更重要的是，随着移动互联网大潮的来临，手机取代电脑成为人们最常用的设备，以手机为遥控核心的智能家居系统迎合了这股潮流，需求获得极大释放。

海尔家居一位内部人士向记者表示，随着越来越多的房企尝试推出基于云端的社区服务，智能家居设备迎合了他们推广云服务的硬件需求，包括海尔在内的智能家居企业已经与部分房企探讨智慧社区的解决方案。

智能家居成本居高不下

今年5月，当代置业与乐视签订战略合作协议，双方拟将互联网元素融入旗下物业中，打造智慧型社区、智慧型酒店、智慧型体验中心等多个领域；一个月后，华润置地旗下的华润·万橡府项目，与小米联合打造的智能家居体验中心对外开放；11月，景瑞地产与海尔U-HOME智慧社区签署战略合作，拟推出整合海尔照明系统、空气净化器、安防套装等智能家居设备的别墅产品。

尽管智能家居的前景毋庸置疑，但要在中短期内大面积推广却面临不少困难。纪敏向记者表示，高科技研发、小规模生产使得智能家居成本居高不下，过高的定价使许多消费者望而却步。为了达到整体效果，智能家居大多需要在装修过程中铺设，对于已经入住的家庭来说改造工程太大。现阶段的种种局限和门槛使得智能家居止步于高端别墅等小众市场，还难以大幅推广。

欧阳捷也认为，目前对智能家居兴趣最大的群体集中在80后与90后，但由于这类买家目前主要购买的是刚需类住宅，对价格敏感度极高，供应与需求的错位导致智能家居需要面临较长的市场培育期。

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记者观察:2020年互联网怎样改变我的生活

每经记者 杨羚强

晚上19点，忙碌了一天的我，终于回到了家。在我走近小区大门时，小区的人脸识别系统就已经认出了我，为我打开了小区大门。进入小区以后，一个速递冷冻箱的门自动打开，里面冷藏着我早上订购的蔬菜、水果、各种肉类和海鲜，我把这些菜全部带回了家。

一到家里，一份来自附近健康管理机构的检查报告就提醒我注意控制饮食，因为今天我家里的马桶已经分析出我的尿液尿酸有些高，而他们从我冰箱近期存放的食物，以及我通过小区O2O平台购买的各种食物判断，是因为我饮食习惯不合理，导致尿酸偏高。控制饮食，是我接下来需要做的事。

紧接着，我的房间门铃响了，原来是预约的厨师蔡生来为我做饭。他可是小南国原来的头牌厨师，现在是我的邻居。半小时不到，就为我烧好了美味佳肴。

向他道谢，并吃完晚饭后，我散步来到小区附近的小店看新款衣服。遗憾的是，这里的衣服没有我合意的款式。但是销售员阿诚说，别着急，还有其他款式。之后，他用手机拍了一张我的照片，并用手机内的一款软件不断地更换服装看效果。终于有一款衣服让我动了心，我想试试。于是，他就赶紧去仓库给我找衣服。趁着休息，我和这家服装店的主设计师Helen通过微信视频聊起了天。她在询问我最近的工作生活情况后，提出要为我设计一款年会上穿的晚礼服。她说，这件衣服要设计得大一点，因为根据她掌握的我最近的运动频率，以及饮食情况，预测我可能之后会比现在更胖。

我的健身教练这会儿也找到了我。要我买完衣服以后，赶快跟他锻炼去。在我试穿衣服表示满意并最终买下之后，我就匆匆赶向了楼下的私人健身教练那里，他在等着我进行一场艰苦的训练。锻炼完了，我觉得浑身酸痛，于是赶快通过APP，把我的养生服务师找了来。在他的中医推拿手法下，我慢慢进入了梦乡。我不知道的是，物业部门在我休息的时候，将我一天的消费支出进行了统计分析，做出了近期我消费兴趣的报告并发送至各个合作商户，以供后者精确投放促销广告。

这是我在2020年生活的一天。我所使用的互联网房地产服务早在2014年就已经有人在摸索和试验，只是在2020年它才真正成为主流的生活方式。