大悦城注入在港上市公司 中粮系地产双平台操作明晰

每经记者 尚希 发自北京

持续数年之久的中粮系地产业务整合蓝图，终于日渐明晰。

中粮置地控股有限公司（00207，HK。以下简称中粮置地控股）日前发布公告称，公司于2014年9月12日订立收购协议，以124.6亿港元的价格，收购主要从事开发、经营、销售、租赁及管理“大悦城”旗舰品牌项下综合体项目，即拥有位于北京、上海、天津、烟台及沈阳的六项综合体项目组合。

兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“大悦城经营状况一直是比较好的，如果注入香港上市平台，通过评估物业增值，对于上市公司的业绩会有极大的促进。”

而对于目前多家公司都存在的双地产业务平台，宋延庆直言，集团内部住宅与商业的产业协同是关键问题。

六综合体项目装入在港上市公司/

中粮置地控股公告显示，于2014年9月12日，与中粮置地有限公司、亮翠有限公司及妙稻有限公司订立收购协议。据此，中粮置地控股同意购买，而中粮置地及亮翠各自同意出售各自目标公司全部已发行股本及股东贷款，总收购代价为124.6亿港元。

至此，中粮置地控股将全资拥有这六个大悦城项目，分别是北京西单大悦城、沈阳大东区大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城及烟台大悦城等项目及其项目公司。此外，其还拥有北京中粮广场、北京安定门项目及上海中粮大厦等项目的非控股权益。

这意味着，目前中粮集团旗下已开业运营的大悦城项目，都将注入在港上市平台——中粮置地控股。

为了打通上市之路，中粮集团很早之前已开始筹备。早在2011年，中粮集团董事长宁高宁曾表示，中粮集团筹备分拆旗下的商业地产，计划在香港或A股上市，并表示看好中粮商业地产未来的租金前景。

一直到去年9月，中粮集团注资香港壳公司侨福企业最终敲定，收购总代价为141.67亿港元。完成注资后，中粮集团的持股量将增至75%。

侨福企业公告称，注资后的侨福企业将成为中粮集团的境外上市平台，拥有其综合体及其他商用物业，将拥有强大实力为物业开发筹集资金。完成此次注资后，侨福企业正式更名为“中粮置地控股”。

据中粮集团对二者的定位，中粮置地控股是以发展大悦城为品牌的商业综合体平台，包括酒店、旅游地产等，未来业务重点是商业地产；中粮地产则以住宅地产为主。

据《每日经济新闻》记者了解，自去年10月份以来，中粮就曾展开了托管大悦城的工作。在8月27日，中粮置地控股在香港举行的2014年中期业绩会上，中粮集团副总裁、中粮置地控股董事长周政曾表示，自去年托管后，目前这些资产已顺利划转到香港上市平台——中粮置地控股。

“将大悦城的资产注入在港上市的平台，无可厚非。对于中粮集团来说，香港上市平台对于资产评估的增值，可以对其收益带来积极作用。而近几年中粮集团旗下的地产业务收获的成绩单并不十分亮眼。”一位不愿具名的分析人士对 《每日经济新闻》记者如是说。

不排除用并购等拓展大悦城项目/

“大悦城”一直都被视为中粮集团在商业地产方面的代表作，而大悦城未来的经营运作方式也成为众人关注的焦点。从目前此宗收购来说，已经开业运营的大悦城项目已由中粮置地方面负责，但根据之前中粮集团计划未来5-10年全国拓展的20个大型商业地产的规模来看，剩下的项目如何运作更为关键。

昨日（9月15日），中粮置地控股相关人士对《每日经济新闻》记者表示，根据中粮集团向中粮置地控股授出的认购期权，本次注资收购了认购期权范围内的全部大悦城项目。“目前，中粮置地控股在深圳尚无大悦城项目，未来公司将积极探索，协调内外部资源，寻求可能的机会。”

对于未来中粮置地控股会否加入其他大悦城的开发建设中，上述相关人士表示，未来中粮置地控股将积极关注公开市场土地招投标信息，进入大悦城开发、建设、运营及管理的全过程；同时不排除并购或寻求股权合作等形式进行轻资产拓展方式发展大悦城项目。

伴随着中粮集团海外上市平台的拓展，旗下的地产业务也基本完成了A+H的战略布局。虽然这被很多房企视为理想格局，但在集团内部，无疑也存在平台之间业务交叉协同的难题。“特别是商业物业开发，根据现在的土地出让肯定都包括配套的公寓等住宅开发，这避免不了两个平台的同时介入，也许之前划分的都比较清楚的，但很可能走着走着就不清楚了。”在宋延庆看来，这样的案例发生在很多拥有双平台的房企身上。

宋延庆同时表示，受制于内地融资环境的严峻，目前包括中粮、绿地、金地、方兴以及万达，都在寻求将持有型商业地产管理公司独立上市，A+H的组合也会成为行业趋势，但关键问题就在于双平台的协作。

“商业物业从净利润的角度、税务筹划的角度如果是先持有，就可以少缴纳所得税。不过，持有的时间一长，租售比的不合理也会导致不赚钱，所以2~3年后卖给上市公司，也相当于资产证券化，而上市后通过评估资产增值。”宋延庆进一步说道，商业项目的住宅开发以及商业持有部分，需要在两个平台之间交叉协作，“最关键的就是集团内部住宅与商业的产业协同问题，是否能够妥善处理。”