彩生活试水社区理财：业主充值可获收益并抵扣物管费

每经记者 杜冉乐 实习记者 黄宗彦 成都摄影报道

12月8日是“彩富人生1号计划”活动的最后期限，成都花样年·花郡的业主李先生仍在犹豫，到底该不该拿出一两万投进去？按照产品表述，这是花郡物业公司彩生活年底为了回馈社区业主推出的一项活动，业主只要按照户型面积充值1万~2.5万元的预付款，既抵扣了一年物业费，又能享受3.5%的年化收益，还有礼品相赠。

彩生活集团一位业务部工作人员近日透露，这是公司总部联合花样年在全国彩生活社区推出的活动，业主自愿参与，不限名额，承诺资金安全。彩生活集团总裁唐学斌向《每日经济新闻》记者表示，业主的资金通过花样年旗下的合和年小额贷款公司利用P2P平台运作，如果投资出问题，由他们共同承担。

在地产金融人士看来，这是彩生活打造社区生态链迈出的重要一步，但这种理财模式也需注意政策和兑付等风险。

理财收益冲抵物业费/

在彩生活集团推出的 “彩之云”APP平台上，《每日经济新闻》记者看到彩生活的社区理财活动。记者在12月7日以业主身份来到位于成都东二环外侧的花郡。各出入口悬挂的“保本保收益，冲抵物业费”红色条幅尤为显眼，还印有两大港股公司花样年和彩生活的股票代码为其“保驾护航”。

记者走进花郡物业服务中心，看到前台堆放了两摞上述活动的宣传单，其中一摞红色的册子显示，业主通过登录 “彩之云”网站或手机APP平台，打开E缴费平台，会显示“冲抵物业费活动”页面。活动名为“彩富人生1号计划”，宣称“保本保收益”。也就是说，这是彩生活以“充值预交费”的名义推出的一款理财产品。登录APP平台后记者发现，目前有1891位业主参与活动，预存资金总计4683.5万元。

上述红色册子还介绍说，业主预存充值成功之后，小区客户经理会派送盖有彩生活集团公章的凭证，凭证上显示预存资金明细、可获得收益、冲抵物业费期限等。不过，在一年存续期内，业主不能中途退出。一年之后，本金和收益会流入业主绑定的银行卡，但这个前提是业主发起提现申请，等到第3个工作日才能到账。

记者注意到，彩生活E缴费平台还捆绑了国内知名的第三方支付平台——汇付天下，应是彩付宝平台的第三方支付与资金托管平台，在汇付平台上进行充值、取现与支付等操作。另一摞白色的宣传单显示，这款产品由花样年、彩生活等提供五重保障，其中也包括汇付天下。

彩生活物业服务中心一位周姓工作人员表示，按100平方米的户型计算，一年可省去1176元的物业费。再加上预存2万元可获得收益700元，总收益率达9.38%。“说句难听的话，就算你们的钱赔了，大不了你们10年不用交物管费。”

《每日经济新闻》记者以业主身份致电彩生活集团总部，一位业务部的工作人员表示，这个活动是由公司总部联合花样年集中推出的，覆盖了公司服务的全国所有社区，业主充值期限只有1个月，从今年11月8日到12月8日，不限名额，自愿参与。

记者从相关渠道获取的业主充值纸质凭证进一步了解到，在凭证内容的落款部分，除了盖有彩生活集团公章之外，还有一个彩生活集团财务专用章。

重构社区生态链/

彩生活何以提升竞争力？在唐学斌看来，“彩生活”的核心理念是利用“好而不贵”的物业服务来扩张物业管理的规模，占领更多的社区资源，通过分析客户需求，将有形的物业服务体系与无形的电商服务平台结合起来。完成这个战略的核心是利用先进的智能网络技术，研究整合业主需求，建立随需而动的服务体系。

2013年下半年以来，各大房企似乎陷入增长危机。以花样年为首的房企另辟蹊径，将注意力聚焦至社区大数据，试图从中“掘金”。今年6月底，彩生活集团从花样年集团拆分出来之后赴港上市，其市值一度远超母公司。花样年集团主席潘军曾多次公开表示，“投资者为什么不给地产高估值，他们认为你是重资产不可持续，模式错了。”

在潘军看来，地产的模式一定要变。按照战略定位，彩生活的盈利模式不再是传统的物业管理费，而是依靠社区运营所带来的社区增值服务以及社区金融等。

昨日，熟悉彩生活集团的亚信控股集团董事会秘书荣腾洪表示，彩生活敢这样做的底气在于“大数定律”，彩生活物业公司本身成立时间早，在全国拥有庞大的业主群，号召业主一起搞个“众筹”，这个数目也是非常可观的。

