恒大提前完成销售目标 龙头房企“马太效应”加剧

每经记者 区家彦 发自广州

受今年房地产市场波动的影响，大量中小型房企面临无法完成全年目标的困境，但超大型房企“强者恒强”的局面却在进一步巩固。

根据恒大地产（03333，HK）昨日（12月3日）发布的11月份销售数据，公司单月实现销售金额134.1亿元，环比增长48.2%，同比增幅高达88.5%。《每日经济新闻》记者注意到，今年1～11月，恒大地产有7个月的单月销售额超过百亿元，11月销售134.1亿元的成绩创下半年以来的单月最高。

今年1～11月，恒大地产累计实现销售金额1207亿元，同比增22.7%，达到1100亿元年度目标的109.7%，成为首家提前完成年度销售目标的主流房企，这也是恒大地产连续6年超额完成全年销售目标。

多数房企恐难完成全年目标

根据上述公告，恒大地产今年11月销售额为134.1亿元，销售面积为169.2万平方米，销售均价为7927元/平方米，分别同比增长88.5%、56.6%和20.4%。1～11月，恒大地产累计销售1207亿元，销售面积为1668.1万平方米，同比增长14.2%，销售均价为7236元/平方米，同比增长7.4%。

据公开资料，恒大地产今年销售目标锁定1100亿元，因此截至11月份，公司成为首家提前超额完成了年度任务的主流房企。

2014年已接近尾声，虽然有央行“9·30房贷新政”以及降息等政策刺激，但从主流上市房企至今公布的销售数据可以看出，多数房企可能无法完成今年的销售目标。

克而瑞研究报告显示，其监测的21家重点房企2013年前10月销售目标完成率平均值达到88.3%，而2014年前10月销售目标完成率平均值为74.2%，下滑14个百分点。

不仅如此，2013年前10月有5家房企超额完成全年销售目标，其中碧桂园的累计销售金额更是超出目标20%以上，43%的上市房企完成全年销售目标的90%以上。相较而言，截至2014年10月，仅有6家房企完成全年销售目标的80%以上，只占监测房企总数的28.6%。

此外，据Wind资讯统计数据，截至12月1日，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年业绩预告，其中仅有6家业绩预增，近两成房企业绩预亏。

房地产行业集中度将提高

“去年市场利好因素众多，项目销售处于上升状态，一些实力较强的房企在10月份超额完成目标并非难事。而今年直至9月底前，限贷政策收紧导致市场不振，对房企销售去化造成很大压力。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲向《每日经济新闻》记者表示，即便自9月份起救市政策陆续出台，但由于上半年销售落后太多，相当一部分房企要完成年度目标几无可能。如金地集团，前10月仅完成目标的55%，11月和12月份平均每月需要完成前10月月平均销售额的4倍才能达成目标，显然可能性很小。

但是，超大型房企的销售完成率依然位居前列。以5家已经上市的千亿房企为例，除了恒大地产，截至10月末，万科与中海的目标完成率分别为85.6%与84.4%，保利与碧桂园的目标完成率为71.3%与71.9%。亿翰中国于日前发布的《2014年1～11月中国典型房企销售业绩榜单》显示，绿地集团前11月销售金额预估达到1918亿元，赶超万科成功登上行业第一的“宝座”。

“类似万科、恒大等超大型房企得益于巨大的规模、广泛而合理的布局以及强大的销售网络和随行就市的定价策略，抓住了广大的刚需，使他们逆市实现持续增长。”一位房地产行业分析师认为，只要市场环境不出现大幅逆转，大型房企能通过提高市场占有率继续扩大销售规模，加上央行“不对称降息”后，商业银行会更重视资产质量，信贷资源更倾向于财务状况良好的大型房企，房地产行业的市场集中度将保持加速提高的势头。

记者注意到，得益于良好的销售表现与财务状况，恒大地产于11月16日发布公告称，拟用自有资金提前偿还将于明年1月27日到期的13.5亿美元优先票据，有力回应部分机构对其“高负债”的质疑。