以成都为例，按照彩生活集团官网介绍，目前公司服务成都的项目主要是主城区的锦上花、花郡以及双流县的别样城三个社区。记者走访花郡发现，小区内既有水果店、生鲜店、快餐店和美发店，还有精典汽车中心、安康年老年服务中心等服务业态，其中安康年养老中心还引入了福泰年云健康智慧平台和福临老年公寓等产品。

今年8月份，彩生活集团发布智慧社区升级版，号称将进入彩生活2.2时代，还引入了e理财、e维修与彩伙伴等平台应用。潘军曾表示，“大家哪一天不用手机了，门禁卡也不要了，房子也不要了，彩生活的模式就不成立了。但是只要这三者存在，我的模式就很难被别人颠覆。”

风险管控成关键/

如果说潘军之前谈论社区金融还是一个概念，那么此次展开的社区理财应是首试之举。在荣腾洪看来，这应是彩生活向特定客户进行变相融资。“以户型70平方米为例，一年物管费就是840元，业主需充值1.5万元，加上年化收益525元，一共1365元。不过，彩生活拿到1.5万元之后，这种资金的月息一般为1.5分~2分，1个月就是225元~300元，一年下来是2700~3600元。”荣腾洪表示，待扣除所有费用之后仍能赚到1335~2235元。

对于上述模式，荣腾洪表示，彩生活免去物业费肯定也是有收益的。不过，这种模式仍面临着一定的风险，比如兑付风险。曾调研过彩生活集团物业的某大型房企高层也表示，这种理财模式他们公司也曾想尝试，但最后没有付诸实施，还是担心风险。

“一旦投资亏损，这是物业公司需要兜底的。”前述高管强调说，不出事则好，一旦出事就是大问题，业主会丧失对物业公司的信任，一个理财产品出事，所有项目都会受牵连。

荣腾洪认为，一个风险是资金去向，比如流向了P2P或小贷等会涉及到兑付风险。但彩生活集团工作人员强调说，业主的资金会由第三方监管，保证100%的资金安全性，还有彩生活和花样年提供担保。

12月8日，彩生活集团总裁唐学斌在接受《每日经济新闻》记者采访时解释说，业主的理财资金通过花样年的合和年小额贷款公司利用P2P平台运作，彩生活只是此款产品的服务机构，如果投资出问题，由花样年和小贷公司共同承担。

昨日，全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示，彩生活与业主之间实际上建立的是一种借贷关系，同时彩生活又将资金委托给第三方进行理财，这中间涉及到三方关系，关键在于资金用途。

记者登录“彩之云”APP平台发现，该平台也推出了e理财产品，产品名称为 “楼盘收购短期借贷”，产品信用等级为3A，借贷金额200万元，年收益率可达10%。按照产品表述，号称采取了最先进的风控机制，由第三方资金结算和托管，也对外承诺100%的本息保障。

房企“掘金”社区/

除了彩生活之外，万科、绿城、绿地等品牌房企均在发力社区“掘金”战略。与以往单纯的收取物业费这种思路不同，他们更多看重基于互联网大数据思维下的社区商业机会。

围绕社区战略，大型房企当下的并购扩张战愈演愈烈。兴业（香港）证券相关研报认为，百强企业在管物业面积只占到城镇居住总面积的6.32%，行业极其分散，整合的空间较大。

今年11月初，彩生活集团曾成功收购了新加坡一家物业公司，这被认为是该公司进军国际物业服务市场的重要一步。今年半年报显示，报告期内，彩生活毛利率高达66.1%，同比增长12.1%。

国内某大型房企高层强调说，彩生活的扩张步伐很快，但下一步仍需要解决的一个关键问题是如何提升业主的满意度和粘性，靠社区运营赚钱的前提必须是保持甚至提升物业服务水平，不能本末倒置。

记者注意到，今年10月23日，成都市房管局发布的三季度成都物业公司信用记分公告透露，在97家物业公司中，彩生活成都分公司被通报批评，还扣减了10分。

北京链家地产分析师陈雪向表示，“现在很多房企对未来社区服务有各种想法，但到底哪一些可以落地，这是一个大问题。其实，社区O2O模式具有服务行业的特征，对于房企来说，也是一个重大跨越或转型。”无论是思维上，还是资源整合上，包括资源引进、社区服务内容、服务形式、服务质量，以及从如何落地上，从队伍培训等等，房企都会有考验。